奥园拟出售长安8号股权高端物业战略受挫

2012-03-26 10:54:27　来源: 网易财经举报

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3月22日，中国奥园（03883.HK）公告称，目前正与独立第三方就可能出售北京长安8号项目权益的51%一事磋商，但尚未确立任何正式协议。这一公告宣示长安8号这一曾“四顾易主”的长安街上的豪宅项目将再次面临更换主人的命运。

当初，中国奥园几经周折才收获了长安8号近全部权益，这下又张罗着要把股权卖出去，市场认为中国奥园的资金链出现了压力。不过，奥园向网易财经表示，此项谈判并不是因为公司出现资金压力，“目前公司财务状况健康稳定，现金流充裕。”

近年来，奥园一直着力于从普通住宅转向高端物业的开发。长安8号也被业界看作是其转型的“里程碑”。本次股权转让，意味着奥园的高端战略遇败，未来的主要精力仍将投向受政策环境影响较小、刚性需求旺盛的城市。

数次易主奥园高代价入主

在北京CBD大望桥的东南角，已经封顶的长安8号冷清地伫立着，与街对面SOHO现代城和万达广场的热闹形成鲜明对比。

这个最早叫“耀辉国际城”的项目于2006年2月18日开工，在奥园地产接手之后更名为“长安8号”。这一项目曾因位于长安街上和CBD双重良好的地理位置、均价高达8万元/平的价格、京城当时唯一高度超过100米的纯住宅项目而广受关注。然而，项目自始至终却充满坎坷，其间却由于错综复杂的股东和债权人关系，多次停工。

项目地块最早的所有者是北京王府世纪发展有限公司旗下北京耀辉置业有限公司。2004年，北京耀辉拿得该地块，将项目命名为“耀辉国际城”，预计投资21.28亿元进行开发。此时，它的主人——王府世纪董事长王志才拥有项目80%的股权。

2004年9月，由于资本不足，王府世纪以3100万元价格将北京耀辉62%股权出让给天鸿宝业。王志才持有项目的股权降至38%。

而后的2008年，由天鸿宝业重组而来的首开股份将手上的股权以4.587亿的作价全部出让给了香港世纪协润。世纪协润的控制人也是王志才，王此次对项目的回购需要向首开支付16亿元，然而由于资金紧张，这时才有了奥园的登场。

王志才重新接手后将项目更名为“擎峰阁”。2009年，为获奥园的资金支持，王志才将王府世纪90%权益注入世纪协润，并在香港成立泓达投资公司，同意由泓达、奥园地产各自控股世纪协润58.67%、41.33%股权。当年的7月，奥园以3.7亿元购得世纪协润41.33%股份，项目再次更名为“长安8号”。除了看好长安8号项目所处的黄金地段，奥园地产显然希望藉此进入北京市场。

奥园地产董事局主席郭梓文曾公开表示，该项目将在未来3年内为中国奥园带来130亿元的销售收入。随后的2010年，奥园地产向世纪协润增资，控股比例变为52.69%、 47.31%。

2010年4月12日，首开股份公告称，已收到长安8号项目公司所有委托贷款本息13.09亿元。至此，首开股份就完全和长安8号划清了关系。

而奥园与世纪协润之间的争执仍在进行，双方就股权争夺在相当打起了官司。直到2011年12月20日，奥园发布公告称在与泓达的诉讼中胜诉，这意味着拥有了长安8号96.8%的权益。

长安8号去年全年无成交

可是，时隔3月，奥园却又在张罗着把项目51%的股权转让出去。“是为了让股东的利益最大化。”记者会上，奥园的高层选择用官方辞令来解释这一戏剧化的转变。只是，没有再提项目对于公司业绩和战略的意义。

而实际上，据网易财经了解，长安8号在2010年2月的入市的时候就以零成交尴尬收场。网易财经从业内获得的数据则显示，时隔两年，项目成交套数仅为53套，成交总金额12.81亿，成交均价6.37万/平米。而在2010年10月以后就再无成交数据。

这与奥园之前的期待有着天壤之别。长安街上的豪宅从来不缺买家，奥园主席郭梓文也对该楼盘寄予了厚望，他曾公开表示希望项目在未来3年内能为奥园地产带来超过120亿元销售回款，并成为公司在北京的旗舰项目。而另一合作方王府世纪董事长王志才更是希望3年内卖到15万元/平米。

面对销售低迷，奥园也曾努力过。在去年年中时，公司曾经宣布，为配合政策，长安8号的销售策略将转卖为租，调整为长期持有物业。本次股权出让是否会再度改变项目的销售出租策略，以及是否会再度推迟竣工时间，奥园对此没有置评。

然而，现实却是如此残酷。

2011年，奥园实现总合约销售额50.16亿元，销售业绩主要来自中山、南沙、沈阳等地项目。公司将今年销售目标定为与去年相当，维持50亿元左右。显然，奥园已经不对长安8号再抱希望。

奥园借股权转让调整投资布局

2012年3月22日，奥园在发年报的同一天公告称，目前正与独立第三方就可能出售北京长安8号项目权益的51%一事磋商，但尚未确立任何正式协议。而同一时间发布的年报中，只字不提长安8号。