广东近十企涉旧改 土地估值虚高疑为炒高股价

随着广东“三旧”改造的推进，一些上市公司赶上“第二春”。

继广州浪奇之后，珠江钢琴一则有关土地被政府收储的公告，再次引起市场对于广东“三旧”改造的关注，目前，省内有近十家上市公司将分享旧改剩宴。借着“三旧”改造的概念，这些旧改土地身价扶摇直上，涉旧改概念股在资本市场又高调了一回。不过，业内人士分析认为，这些土地价值评估有虚高迹象，而从长期看，这些上市公司的受惠程度也难下定论。

“土地被政府收储，其实就是企业在变相变卖资产，企业是能获得相应的资金补偿，但这其实等同于杀鸡取卵。”方圆地产首席分析师邓浩志对时代周报记者表示。

8家上市公司土地身价倍增

珠江钢琴发布公告称，收到广州市荔湾区政府城市更新改造工作办公室的《改造意见函》，公司位于芳村大道茂香园13号的地块已纳入广州市政府土地储备计划。该地块用地面积为9816.15平方米，总建筑面积23816.76平方米，截至2012年12月底，该地块及房屋账面净值为827.81万元。该地块位于白鹅潭重点功能区内，规划为商业金融用地和街头绿地。相较之下，珠江钢琴的旧改土地有点微不足道。此前，有证券机构推荐，随着广东省内“三旧”改造事项的推进，七家上市公司存机会。相关上市公司主要包括珠江啤酒（002461.SZ）、广州浪奇(000523.SZ)、广州药业（600332.SH）、白云山A（000522.SZ） 、国联水产（300094.SZ）、冠豪高新（600433.SH）、东凌粮油（000893.SZ）等，涉及广东“三旧”改造的土地分别为400亩左右、180亩、1500亩、889.53亩、119亩、120亩、155.5亩，主要是在广州、佛山和湛江。而珠江钢琴的土地折合在15亩左右。

当然，这些土地早已水涨船高，身价倍增，已成为这些公司的优质资产。而2009年期间，广州《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）文件显示，纳入“三旧”改造的旧厂处置第一可以自行改造，补交地价；第二公开出让，收益支持；第三公益征收，合理补偿。而在收益补偿中，则是以规划容积率3.5，40%-60%土地收益额度进行赔偿。如此，这些上市公司的受益程度引起无限遐想。

业内预计，珠江啤酒将因此获得逾30亿元收益。而广州浪奇，因地块处于广州国际金融城，受益预测更为惊人。广东煜融投资董事长吴国平表示，按照地面平均容积率7左右、价格1.5万元/平方米来计算，1.5乘以7乘以12，等于126亿元。如果50%返还上市公司，就是63亿元，这是目前广州浪奇流通总市值的两倍以上。如果再算上地下部分的拍卖所得，地下部分按照地上部分所得的大概20%来计算，也就是多增加个12.6亿元左右，累计补偿收入按照较为保守的中性估算将达到75.6亿元左右。

而业绩平平的广州浪奇，也因此在股市牛了一番。广州浪奇2012年第三季度归属上市公司净利润相比同期下跌11.84%，2012年度未经审计的归属于上市公司股东的净利润为2100万-2600万元，同比下降7.5%。但其股价却在一个月时间内涨幅超20%。此番情境下，更有网民戏谑，劝广州立白赶紧上市，“他们在白鹅潭有大量厂房，政府一回购，得封多少个涨停。”

土地估值虚高涉嫌炒作

实际上，业内分析，这些土地估值逃不了虚高之嫌，而其股市的异动也和炒作脱不了干系。

国泰君安的研报指出，广州浪奇拥有的地块按全部招拍挂处理测算，从公司附近天河区广氮地块，以及海珠区琶洲地块的土地出让形势看，公司土地的公允价值约为32.4亿元，出让土地可得到的收益或仅为16.5亿元，远低于63亿元的预期。

此外，具体进展的不确定性也增添了更多未知数。据悉，广州浪奇旧厂房处置规划目前仍未定，也没有相关的时间表。而广州浪奇早在2009年2月份一则公告中就明确表示，公司被列入第二批影响环保类“退二”搬迁企业名单，如此算来，上述地块处置收益及规划问题已长达4年时间。

就整个白鹅潭旧改来说，早就启动，但是去年一年也才征收一个地块。而珠江钢琴这个位于白鹅潭的地块，才刚被纳入收储计划，可行性方案还在酝酿之中，可想而知，处置规划的具体时间更显得是遥遥无期。“（珠江钢琴）土地刚被纳入土储计划，我们还在等可行性方案。”广州市西关国有资产投资有限公司（下称“西关国投”）相关负责人孙伟告诉时代周报记者。

当然，上市公司对涉旧改土地不同的处置方式，也是左右其命运的一个关键。而处置方式的不确定性，让公司受惠程度更显得犹如镜花水月。

比如，国联水产是在2011年7月公布公司原厂区所在地块119亩被列入湛江市的“三旧”改造范围。不过，却尚未确定自有开发此地块或者同开发商合作开发从而获取其商业价值，还是直接拍售获取现金收益。

“涉旧改企业面临着两种可能。若土地被政府回购，相当于变相出让资产，虽获得资金补偿，但从长远来看，等同于杀鸡取卵，无受惠可言。”邓浩志对时代周报记者表示，“另外一种，就是自己参与改造，对这些公司来说，很多都是之前并未涉足地产领域，这样一来，他们的经营也将多元化，也不需要再掏重金买地。”

当然，后者可能发掘更多的商机，不过，机遇与风险同在，有业内人士指出，公司直接参与旧城改造，面临的最大风险就是资金困局。“三旧改造与熟地开发不同，最大问题就是拆迁，这往往牵一发而动全身，一旦拆迁遇到麻烦，资金也就会困在这里，开发不起来。”广州市房地产学会秘书长许国碧对时代周报记者表示。