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北京郊区农家院“热销” 种植园变身长租房

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“怀柔400平方米生态农家院13.8万/套起!”这样的短信混杂在手机中几百万一套的楼盘促销信息里,足够抢眼。

记者根据短信中电话,联系该农家院项目的销售人员,据其介绍,该项目原本是80亩种植园,今年4月份改建出60套农家院,每套农家院都配有200平方米的大院、70~100平方米的居室以及80~100平方米的温室大棚。

记者采访发现,这样的农家院项目在北京京郊并不少见。然而,早在2009年北京市就曾出台农业建设规范,要求温室大棚操作间不得超过15平方米。这本该不超过15平方米的操作间已经被“包装”成近百平米的“一室一厅”。这样的项目是否违规?

“热销”的农家院

“其实我们这个项目就是属于您的私家种植园,当然也可以满足您日常居住需求,很适合养老、度假。”昨日,记者咨询位于北京市怀柔区的生态农家院项目,销售人员告诉记者,项目配有200平方米的大院,一室一厅一厨一卫的居住间。

据介绍,这样一个占地80亩,共拥有60套400平方米的农家院项目,上周刚刚 “开盘”,就已经签约了32套。“我们跟您签的是租赁合同,20年的使用期限,到期之后,如果您想续租,可以再交5万块钱的土地递增款,又可以再使用20年。”销售人员解释说。

一套400平方米的农家院,年租金不到7000元。这样的租金水平,在市区繁华区域,顶多是一套三居室的月租金。“我们这个项目十分热销,需求量很大。”销售人员称,公司在其他区域开发的此类项目同样热销。

销售人员还介绍,在院子里“可以自己盖一栋二层小楼,只要不超过3.7米的限高,航拍的时候拍不到就行。”

不单如此,这样的农家院更像一个小型的生活社区,有专门的物业公司、社区医院等配套。记者了解到,其物业费每个月150元。

存在被取缔风险

长达20年的租期,很难保证期间不会出问题。对于记者的疑问,销售人员解释道,项目一旦拆迁,根据合同里所列条款,会按照地上建筑物的成本对租户进行合理补偿,“但您放心,这一项目肯定不会拆迁,我们已经通过审批,合法合规。”

销售人员告诉记者,该地块前两年一直用来种植,直到今年4月份,项目通过审批转而改建生态农业项目。

记者调查了解到,该项目所属的开发企业是一家种植公司,根据北京市工商局网站上企业信息显示,该企业的经营范围只是种植果树、蔬菜、采摘。

据销售人员介绍,所交付的房屋是毛坯房,如果租户对样板间的装修满意,公司也可以提供装修设计的服务。目前签订的租赁合同,是从2012年4月到2032年4月,项目大概在今年9月份交付使用。

“因为变相更改使用用途,存在被取缔风险。”亚豪机构市场总监郭毅告诉《每日经济新闻》记者,对于租户,未来最大风险是能否保证20年的租期。“一旦出现拆迁,或者是项目公司本身因为租金上涨而收回租赁合同,购房者的权益很难得到保护。”

根在土地双轨制

记者多次接到此类项目宣传单。乍一看,都是农家院项目,可以种植、采摘,但真正的卖点是可以居住。这类项目因为总价低吸引了不少希望在郊区拥有“第二住房”的购房人。记者调查了解到,不光是在怀柔,在北京郊区昌平、通州等地,这样的农家院项目并不少见。但早在2009年,北京市昌平区一违规农业生态别墅便遭拆除,当时已经入住的租户不但未能留住自己的房屋,更是索赔无门。

据北京市此前出台的设施农业建设规范,温室大棚操作间不得超过15平方米。而上述农家院项目,大棚配建操作间已演变成居住间,面积也从最初的几十平方米扩大到上百平方米。

“根源还是在土地双轨制。”北京中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,之所以会打着农业的旗号租售房屋,是因为此类土地相比国家供应的住宅地块差价巨大,“至少在50%以上。”

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