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CPI重返3时代 新国五条难改房产保值增值趋势

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国家统计局数据显示,2013年2月份,全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中,城市上涨3.2%,农村上涨3.3%;食品价格上涨6.0%,非食品价格上涨1.9%;消费品价格上涨3.3%,服务价格上涨3.1%。

2013年2月份,全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%,2月CPI重返3时代。尽管有春节季节性的因素驱动在内,但是,稳增长背后货币流动性的持续宽松仍然是CPI重返3时代的核心原因。

央行的数据显示,当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛,2013年1月份M2增速15.9%,比2012年12月份提高2.1个百分点;M1增速15.3%,比去年12月份提高8.8个百分点。1月份的新增人民币贷款达到1.07万亿,创三年来新高,社会融资总量1月份达到2.45万亿,创出单月历史新高。

此外,3月5日,政府工作报告中提到的2013年主要经济目标包括,GDP同比增速7.5%,CPI增速3.5%左右,广义货币M2增长13%,基本与去年持平。M2 2013年同比增长13%表明市场流动性进一步宽松,稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策利好2013年楼市。

CPI重返3时代力挺房价,“新国五条”细则难改投资房产保值增值趋势

在CPI重返3时代的市场背景下,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,中国指数研究院发布数据显示,2013年2月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米,环比1月上涨0.83% ,自2012年6月连续第9个月环比上涨。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,在CPI企稳重返3时代的市场背景下,全国百城房价仍然出现连续9个月上涨的现象,这一定程度上说明,在未来货币政策走向定向或定量宽松之时,市场面临的通胀预期压力正在上升,再加上当前以粮食为主的农产品价格的上涨、大宗商品价格的上涨预期,CPI在2013年还是面临反弹与上涨的压力。因此,无论是出于自住购房目的,还是投资购房目的,防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。

从国内环境看,随着我国经济发展逐步进入新的阶段,农产品价格、劳动力、土地价格都在上涨,成本推动型通胀压力将长期存在,再加上美国QE3、QE4推出,导致国内输入性通胀压力加大,这样,内外两种趋势的重合,对物价上涨进而通胀的影响不容低估。

我们看到,在限购之下,需求被压制,在美国QE3、QE4推出的市场背景下,热钱在楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限贷,“新国五条”及其细则的出台对于首套房贷提出首付比例提高、利率提高的建议,二手房的个调税由原来交易总额的1-2%到当前的相对比较从严的按差额的20%征收。这或许是在全球货币“大”爆炸的当下,政府希望通过控制限购限贷以及税费这个经济手段调控这道水闸,堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库;希望即使货币爆炸,也是流向实体经济,当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从新国五条细则发布之后影响来看,近期二手市场“过户潮”就是为了规避如上所述的20%个税的征收。但是,反过来看,从营销推广的角度来看,20%个税征有可能为一部分市场带来市场营销或推广的机会,比如在新房市场“免税(20%个税征)”也有可能据此成为楼盘营销推广的主题,以此争夺二手的客源。这也就可能导致一手房市场成交继续放量,助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情。

尽管“新国五条”细则当中提及二套房贷首付比例提高及利率提高等调控措施,但是,相对于二手房市场直接交付20%的个税来讲,二套房贷及利率对于购房者来讲仍然是相对划算的。

因此,“新国五条”细则的发布,“免税(20%个税征)”营销主题的推广有可能会使新房市场面临比较大的反弹压力,有可能导致调控的结果事与愿违,不能够遏制房价过快上涨。这些问题也是整个政策层面与市场应该思考和处理的问题。

因此,在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力,资金缺乏投资渠道的市场之下,势必仍然会导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一,这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升,从而最终传导到价格的上涨与反弹。

政策总体定向宽松中“阶段性”收紧,2013年楼市“小阳春”跑量拿地是趋势

国务院再次提出坚决抑制投机投资性购房,严格执行商品住房限购等新“国五条”及其细则措施,对楼市影响有多大?今年的楼市“小阳春”在新“国五条”细则措施出台的市场背景下会否如期来临?

首先,新“国五条”细则楼市调控措施是枪打出头鸟,是有针对性的,并不是全国“一刀切”。

新“国五条”细则楼市调控措施是有针对性的,有目的性的,是精准打击型的调控政策,是针对全国房价过快上涨的部分城市,尤其是一线城市及部分二三线城市而出台的,而不是“一刀切”的针对全国的政策。总体来讲是调控政策局部收紧,阶段性的收紧,防止政府与市场转型过程中,单纯由于房价问题或房地产市场出现异常而引起宏观经济改革失败。

其次,新“国五条”细则楼市调控措施,无论二套房贷首付比例、利率的提高,还是从严按差额的20%征收个调税,总体仍然是坚持“去投资化”,与之前政策相比,并没有出现本质上的变化,只不过具体指标上量化强调坚持“去投资化”,抑制房地产投机的结果,同时,将这些措施落实到房价出现异常的城市,而不是全部一刀切。

第三、从新“国五条”细则楼市调控措施的影响角度来讲,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,主要有两个:

其一,新“国五条”细则楼市调控措施的影响主要表现在影响今年房地产市场的走向及预期上,新“国五条”细则的出台,对于房价出现异常的城市枪打出头鸟,让市场尤其是一线城市的楼市回归理性与正常,而对于房价与市场并没有出现异常的城市而已,新“国五条”细则杀鸡儆猴的措施,让它们在今年或望而生畏,短期内不敢再有松动的政策或大擦边球的措施出台。

其二、总体来讲,在新“国五条”及细则楼市调控措施刚刚出台的市场背景下,由于政策层面对于价格的影响预期在3-6个月左右,因此商品住宅的价格在全国范围内,短期内尤其是3-4月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好,总体维持稳定。开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。因此,2013年上半年整个房地产市场仍然要坚持跑量的基本原则。

从楼市调控政策面走向来讲,调控政策走向定向宽松鼓励自住需求、刚需市场是趋势,如何避免误伤刚需,保护合理的改善型需求也是当前新国五条细则具体落地政策急需解决的问题。

在基本面已经持续好转的市场背景下,加上CPI重返3时代的通胀因素,以及新国五条细则发布后政策“末班车”的效应,这将进一步影响购房者入市的步伐,总体上助推市场继续放量,促使今年楼市“基本面”继续好转以及楼市“小阳春”的形成。

从开发企业推盘节奏及拿地需求来看,春节期间市场放量减少势必会导致的3月推盘量增加,这一定程度上也会使市场成交量在经历2月低谷期后有一个比较明显的反弹,继续延续去年下半年以来市场持续放量的成交行情。同时,对于开发企业来讲,此时加快推盘节奏,加快回笼资金速度,对于其在土地市场拿地也是非常有利的。

如2013年开年没多久,北京就迎来了一波土地高峰。仅2月28日一天,北京市的土地出让金额就超过107亿元,若加上1月份的战果,2013年前2个月,北京市卖地的收入就已逾475亿元,占比达到去年总收入的73%。

从全国市场来看,当前,土地价格还没有出现大幅反弹,当前仍然是相对比较好的拿地时机,在今年上半年,及时跑量回笼资金,然后将资金投入到土地市场拿地,换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数房企战略上的选择。这样,开发企业推盘节奏及拿地需求会总体上促使3月集中放量,助推今年楼市“小阳春”的形成。

楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章

从价格角度来讲,尽管2013年2月全国百城房价自2012年6月止跌后连续第9个月环比上涨,并没有出现大幅反弹,但是并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此,在CPI重返3时代的市场背景下,在基本面逐步好转的市场背景下,在推进城镇化过程中,如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面急需解决的问题,这也是新“国五条”细则出台的市场背景条件之一。

从政策面变化趋势来看,一旦房价出现报复性反弹风险,政策面在执行力度上比如限购政策、二套房贷、二手房交易环节等方面还有可能再度“阶段性”收紧。

在新“国五条”细则刚刚出台的市场背景下,尽管市场短期内出现过户潮、市场异动现象,但这并不代表市场趋势,一旦新国五条细则具体落地各地执行,政策面对于市场的影响就开始显现,房价短期内快速反弹与上涨的趋势有可能会得到缓解。

总体来讲,在新“国五条”细则刚刚出台的市场背景下,由于政策层面对于价格的影响预期在3-6个月左右,因此,商品住宅的价格在全国范围内,短期内尤其是3-4月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好,总体维持稳定。开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,总的来看,在新“国五条”刚刚出台的市场背景下,房价仍然难以出现大幅反弹的机会,开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2013年开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则,根据政策层面“阶段性”的变化特征,一方面通过“跑量”回笼资金,另一方面,将资金投入到土地市场拿地,及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么,也就是说,在2013年初3-4月这个年初开始阶段,楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章,坚持“跑量”回笼资金,而不应在价格上做太多考虑。

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