张宏伟：12月CPI创新低 楼市调控将现外紧内松

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

据国家统计局公布，2011年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%。其中，城市上涨4.1%，农村上涨4.1%；食品价格上涨9.1%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨4.9%，服务项目价格上涨2.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨1.2%，非食品价格下降0.1%；消费品价格上涨0.5%，服务项目价格下降0.2%。2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。    2011年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%。 CPI创2010年9月以来 16个月新低，尤其是下半年以来CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，这表明通货膨胀将得到进一步缓解。在政策及市场层面有可能会进行如下方面的趋势和调整：

第一、CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，通货膨胀将得到进一步缓解，存准率有可能在年初进一步下调。近期货币政策“适度微调”，尤其是2011年年底存准率三年来首次下调，已经显示出来货币政策走向定向或定量宽松，正是通胀预期逐渐减弱的市场预期的背景下相关部门在存准率上在2012年进一步下调。 

第二、楼市调控政策继续呈现出“外紧内松”的市场特征。

从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施。 

2012年上海“两会”已经提出调整住房标准，其实，这一定程度上变相放松楼市调控政策。调整住房标准并非上海一家，重庆主城九区高档住房价格标准已经由2011年的建筑面积9941元/平方米，提高至12152元/平方米。而之前，北京已经调整普通商品住房标准。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，无论是重庆的高档住房房产税门槛上调，还是北京、上海等地的普通商品住房标准的调整，一定程度上是变相放松调控政策，整体上呈现了2012年楼市调控“外紧内松”的调整。北京、上海等地的普通商品住房标准的调整，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者入市购房。

第三、当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，2012年更应该倾向于保护以自住刚性需求为主的购房者，强调房产的居住功能，弱化房产的投资功能。同策咨询研究中心总监张宏伟认为可以从以下几个方向进行微调：

（1）、在信贷银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者；在审批时间周期上进一步缩短审批周期；

（2）、在首付比例上，各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上这样的状态；

（3）、在交易税费上对于首套房置业者给予更多的减免和优惠，或以各种方式对于人才类首套置业需求给予购房补贴等。

第四、对于房地产市场而言，尽管通货膨胀将得到进一步缓解，但并不影响整个房地产市场的需求，整个楼市需求确实存在，只不过是调控政策压抑许久。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在银行存款负利率仍难以改观的市场环境下，在股市、基金、出口等投资渠道前景不明朗的市场环境下，尽管楼市调控哪个导致当前房价过快上涨态势已经得到控制，房产短期内获得升值的空间被压缩，但是，房产保值增值的基本属性还是存在。笔者认为，房产仍然是一个“傻瓜型”投资产品，也就是说，只要投资房产，起码房产不会贬值，它是一个保值增值的产品，投资者不必太担心市场层面的变化。其实，在当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，导致个案楼盘成交量猛涨的现象就暗示楼市真正的需求所在。

 2011年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%。 CPI创2010年9月以来 16个月新低，在CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，通货膨胀将得到进一步缓解市场背景下，上海的房地产市场走势如何？

同策咨询研究中心数据显示，2011 年上海商品住宅成交金额1606.36 亿，成交均价22012元/平方米，成交均价与2010年基本持平，仅小幅上扬1.5个百分点。从数据层面来看，过去一年当中房价过快上涨的势头的确得到遏制，政府制定的2011年的房价控制目标也如期完成，这是值得我们肯定的。

上海2012年“两会”也提出新建住房价格“稳中有降”，那么，2012年上海新建住房价格是否“稳中有降”？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从2011年上海市宏观楼市的价格发展态势来看，已经出现稳定的局面，但是，2011年10月底龙湖等龙头开发企业开始大幅降价，并且降价幅度在15-20%，甚至更多，市场降价范围来讲降价区域也有郊区蔓延到市中心高端住宅项目，整体市场基本呈现出向买方市场转变的特征。“宏观市场稳定局部个案楼盘价格战”成为2011年上海楼市的主要特征。笔者认为，2012年仍将持续这样的市场状态，宏观楼市房价即使出现“稳中有降”也不可能是大幅的下调，总体趋势而言向稳定方向发展。具体原因有两个：

第一、房地产市场调控的政策面已经呈现出“外紧内松”的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个的地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。“外紧内松”的调控特征不可能导致房价出现大幅下调。

第二、房价大幅下跌会使开发商拿地热情大幅缩减，这有可能导致地方政府土地财政收益大幅减少，诱发地方政府松绑“限购令”，有可能导致房价短期内反弹新的市场局面出现。