任志强：10年来房价一分钱都没涨 因货币贬值了

网易财经12月14日讯 2013网易经济学家年会今日在北京举行，华远地产股份有限公司董事长任志强在论坛上表示，你们可以做一个分析，这十年过程中我们货币涨了多少倍？五到六倍。房价是多少倍？五到六倍。换句话说，房子一分钱没有涨。因为货币贬值了，按照购买力平价来讲，应该是没有涨。

以下为任志强发言实录：

房价涨不涨，他们说了，我就不说了。稳定压倒一切这句话哪来的呢？我不知道，但是我知道，希特勒展览馆上写了三条，其中第二条就是“稳定压倒一切”。希特勒的时候是非常强调稳定压倒一切。大家认为德国来的是马克思的，就写上了，但是德国来的也可能是希特勒的。

房价涨不涨他们说完了。你们可以做一个分析，这十年过程中我们货币涨了多少倍？五到六倍。房价是多少倍？五到六倍。换句话说，房子一分钱没有涨。因为货币贬值了，按照购买力平价来讲，应该是没有涨。从改革来看，我们货币涨了50多倍。

个人收入问题我一会儿再说。年初我参加一个数字中国的会议，其中有网易、有腾讯、有新浪，会上大家都说都是因为他们这些电子商务的人把房子弄高了，因为他们来钱太容易了，敲敲手指头就把钱赚了。这是我说的货币问题。

第二个是土地制度问题，如果你们认为私有化是不可能的，那就是农民不能把土地变成钱，那还是一个垄断性的土地，而且这种土地供应一定是政府拿大头，所以政府可以给你也可以不给你，那么房价可能还得涨。

第三，说我们市政基础设施和政府投入会不会加大？换句话说，房子之所以贵，比如某地方的房子看着很偏，突然政府修路、修桥、修高铁，把这个地方变成市中心了，这个地方中国政府也不会停下来，还会继续做，房子为什么贵？贵在公共资源配置。所以，市中心地租价格是最高的，离市中心越远的价格越低，因为公共资源配置不一样，比如学校、医院、公共场所、酒店、购物中心等等。所以，这些都导致在政府不断投入和规划增加投入的过程中，那个地方的房子一定价格越来越高。

这些都和我们没有关系，大部分的因素都是外部因素决定的，大家说房子涨一倍，收入涨一倍，我们还是买不起房子，这个对于年轻人来说是非常错误的观点。如果收入涨一倍，你住房可支付指数可以涨三到五倍，比如一个女孩子他一个月两千块钱，他用600块钱化装，但是他的工资变成四千块钱，他会用1200块钱化装吗？也就是800块钱。我们为什么？就是吃饭的时候一天吃三顿饭，工资收入增长一倍以后还是吃三顿饭，如果饭菜质量好了，这也不会翻番，所以有一个系数就是恩格尔指数，就是人们必须消费的日常生活品会随着收入增长提高，但不会成倍增长，换句话说你买房子的空间就加大了，翻倍的时候不是翻一倍而是两到三倍，不信你回家计一个帐。一万块钱的人，拿三千块钱过日常生活就过了，一千块钱买其他的东西，他会拿出六千块钱买房子，等到他两万块钱的时候，他会拿出一万六千块钱买房子。所以，你收入如果倍增，你买房的能力就加强了。可能很多人觉得不幸福，不幸福的原因就是你总想买天安门的房子，总觉得我买天安门房子的钱不够。刚才微博说有的人买不起房子，有的人有几十套房子，他没有那几十套房子，你还是买不起。有人说我有一万块钱收入，我在北京买不起房子怎么办？你为什么不到卖三四千块钱房子的地方去投资呢？股票你就投资，股票就是烂纸，你都投资，你为什么不买房子投资呢？董藩教授说的，如果没有投资，也许你永远不会发财，工资收入已经变成让位于财产性收入的了，这就是你说的意思。

明年房地产的供应不会很好，明年供应量不会增加，今年住宅新开工是负的11%，保障性住房是负的，700万变成500万，投资能变成正的吗？我觉得今年如果15-18%的投资增长，明年就是13%左右，还是下滑。供给方下降的情况下，如果需求不下降会导致什么？你们自己找答案吧。

提问：

我想问一下任总，您认为城镇化建设会不会推高房价？

任志强：

可能不会影响很大，但是如果土地垄断，应该是叫做差别化，你们别把房地产认为一定是城镇化，这里面有一个巨大的错误，我们城镇化率超过30%，进入70%这一段是高增长阶段，全世界都如此，过了70%就出现下滑。但是，中国的毛病在哪呢？它分为四个阶段，第一个阶段是农村向城市集中，我们在做。1992年以后农民从土地解放了以后，邓小平南巡以后大量进入城市。第二个发展阶段是中小城市向中大城市进，小城市空了，大城市人多了，我们正在进入第二个阶段，这个阶段还没有结束。第三个阶段应该是什么？第三个阶段应该是市中心向周边地区转移，比如向郊区转移，全世界都经历过这个过程。为什么？他的资源可以随着财富向边缘移动的时候同时移动。所以，德国一个30万人的小城镇里面有最好的大学，我们就可以因为移动把公共资源带出去，特别是别墅。去过洛杉矶的人都知道，洛杉矶的人都知道是在浅山区建楼，不是平地，去过温哥华的人都知道，最好的住宅在山上。而中国因为不准盖别墅，所以断了。所以，很多人因为农村土地是不能自由买卖的，所以也断了，没有办法从市中心向周边地区转移，等于我们第三个阶段过不去了。所以，我们大部分像北京所有的浅山区几乎没有用，都浪费了，而这些浅山区绝不是粮田，甚至不能种果树，但是如果盖别墅就可以，我们很多地方都很好，不让建别墅，还有农村土地的性质，导致无法转让。这样就无法实现围绕中心城市形成的城市圈，德国柏林周边没有，因为过去是东柏林和西柏林，所以周边没有小城市，社会主义制度国家的一般都是这样。但是，原来西德那部分，一个中心城市周边一大堆小城市，中国现在唯一的问题就在这里，他形成不了小城市群。如果我们的发展只能停留在第二阶段的话，房价一定是持续暴涨。但是，如果能进入第三和第四阶段的话，未必。