地产信托大考：渤海信托嘉盛项目募集不足4成

多只房地产信托未足额募资，今年1月，房地产信托项目仅150款，不及去年同期5成

2012年“极度炽热”的房地产信托近期遭遇了冷雨。

去年年底，复兴集团联合四川信托发起的“复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划”喊出了35%的预期高收益，成为2012年最吸引投资者关注的房地产信托。

不过，短短几个月后，由四川信托推出，身为3月15日至3月21日间发行信托产品收益率冠军的民发商业广场装修贷款项目集合资金信托计划(第3期）原计划募资规模8040万元，但实际募资额却“缩水”到2280万元。数据显示，该款信托的预期收益率为9.5%，然而，这已经是三月份房地产信托的最高收益率。

募集金额普遍“缩水”

2011年房地产信托市场风起云涌，经历了一轮“过山车”式的发展，上半年爆发式增长，下半年盛极而衰。但其平均年化收益率高达10.86%，在各类信托产品中仍然处于明显的领先地位。2012年上半年房地产信托依然风光无限，共成立327款产品，融资规模达701.61亿元，占信托产品融资总规模比重为22%。

然而，2013年1月数据显示，房地产信托项目只有150款，不及去年同期的一半。不仅成立项目骤降，募集金额也大幅缩水。部分项目募集金额甚至不足预定募集金额的四成。

其中渤海信托发行的苏州嘉盛项目集合资金信托计划，存续期为两年，投资额在100万到300万元之间的预期收益率为10%，300万元以上的收益率为11%。从收益来看，10%并不算低。但该款预期发行规模为2亿元的信托产品，实际仅募集了7880万元，不足预期募集规模的40%。

东莞信托发行的恒信高富集合资金信托计划，预计发行规模为两亿元，但在20多天的推介期内，实际仅募集到6660万元。

股市抽资影响信托

最新数据显示，3月21日-28日发行的8款房地产信托中，收益最高的为中信信托发行的“宿迁佳源贷款信托”，预期收益率10.02%。综合统计，三月房地产信托平均预期收益率仅为9.5%。2013年一季度总体来看，信托产品的收益率水平正在下滑。产品平均预期年化收益率最高的是百瑞信托，为10.5%；最低的是中海信托，为4.47%。

相较于2012年底，排名前列的房地产信托的年收益率普遍还在10%以上，甚至高达12.5%—14%，而平均收益率在9%左右。

缩水的背后，收益率是一把隐形的剑。

然而，对于房地产信托项目出现成立数量和募集规模双双下降的情况，不能简单地归于预期收益率的降低。业内人士对其原因分析多样，但大致也可归为以下几点。

首先，目前市场表现良好，固定收益类产品相较于权益类产品优势不大，投资者在信托产品到期后，并没有继续购买，而是倾向于将资金投入股市；

其次，随着楼市回暖，银行逐步放松了对房地产企业的信贷政策，与信托融资相比，银行的融资成本相对更低。

另外，2012年房地产信托因为面临兑付高峰，一直让人倍感揪心，尽管已经安全渡过兑付风险，但是依然存在隐忧，之前信托业内称为最著名的“烂尾”房地产信托——青岛凯悦中心房地产信托项目走向项目拍卖的终局，引发信托市场一片哗然。多起信托兑付危机的发生，使得投资者对房地产信托项目潜在的兑付危机予以警惕。

随着楼市升温，今年地产融资需求愈发强烈。然而，近期银监会出台的《中国银监会关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，针对并加强包括信贷、信托等非标准化债权资产的风控力度。业内人士表示，此举可能会对未来地产融资形成一定的影响。

政策影响，未来隐忧

房地产信托遇冷，预期收益率的下跌主要在于整个资金市场价格的疲软。此外，由于信托公司面临着较大的兑付压力，需要通过提高自身的风险备付金来提高自身风险抵御能力，这需要提高利润。而提高利润的直接办法就是降低对投资者的收益支付，扩大“利差”。

有业内人士提醒，目前房地产信托兑付风险降低是针对整个市场的资金面而言，并不意味着所有房地产信托产品的兑付风险都消失了，因信托公司实力及把控的质押率不同、地产项目的企业背景和区域环境不同，不同房地产信托项目间的风险差距很大。例如，四川信托就被披露面临94亿地产信托兑付压顶。

而“新国五条”对于信托市场来说是把双刃剑。如果严格执行下去，这可能会让房地产市场陷入新一轮萧条。在有惊无险之中度过了2012年的兑付高峰期后，面对更大兑付洪峰的2013年，其潜在的刚性兑付也将面临更为严峻的考验。另有投资者认为房地产信托也可能进入“借新债还旧债”的漩涡，将整个信托市场风险放大。