上海龙年首幅高溢价地块1.31亿元成交

网易财经2月15日讯 上海规土局今日消息称，上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司以1.31亿元竞得四平路街道265街坊7/1丘商办地块，楼板价16566元/平方米，溢价率136.68%。这是今年以来，上海土地市场成交的首幅高溢价地块。

土地出让公告显示，上述地块位于杨浦区内环内四平路、国康路，紧邻同济大学及内环线中山北二路，办公性质，出让面积为2635.90平方米，容积率为3.0，起始价格为5535万元，起拍楼板价为7000元/平方米。

迷你地块高价成交

此前本市土地市场一片冷清氛围，土地底价出让成为常态。据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2012年1月至2月14日，上海已出让成交的各类土地共计76幅，有溢价出现的土地合计仅有4幅，换言之底价成交的土地占比高达94.7%。而全部成交的9幅经营性用地中，有溢价出现的，其溢价率皆低于1%。

此外，今日出让的四平路街道265街坊一地块是2012年至今出让面积最为迷你的地块，但其最终136.68%的成交价格溢价水平为年内最高。据统计显示，2011年全年本市共计成交的出让面积在3000平米以下的土地13幅，其中仅有一副溢价成交，其余皆以底价出让。而此次成交的四平路街道265街坊一地块，其136.68%的高溢价即使在2011年全年所有经营用地溢价率排名中也能位列前十。

“在楼市各级市场皆呈现疲态的当下，具有高门槛竞拍要求的四平路街道265街坊一地块最终以136.68%的高溢价成交无疑出乎多数人的意料。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，该幅土地在出让前共计14家领取申请书的企业，而最终申请竞买的人数也达到3家，为去年下旬至今少有的情况。

业内分析，土地性质的突然变更，或是造成该幅地块高溢价出现的原因之一。网易财经查阅该地块的《答疑纪要》发现，该幅地块在原来规土征询单中的土地用途为教育科研用地，后来在出让文件等资料内改为办公楼用途。

而对于此次接手方，黄河滔表示，上述地块目前已为上海市政设计研究总院（集团）有限公司作绿地、内部道路以及该公司的员工餐厅的阳光房等用途实际使用。故该幅地块对于最终竞得方上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司来说，其无疑是志在必得。

商办用地成交挑大梁

就四平路地块的地段位置及拿地开发商背景都具备一定特殊性，但不足3000平米的“迷你”办公地块溢价率136.7%，这和去年纷纷底价成交的世博商务区地块和虹桥核心商务区地块形成了鲜明对照。这是否预示着土地市场或因为商用土地市场升温而走出“冰点”？

数据显示，2011年商用地块已经占到上海所有经营性土地出让金收入的47%。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，在楼市调控坚持不懈的背景之下，土地市场必然会为楼市调整付出相应代价，住宅用地流拍或者底价成交在所难免。

付伟称，在地方政府土地出让收入减少这一转折时期，商用土地挑起大梁，充当重要角色，尤其是在一、二线中心城市。无独有偶，近日合肥市就出台土地新政，通过地价"打折"的方式吸引房地产企业投资商用地块。

房地产行业虽然眼下“缺钱”，但大型开发商处在调控下的转型时期，对于商用地块尤为关照，目前上海中心城区优质商用地块已经非常稀缺，未来还有可能出现更高溢价。