潘石屹：可开拓商业地产城市四指标

2012年3月14日，SOHO中国在香港公布了2011年全年业绩。2011年，SOHO中国共实现营业额56.85亿元，净利润为38.92亿元，同比增长7%。同时SOHO中国的合同销售额达109亿元，同比下降69%。

网易财经：2011年，SOHO中国的销售额同比下降69%，是上市以来第一次没有完全销售目标。这是什么原因导致的？

潘石屹：确 实，从我们公司成立十几年的时间，我们上市这五、六年的时间，去年，就是2011年是我们遇到的银根最紧的一年，所以我们是第一次没有完成我们的销售计 划。可是这个背后就是说，当市场好的时候，我们就拼命销售，加大我们的销售力度；当市场好的时候，我们要进货，价格都比较高，跟我们抢的人也比较多，所以 进货适当地慢一点。你像前年，我们公司销售了238亿，我们的进货，采购的土地和采购的项目，进货不到60亿。去年的话，我们的销售不行，只有110多 亿，可是我们就是进的项目和土地花的钱是154亿。所以这个就是说，高的时候我们就出货，低的时候我们就进货。

网易财经：业绩下滑了，是不是说明SOHO中国在公司管理上出现了问题？

潘石屹：其 实这个管理上面是你要不断地调整的，就是没有一个一成不变的管理方式。你要随着市场的情况，银根的情况，市场的变化情况，随时来调整你的管理。如果说你不 调整这个管理，是一个僵死的，就认为你这个管理体制好，这样的管理体制一定会犯错误的。可是对SOHO中国来说，我觉得它的长项，最关键的是在于不断地能 够做出来创新的、与众不同的产品，我觉得这个是我们的核心竞争力。

网易财经：SOHO中国今年的销售目标是230亿，这是要把去年的实际完成额翻番了。那么靠什么来完成呢？

潘石屹：两 点，第一点就是去年我们的销售额低，除了市场银根紧这个原因以外，剩下的原因是我们自身的原因。我们在去年的八九月份才大量拿到预售许可证，就是在去年的 前半年，市场比较好的大部分时间，我们是没有东西可以销售的，这个实际上就是我们2011年比较尴尬的一年。今年的话，我们首先有接近300亿的销售额， 应该是超过300亿的销售额，在这300亿的销售额里面来完成230亿，我觉得是有可能的。另外我们看到就是说，作为办公楼和商业的市场，最基本的，我们 看到我们的客户，90%以上的客户，不是购买了房子自己用，而是购买了房子作为投资的产品，再租给别人。去年的四季度，北京写字楼的租金同比上涨了 50%，上海写字楼的租金同比上涨了17%，就是这样一种办公楼的高速上涨，实际上为我们公司的销售打下了一个很好的基础。

网易财经：这份业绩中也有提到，除了北京、上海这样的城市，SOHO中国不考虑在其它城市拓展项目。这是为什么？

潘石屹：这 个实际上是我们的一个商业判断，就是北京和上海是可以做商业地产的。我们一般是通过四个指标来看。第一个指标，就是看这个城市GDP总量够不够大，我们看 到北京、上海这两个城市，从GDP总量上来说是足够的大。第二个我们看就这个城市富裕不富裕，就是人均GDP高还是低，北京和上海一定是排在中国所有城市 里面前面的。第三个指标对于做商业地产特别重要的，就是我们看在这个城区面积，一平方公里的城区面积上面，能够拥有多少GDP，能够产生出来多少GDP。 这样的话，就反映出来这个城市的商业密度。这个指标的话，上海的指标要比北京的指标好，因为北京的城区面积是上海城区面积的三倍，换句话说，上海这个城市 相对来说是比较繁华的、比较繁荣的城市。第四个指标，我们要看的实际上是最重要的一个指标，就是我们做商业地产，这个城市能不能做，就是第三产业、服务业 占GDP的比重高还是低，这个指标北京是最高的，北京达到75%，就是在第一产业、第二产业、第三产业中，第三产业，就是依赖写字楼和商业发展这个产业， 占到了北京GDP的75%。所以我们通过这些指标来看的话，其它的一些省会城市比起北京和上海来说还差得多。