网易解读409期：楼市拐点，中国准备好了吗

网易财经10月27日讯 近日，地产商万科认为，中国楼市拐点已现，预期未来几个月销量和楼价会进一步下滑。中国楼市的拐点是否真的出现了？楼价会下滑多深？中国政府、银行和中国经济是否能够承受住楼市拐点？

限购令下，中国楼市拐点已现

限购令下楼市量价齐跌

10月17日，中国指数研究院发布的最新报告显示，此前一周所监测的35个城市中，28个城市楼市成交量同比下降，14个城市成交量跌幅在50%以上，其中长沙同比跌幅最大，达79.79%。其次是扬州，同比跌幅达76.14%。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，达64.45%，其次是广州、成都，同比下降幅度均超过60%。

即使是在房价最坚挺的北京，根据链家地产的统计数据，10月第二周北京商品住宅网签量为982套，环比下降4.6%，同比下降11.1%，已连续两周成交不足千套，处于最近三年来的最低迷状态。

成交量大幅萎缩的同时，成交价在胶着了数月后，也一路下行。从9月份开始，降价的速度开始加快。在北京，10月第二周商品住宅成交均价为16789元/平方米，同比下降23.6%，同期北京二手房成交均价约为23322元/平方米，环比下降约2%。链家、中原地产等多家机构预计，随着大幅下调价格项目的增多，年底前北京商品房特别是郊区项目楼盘的房价将出现一轮明显下调。

楼市的量价齐跌，已引发部分开发商降价抛盘。在上海，因为开发商降价促销，部分楼盘甚至爆发了小规模的退房示威。

多数专家认可拐点论

对于当下的楼市，众多机构、学者认可楼市拐点已现的说法，只是在跌幅的多少有分歧而已。

前全国人大副委员长成思危认为，房价不会大跌，最多可下降25%，“因为大跌会给各方面带来问题，已经买房的人资产会缩水，银行也会出现问题。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，“房价还没有降到位，今年不降，两、三年以后还得降”。

住建部政策研究中心主任陈淮则认为，房市才刚入秋还没到冬天，由于国内通胀形势比较严峻，货币政策将进一步收紧，目前的房地产调控政策不是最严厉的，国内房地产市场还没到冬天，才刚刚入秋。北师大房地产研究中心主任董藩在微博上表示，预计9月或10月全国房价环比要出现拐点。中国房地产龙头企业万科认为，中国楼市拐点已到，预期未来几个月销量和楼价会进一步下滑。

纵观诸多专家和企业的观点，持楼市拐点已现观点者占绝大多数。中国楼市经过十多年的持续上涨，在政府限购、银行提升利率等政策的强力打压下，终于刹车并掉头下滑。

房价下行需防范硬着陆风险

房价下跌会影响政府卖地收入和银行资金安全

中国楼市所谓的“黄金十年”使政府和银行成为了最大的受益者。以2010年为例，全国地方财政有土地使用权出让收入高达29110亿元，相当于全国地方财政收入的72%。特别是在一些沿海城市，土地早已成为地方财政的最大收入来源，“土地财政”已成维系GDP发展和支撑政府业绩的最重要引擎。

然而，自今年年初推出限购令以来，地方政府来自土地出让金和房产相关的税收收入大幅下降。据中房信统计，今年1－4月，上海市成交的235幅土地中，土地总价款为375亿，比去年同期下降32%；而据链家地产市场研究部的统计，1－4月份，北京共成交了60宗土地，土地出让金规模仅为223亿，成交金额同比下降55%。在与房地产有关的税收收入方面，今年一季度，曾经因为国际旅游岛概念住房销售火爆的海口市，其房地产税收大降三成以上。

实际上，这只是政府直接收益的下降。中国房地产业带动着建筑业、钢铁业等几十个周边行业，房价的下降必然引起这些行业的萎缩，政府所获得的增值税等税收将大幅度减少。可以说，楼市拐点的出现，土地出让价格的下降、成交量的萎缩将直接打击政府税收。过去十年，过度依赖房地产业所拉动的GDP伴随房地产拐点的出现，恐将出现“营养不良”。

对于银行业而言，也同样面临类似问题。截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款（包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款）余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%。也就是说，银行近五分之一的资金投放在房地产市场上。最近十年来，银行通过房贷，从房地产开发商、买房者赚取了大量利息。而随着房价拐点的出现，房地产开放商可能出现的资金链断裂，买房者鉴于房价下跌可能出现的恶性短供，或将造成银行坏账的大幅上升。

银行未必能承受房价下跌四成

楼市拐点的出现，除了直接造成政府和银行的收益受损，恐怕将捅破中国经济泡沫。纵观最近几年欧美的经济危机，直接导火索均是金融业或政府出现债务危机。而楼市拐点出现后，并且一路下行，正是直接影响金融业和政府收入。银行坏账增加、地方债务大幅增长、地方税收锐减，必将引起连锁反应。

虽然银监会主席刘明康近日曾表示，银行可承受房价下跌四成。但这一数据是来自银行系统的房贷“压力测试”。而这一测试一直受业内诟病，因为这类测试多由银行自行完成，指标不完善、过程不公开。曾有分析师对媒体表示，这类测试只看房地产市场和房贷之间的关系，但实际机制复杂得多。

房价下跌40%，足以使宏观经济出现问题，很多以厂房、土地抵押的中长期经营贷款会变成坏账，个人按揭贷款也可能出现“断供潮”。实际上，今年8月刘明康有过更为乐观的看法：房价下跌5成也不怕。财经评论家叶檀撰文称此言是“虚幻的安慰剂”，由于房地产深具投资属性，下跌5成意味着崩盘；此外，地产崩盘意味着地方融资平台、地产相关产业都将出问题，银行将出现大规模坏账。

房价大幅下滑，将直接引起银行坏账增加、地方收入锐减，房地产相关的几十个行业萎缩，失业率增加，房地产股暴跌引起股市大跌。实业和金融业的双重打击，导致国民收入锐减，被房地产套牢的买房人断供，进入恶性循环。所以，楼市拐点出现后，中国经济到底走向何方，要进一步观察这个拐点将拐到何方，房价跌幅将由多深。

房地产调控力度决定拐点深度

限购政策短时间内恐难取消

对于房地产调控的政策制定者而言，现在面临一个艰难的选择，限购等调控政策要调控多久？如果现在取消调控，有着刚性需求的房子一旦政策松绑，大量游资或将疯狂涌入，房价报复性上涨；如果继续调控，则又可能打压过度，导致彻底捅破中国经济的虚假繁荣。

事实上，限购令开始下达以来，有关放松甚至取消限购令的传言一直不断，不过，从此次限购扩展大二三线城市的情况来看，不但没有放松，反而在不断加码。日前，官方的表态也是继续加紧房地产调控。发改委主任张平说，坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，不折不扣地将各项调控政策落到实处。

中国城市发展战略研究会副会长易鹏认为，这种限购的政策是否长期实施，主要要看保障房建设是否能够如期实现，若保障房建设目标能够达到，就可以实现“保住该保的，放开该放的”房地产调控新格局。但三年要建设3600万套保障房的目标现在看来还是很艰难，从第一年1000万的开工的目标推行的磕磕绊绊中就可以感觉到。易鹏认为，这里面资金尤其是地方政府的配套的资金无疑是最大障碍。

目前地方政府的负债已经超过10万亿，地方投融资平台也被压制。尽管国务院特批地方政府可以发行保障房的地方债券，但能够融到的资金依旧是杯水车薪。所以保障房建设的目标也许3年难以完成，不排除要到5年时间。而这个完成的时间，房地产调控的限购可能会一直伴随着，尽管其中可能会出现部分微调。

中国准备好迎接楼市拐点了吗

楼市拐点已现，那中国准备好迎接楼市拐点了吗？

随着房价的下滑，被压抑已久的刚性需求将释放出来，而为防止房价报复性上涨，政府又不敢轻易放开限购等打压房价政策，供需矛盾将演变为对政策的不满。政府将面临两难。若政策打压过度，导致到房地产崩盘，整个国民经济陷入困境，即时解除政策压制，甚至出台激励房地产业的政策，也恐怕为时已晚。

最理想的状态是，政府在维持限购政策的同时，保障房建设逐步跟上，待房价软着陆后，限购政策松绑。然而，实际操作中，这种理想状态很难把握，中国的房价就像一只凶猛的老虎，限购等政策将老虎关进了笼子里，当下，老虎随已现疲态，但轻易放出已久容易伤人，但如果继续关下去，则恐怕会使老虎死掉。而最可怕的是，这只老虎现在是中国经济生态平衡的关键，一旦死掉，后果不堪设想。

所以，对于政府而言，笼子何时打开考验智慧。而如果誓要妥善处理好房地产业这只“老虎”，迎接楼市拐点。政府要做的还有很多，摆脱土地财政、摆脱对房地产业的过度依赖，解决保障房建设资金缺口、解决房子供应量不足，每一个问题，都是棘手的问题。在这些问题没解决之前，房地产业这只“老虎”，放不得更死不得。

结语：中国楼市的拐点已现。房价的下行，将直接减少政府收入，给银行业带来风险，并可能给中国经济增长带来风险。至于楼市拐点有多深，关键要看政府的宏观调控政策将持续多久。