越秀集团总经理：2016年初或实现整体上市

两会期间，第十二届全国人大代表、广州越秀集团有限公司（下称“越秀集团” ）副董事长、总经理张招兴接受时代周报记者专访。虽然，他一再强调，会议时期较为敏感，不谈房地产。不过，其却明确回应集团整体上市一事，“我们预计是在2015年底或2016年初彻底实现上市。”并称未来要加大兼并、收购力度。

当然，其对去年底今年初频繁的融资动作也给予解释，也没有否认越秀地产的扩张计划。“广州是我们的大本营，但是光有广州也不行。去年异地项目贡献了一成多，我们希望今年能够达到3成，这样的话，我们地产的规模在十二五就能达到200亿元以上。” 张招兴表示。

三年筹备整体上市

外界称张招兴和董事长陆志峰是完美搭档。张招兴也称，他和陆志峰一直配合很默契，他透露自己主要负责日常经营，陆志峰负责重大决策的实施和董事会、党委会的建设等。

越秀集团早就欲实现整体上市，于是将部分业务剥离出去，以此集中优势资源。比如，2009年，越秀集团将所持有的14.36%东方宾馆股权以及东方酒店集团有限公司100%股权无偿划拨给广州岭南国际企业集团有限公司。陆志峰曾对媒体表示，“越秀集团退出这个产业以后，资源更加集中了。”被外界猜测是暗示要实现整体上市。之后，又传越秀集团是要着力谋划广州证券A股上市。而张招兴也证实这一消息，并透露了具体的时间。

虽然，张招兴称：“现在不是上市的好时机，尤其对于房企来说，现在调控这么紧，就更甭想。如今整个上市环境就像一个堰塞湖，入口窄，大家都在排队。”而提及预备多年的整体上市，其透露“我们预计是在2015年底或者2016年初实现上市，还有三年的时间，足够筹备。”

“我们正在转变新的增长模式，未来在发展过程中，会加大兼并、收购的力度。”但其不愿透露并购对象，称“这是商业秘密”。越秀集团旗下控有越秀地产（00123.HK）、越秀交通基建有限公司（01052.HK）和越秀房地产投资信托基金（00405.HK）等三家香港上市公司（基金）。就地产而言，毫无疑问的是，这当中并购包括内部的并购，即重演优质项目并入越秀房托的情节。

越秀地产曾对时代周报记者表示，“越秀地产负责商业地产的开发和培育，再把商业物业注入到越秀房托，由越秀房托进行管理，相信这样的一个互动模式能盘活投入到商业地产开发的资金。”陆志峰去年底也表示，“未来，包括我们的住宅地产中，优质的、能符合市场预期的投资者、监管部门认可的，回报率比较高的，也可以进入房托，而一般的产品有可能直接进入市场。”

张招兴透露：“去年越秀集团的总收入是200亿元，利润是60亿元左右。”而其中，去年越秀地产就贡献123亿元的营收，越秀集团收入仍依赖越秀地产。

商住三七分

不过，越秀地产去年底今年初频繁融资，求金若渴。

2012年11月，越秀地产获得了一项3亿港元的贷款融资，随后的12月14日，越秀又与数家银行（贷款人）订立了一项融资协议，获得最多达38亿港元的贷款融资，贷款期由首次提款日起计36个月。

2013年1月11日，越秀地产发布公告称，公司成功设立一项20亿美元中期无抵债票据计划。2013年1月16日，越秀地产又称根据20亿美元中期票据计划，将发行3.5亿美元于2018年到期以及5亿美元于2023年到期的票据，利息分别只有3.25%和4.50%。

而越秀集团也在2012年12月21日正式签署定向债券发行合同，发行2018年到期、票面息率为5.65%的中长期公司债券，共融资港币10亿元，并表示以“长借长投”的方式将资源投入下属的地产、金融证券等核心业务发展的需要。

业界分析此前一直在负债方面保持克制的越秀地产如今却求“金”若渴，暗示了其扩张意图。正是因为2012年不错的销售业绩，高去化库存导致了越秀需要积累一定的土地资源，频繁融资更是符合了其拿地意图。张招兴也不否认与扩张的关系，其却话锋一转解释称是在优化债务结构。

“和扩张也是有点关系，但主要还是优化债务结构。以前都是短期的，现在都是五年、十年的期限。现在融资环境变得不一样，债务结构也不一样，以前我们主要是银行贷款为主，现在都是以发债为主。”

作为广州本土最老牌的房地产企业，越秀地产跨区域扩张的步子却迟缓于近半数百强房地产企业。截至2008年末，越秀地产的土地储备为354万平方米，除了一幅香港地块，其余的都在广州。到了2010年，越秀地产的布局城市增加到9个。不过，异地的销售收入贡献却为零，原因是“还没有进入销售期”。

而越秀地产自去年开始，就加大了异地发展步伐，光买地费用就耗费百亿元。“广州是我们的大本营，但是光广州也不行。前几年我们其他点都在布局，去年异地项目贡献的比重是一成多，我们希望以后每年都能逐步提高这个比重，比如说我们希望今年异地贡献比重增至三成。这样的话我们地产的规模在十二五就能达到200亿元以上。”

且在张招兴的眼中，越秀地产的扩张一直都稳打稳扎，拿地方面也很谨慎。事实上，越秀地产有些地块的地价确实便宜得匪夷所思。比如，今年初，越秀地产再次在杭州临安拿地，其公告称，占地面积约16.2万平方米，总可建筑面积约为29.2万，总代价为3.4亿，每平方米土地成本仅为1160元。而最新公告显示，越秀地产的总土地储备也达到了1414万平方米。

虽然在产品线加大了商业地产的比重，但张招兴否认倾斜商业，“现在我们并非往商业倾斜，我们具体还是要看项目的发展情况，具体的商业地产、住宅地产比例，我们希望是达到3： 7。”