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董藩:楼市调控无法维持只能松动

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网易财经6月讯 网易财经《意见中国--网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点,尽管这些观点饱受争议,但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动?

董藩认为,对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力,因此必然松动调控。“让政府生存下去,这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现,一个城市竞争力越强,它的城市功能越强大,所以房价就越高。”政府基于财税理由,不会认可小产权房

董藩认为,房地产调控走错了路,老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。

董藩认为开征房产税的很多条件并不具备,其中最重要的是土地没有私有化,将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税,只是吓唬大家,并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了,房产税很难搞,但是经常呼唤一下也好,为啥?吓唬大家,吓唬演化成一个什么?宏观调控的手段。”

董藩反对房屋限购,认为限购干预契约,违背宪法精神。限购出台容易,但想取消却很难,于是只能长期化,时紧时松。

董藩主张学者的良心在于尊重专业,不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众,有良心的学者很少。张维迎、茅于轼等是令人尊敬的有良心的学者。

以下为部分访谈实录:

房价调控无法维持只能松动

网易财经:董老师您好,您最近在微博上说,可以买房了,您说出这个话的依据是什么呢?

董潘:我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道,在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场,坚定不移地压价”,但是总理最近的两次谈话语气大大缓解,他虽然也还是提房地产宏观调控问题,但是他都放到了相对不重要的位置上,为什么呢?因为最近经济增长受到了极大的威胁,地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研,发现确实问题比较严重,这样的话整个的政策,保增长这块可能就更突出了。毫无疑问,尽管我们不直接松动房地产业,但是我们的投入,我们的政策会间接影响到房地产的发展,至少在信心上大家会有所转变。

另外有一些大的集团公司,他通过其他行业融资,可以间接的为房地产行业使用,所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后,他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。

还有一点,我们注意到地方政府有一些变相的救市措施,在这个过程当中没有被中央政府叫停,这就意味着什么?在积压了大量需求的情况下,你必须确保能买到某一个楼盘,这样的话未来几年你上班的成本,上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少,所以如果出手慢的话,可能就被别人抢走了。

当然了,这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨,因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。

网易财经:您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化,我们这里也有一个资料,就说是在4月13号,国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”,这个稳定意味着什么?

董潘:稳定就意味着这个政策不会再变化了,至少不会像更严厉的方向去演化了。

网易财经:那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了?

董潘:政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候,我们就知道那是底部,因为什么?不可能再出严厉政策,而且这个政策实施一段时间之后,对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的,我们承认也好,不承认也好,它是主导产业,是支柱产业,同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下,肯定还是要发展房地产市场,只不过我们在这个过程当中,政府生怕出现过度的反弹,带来更大的舆论压力,所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。

网易财经:现在我们看到一些地方政府的调控是这样的,有40个城市做出了房地产政策的一个微调,其中有10个城市是通过改变住房公积金,就是叫做充值住房公积金的方式,还有的其他城市的,比如说两、三个城市通过放松限购,都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需?

董潘:我们会看到,越来越多的城市放松对市场的调控,当然了,他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施?因为公积金是在地方政府手中掌握着,所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去,这毫无疑问比控制房价上涨更重要。

在地方财政收入急剧下滑的情况下,地方的财力受到了很大的威胁,地方的一些公共开支没有办法维系,工资开支可能都受到威胁,这种情况之下,毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发,当然促使大家,当然让大家在参加到交易活动当中来,必须有一些政策,给大家一些优惠,所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。

你所说的叫停是前一段时间,如果最近采取一点措施,他也未必会叫停。

我到有的地方去调研,营业税下滑了60%,大家想象一下,这样下去,再下去半年会是什么结果?

网易财经:我这里还有一个资料,是一个政策部门的人士,他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路,应该是希望有一个三全其美的办法,就是既能降低房价,又能促成成交量,另外也能拉动投资增长,您认为有这种三全其美的方式存在吗?

董潘:这种说法太美好,但是不现实,没有办法做到这一点。

董潘:在经济学方面有着相当修养的人,通常被我们称为经济学家,但是我们看到大家不一样,我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上,他可以倒向任何一方,但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板,要么偏向这边,要么偏向那边。他必须做到什么,既考虑目前,又考虑长远,既考虑小家庭,又考虑大社会,既考虑农民的利益,我们农业的稳定和发展,又要考虑城市的住房问题,既考虑房地产业的发展,又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题,但是我们在这个过程中发现,这种人非常少。

如果一定要让我回答,应该说还是有一些学者我非常佩服的,你比如说像张维迎,我非常佩服他。张维迎非常聪明,对中国的影响那是不可低估的,他已经超越了经济学家层面,实际上是一个思想家。

茅于轼老先生也有很多观点也是对的,当然茅于轼在房地产上有些观点不对,为什么呢?他不是态度不对,是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大,在清华,我们还看到有些学者,他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度,研究经济规律,研究中国的政策,所以这都让人尊重。

但是我们同时看到,更多的学者其实放弃了什么?对规律的尊重,对客观事实的尊重,他们去迎合政府,迎合百姓的舆论,我认为这是错的。所以经济学家良心问题,的确是一个话题,但是我们要讨论什么才是良心。

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