绿城“自救”行动加速 1天甩卖4个项目股权

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绿城“自救”举动骤然加快。继上个月底宣布出售上海外滩地王股权之后，1月5日晚间，绿城密集发布四条项目股权转让消息，累计直接回笼资金13亿元。而更重要的是，在项目公司股权转让的背后，则是接盘方要悉数偿还的高达几十亿的股东借款。

一直豪赌的绿城在去年下半年遭遇了资金链危机，从去年9月起，宋卫平就开始审慎楼市寒冬下公司的新活路。事实上，除了脱手项目资产外，绿城近期卖球队、牵手中投成立合资公司等“开源节流”的频繁举动，亦在逐步兑现宋卫平口中的“三步走”策略。

在经历了一场痛苦的蜕变后，宋卫平认为，绿城必须认清形势，调整自己，要将这一年的首要目标锁定在：力求生存。

密集出售资产“救命” 或只是开始

自去年下半年一直处于风口浪尖的绿城集团终于迎来了大动作，昨日晚间在官方微博一口气发出了3条项目转让结果，其中7000万元出售所持有的绿城墅园的35%股权，后者主要资产为杭州新华造纸厂项目；以1.25亿元出售所持有的绿城锦玉之50%股权，绿城锦玉主要持有并开发杭州兰园项目；以4900万元出售了旗下上海静宇的49%股权，后者是上海东海广场项目的股东方。上述三项交易接盘方均未具体透露。但据网易财经从绿城首席财务官冯征处了解，洽谈的企业都是国内或浙江省知名房企。

而在昨日下午5点，绿城还联手融创一起发布公告称，以5100万元向融创出售旗下无锡绿城湖滨置业的51%股权。资料显示，无锡绿城湖滨置业主要负责无锡蠡湖新城地块的开发，该地块由绿城房产于2009年竞得，土地面积22.26万平方米，成交总价29亿元。

按此计算，绿城通过转让四个项目的股权，总计可套现2.95亿元。加上上月底出售上海外滩地王的股权，绿城在短期之内通过甩卖股权回笼资金13亿元。

数字的背后或透露出另一种信息。根据网易财经的了解，绿城昨日转让的两个杭州的项目均为绿城高价所获地块，其中新华造纸厂地块成交于2009年9月3日，土地面积3.74万平方米，成交总价20.05亿元，折合楼面价22361元/平方米；绿城•兰园地块成交于2009年10月10日，土地面积4.45万平方米，成交总价29.1亿元，折合楼面价20963元/平方米。目前，新华造纸厂地块目前尚未动工，而绿城•兰园已于2011年4月25日开盘，推出263套房源，开盘均价57000元/平方米。截至目前，绿城•兰园总共只卖出了96套房源。

不过根据上述数字，让人心生疑窦的是，仅新华造纸厂板块和无锡蠡湖新城地块的地价，就已接近50亿元，而绿城不足2亿元就出售项目，这是否属于壮士断腕之举？对此，九龙仓杭州公司一位曹姓经理揭示了其背后的秘密，他分析认为，别看表面，股权转让款仅仅是“小头”，一般而言亿元左右的项目公司注册资金不足挂齿，绿城真正看重的是后续的“大头”，因为接盘方也将按照对应的股权将原本绿城借给项目公司的股东借款还给绿城。

绿城中国首席财务官冯征昨日晚间回答网易财经提问时也称，绿城出售上述项目的价格其实是根据投入的资本金加利息的平价出售，不存在亏本的问题。但他也强调，绿城信息中的项目转让资金额，并不是整个项目投资额。项目公司股权转让交易完成后，融创将以股东借款的形式将对应股权比例的土地款项及相关的财务成本等，将钱转给绿城。但对于具体的金额，冯征称是商业机密，目前不方便透露。“我们没有赚他们钱，也没有亏钱给他们。”冯征总结道。

据此推算，绿城回笼的资金将超过20亿元。加上此前已经转让的外滩证大地王项目，绿城回笼的总金额为数不小。对此，冯征也承认称，“可以稍微轻松一点。”

冯征还表示，无论如何，绿城的现金流正在好转。10月份以来，绿城已经开始支付此前拖欠的款项。

不过目前虽然已经筹集了36个亿，但与公司测算出来的纾解资金压力的的50亿元左右的回笼款，还有一定距离，绿城仍存在危机。冯征表示，虽然公司借款没有进一步增加，但由于现金减少，目前公司的负债率超过了年中报时的163%。

这或许也意味着，绿城连日来的股权转让都只是开始，接下来绿城为了“救命”还会有相关动作。相关分析指出，考虑到明年市场行情依旧不放松，按照绿城目前的处境仍将吃不消，而且绿城土地储备众多，没有钱开发还不如直接卖掉。绿城尚有位于上海及二三线城市的地块在转让计划之中，以上海为例，位于长宁区的“上海绿城广场”就盛传将被转手。2010年2月份，绿城与马鞍山华龙置业联合体以15.4亿元底价，获取长宁区天山路街道98街坊地块，折合楼面地价15000元/平方米。目前该地块未开工。

摩根大通近日的报告亦证实，由于较难获得外部资金，绿城手上大部分项目都依靠内部资源，日后还需出售更多资产，维持该股跑输大市。

大面积降价渠道或被打通

事实上，上文中提及的“腾挪掉几个项目”，在绿城去年下半年开始的修正战略中，早已有迹可循。在去年9月，宋卫平抛出著名的“三步走”称，首先是努力销售，把房子卖出去；第二是“看看能不能腾挪掉几个项目”；最后一个阶段，“如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”

绿城内部知情人士向网易财经透露称，这个“三步走”有可能是并列的，换言之，不排除第一步和第二步同时操作。用宋卫平的话来讲，绿城对自己的要求，是做国内做好的住宅，宋卫平的完美主义个性使得他对于房产的品质可谓是吹毛求疵。不过到了调控关口，国内最好的住宅正在面临卖不出去的窘迫局面。2011年前10个月，绿城除了在青岛、合肥、北京、杭州等城市成交表现差强人意之外，其他区域销售可谓惨淡收场。

而绿城2011年的销售目标仅打折实现。绿城房产昨日晚间的信息还公布，2011年12月，绿城集团共取得合同销售1260套，销售面积约28万平方米，合同销售金额为人民币57亿元。截至2011年12月31日止12个月，绿城集团累计取得销售金额约人民币353亿元(包括人民币22亿的协议销售额)，总销售金额中归属于本集团的权益金额约为人民币233亿元，远低于绿城原定的500亿元年度销售目标。

事实上，已有迹象显示，作为此轮房地产调控最后一个坚守价格底线的房企，绿城或有望启动实质降价行动来努力销售。早在去年11月5日，绿城旗下的三大楼盘西溪诚园、明月江南和翡翠城，就曾组织了一场阿里巴巴专属看房活动，优惠达9.2折。一时间，“马云出手救宋卫平”一说被传的沸沸扬扬，直至引来绿城集团执行总经理傅林江解释称，“只是马云此前向绿城表示，自己公司员工想买绿城的房子。”

不过几天后，傅林江却又出现在一次专属团购活动中。这次，绿城又与杭州福建商会达成战略合作意向，向商会会员提供9.2折优惠。不少人在此轮活动中出手，其中有人更是大手笔一次买进5套房产。

而就是上文的西溪诚园项目，近日还传出可以以8折的优惠价格向绿城系统内部人士销售。而所谓的系统内部人士除绿城集团外，还有与绿城合作的浙江报业集团等国有背景的企业。“西溪诚园给阿里巴巴这些企业的公开团购价格是9.2折。但实际上，合作单位传出的优惠已经到了8折。”这位人士称。根据网上资料，西溪诚园的签约价格已经由3.6万元/平方米左右，降至近期的2.9万元/平方米左右。

而在北方市场，如在鄂尔多斯，绿城亦频频降低其价格底线。据网易财经了解，在绿城和当地城投合作的楼盘甚至出现了更低的折扣。据网易财经了解，如果说明是城投的员工，一次性付款的话，折扣也可以降到8折。

另一个值得玩味的举动是，绿城近期还将正式上线乐居电商频道，包括了绿城在27个城市的79个主流项目均将落户在电子商务平台。而电商平台的一大优势是通过网络竞拍和保证金支付，可以迅速在绿城数十个楼盘同时开启降价促销。业内解读称，这些举措都有可能为即将到来的绿城促销战略进行技术准备。

不过对于降价说，包括宋卫平在内的绿城管理层，均保持缄默态度。

未来将往轻资产模式转型

而在缓解资金压力上，绿城与中投及黑石的合作，亦被认作为绿城另一种融资手段。事实上，在经历去年至今的种种波折后，中投的露面，对绿城而言就如及时雨。

虽然早在去年6月，绿城就曾对外宣布，绿城房地产将与与绿城阳光、合资伙伴甲及乙，投资成立合资公司，注册资金20亿元，四方股权分别为24%、6%、60%及10%。但直至年底，谜底才终于浮出水面。媒体披露，占股60%的合资伙伴甲实为中投公司，合资伙伴乙则为黑石。

绿城集团副董事长罗钊明证实了此消息，称将与中投旗下的中建投合作。据了解，中建投即中国建银投资，为汇金公司下属全资子公司，成立于2004年9月，系国有独资金融投资公司，注册资本人民币206亿元，出资人为中央汇金投资有限责任公司。

“合资公司成立后，将是一个房地产投融资的平台。” 罗钊明称，主要会投一些城市建设、房地产开发的项目，包括一些绿城的项目。由于合作方涉及外资，目前该公司尚未成立，仍需通过商务部门等政府单位的审批，或在今年底或明年初会有结果。

一系列动作的实施，看似可以让绿城转危为安，但宋卫平还是十分谨慎， 2012到了，中国城市化进程漫长而艰辛。他对新一年公司目标解读称，会将这一年的首要目标锁定在：力求生存。

“新一年，绿城会有很多变化，购地开发、商品房开发、中高端等词汇，会在我们的话题中淡化许多，我们谈得更多的，将是轻资产、代建、保障房、服务产品的创新升级、多元化。”宋卫平如此表示。

事实上，绿城已经不再执着于高端高溢价的产品。“比如新的代建业务，很多都在二、三线城市，谈不上豪宅。比如保障房项目，我不可能再用顶级的材料。”绿城副董事长寿柏年称，绿城更多的在考虑中长期的问题，公司将通过代建、合作、房地产基金等形式，实现品牌和管理的输出。

据介绍，绿城建设管理公司主推政府代建、商业代建、资本代建三大类，保障房、安置房等政府代建项目为优先；持续、快速拓展商业代建项目；积极探索、落地资本代建项目。“三年内实现代建项目超150个的目标，目前已经签约了50多个项目。”但目前这部分业务尚未对收入有所贡献。