张宏伟：楼市去投资化调控政策不会反转

网易财经9月9日讯 2012年8月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%。其中，城市上涨2.1%，农村上涨1.8%；食品价格上涨3.4%，非食品价格上涨1.4%；消费品价格上涨2.1%，服务项目价格上涨2.0%。1-8月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.9%。

同策咨询研究中心总监 张宏伟认为，8月CPI尽管反弹至2.0%，但总体上看，近期CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解。与此同时，按照现在CPI的同比增速态势，全年CPI同比增长目标控制在4%的问题也不大，再加上PPI持续下滑，宏观经济状况继续恶化的现状，这也为年内“降准”或“降息”1-2次刺激宏观经济复苏“稳增长”提供了基础的市场环境。

张宏伟认为，CPI增速放缓并且在低位呈现企稳态势，也客观上为房地产市场政策微调提供更多空间，尤其是为施行差别化的信贷政策提供了持续的宏观市场环境和背景。

楼市“去投资化”调控政策不会反转

之前，央行调降存款准备金率的窗口已悄然打开，已经为房地产市场信贷政策针对首套房自住需求的差别化的执行奠定了基础，8月CPI同比上涨2.0%，短期内货币政策放松的可能性进一步落实，那么还有可能以降息或降准的方式进一步释放市场流动性，进而影响未来房地产市场的走势。

但是，仅仅是年内这几次的“降准”“降息”并不意味着楼市去投资化的调控政策将会马上全面反转。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，有以下三方面原因：

第一、年内这几次的“降准”“降息”并没有大幅度放松市场流动性，一定程度上更多的是货币政策“回归正常”的过程，以此来纠正之前相对偏紧的政策，以促使国内宏观经济走向内生式增长，实现稳增长。

第二、楼市去投资化的调控政策基调并没有改变，抑制投资投机型需求仍然是政策面的基调。短期内尽管没有新的政策出台，但是仍然从执行角度强调从严执行，巩固与维护楼市调控成果；

第三、中长期来看，如果限购退出调控政策，那么势必会有新的调控措施来替代当前行政化的调控手段，楼市中长期常态化的调控基调也没有改变，政策面的降准带来的市场流动性的相对宽裕不会大规模进入房地产市场，从这个角度来讲，即使年内再有1-2次的“降准”也并不意味着楼市调控政策将会全面反转。

总之，近期楼市调控政策将会全面反转的可能性不大，政策层面仍然是坚持抑制投资投机性需求，为首套房自住需求争取更多的购房时间。只要这个基本面没有改变，政策就不存在反转。

差别化政策导致房价坚挺，但仍难掩继续“跑量”现实

那么，8月CPI同比上涨2.0%，市场“流动性”逐步释放，楼市政策开启“微调”市场背景下，房地产市场未来走势如何？同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

首先，8月CPI同比上涨2.0%，为房地产市场继续制定和施行“差别化”的限购限贷政策奠定了基础。

在CPI短期内企稳走低的市场背景下，通胀预期短期内不会来临，通缩的压力逐渐增加，此时，楼市的投资投机型需求不会由此大规模入市，市场环境相对平稳，这一定程度上为当前楼市“微调”刺激首套房“自住需求”入市提供了政策面与市场面的机会。

其次，楼市差别化微调政策的执行将成就楼市成交量“金九银十”。

对于首套房置业者来讲，由于“微调”政策的继续，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升，并且将成就楼市成交量“金九银十”。

第三、在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将逐步促使形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。

从市场“基本面”的房地产投资、新开工面积、土地购置面积、市场销售面积及金额等几个指标来看，如果楼市差别化微调政策的执行将成就楼市成交量“金九银十”，并且在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。

第四、差别化政策的执行短期内房价难大幅反弹，但降价动力会逐步消失，但是也难掩继续“跑量”现实。

从政策面的走势来看，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量持续回升，开发企业的资金面的状况也会逐渐得到缓减，但是，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，自6月以来全国百城房价连续3月环比上涨，从整个市场“基本面”来看，2012年整个1-8月，全国的房地产投资、开发企业拿地规模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年同期增速下滑或负增长的市场局面，当前市场呈现出的是仅仅是狭义的市场成交量回暖，而整个市场“基本面”尚未出现完全回暖的特征。

因此，在 “基本面”并未改变的前提下，“止跌微涨”还难说会造成房价立即反弹或形成“买涨不买跌”的市场局面。在当前，当市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，房企还应该未雨绸缪，继续采取“跑得快”的高周转市场策略，以现金为王，以把握市场主动权，主导未来市场格局。尽管全国百城房价连续3个月上涨，但是也难掩继续“跑量”现实。

但是，从未来房价角度来讲，笔者认为， 如果由于微调、降价等多种因素房地产市场成交量得以回升，并且从5月起计算，可以持续3-6个月，那么这将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解。整个房地产市场降价的动力会逐步消失，房价降幅随着成交量的持续增加也会逐步收窄。