聂梅生：开发商资金已经出现困难

网易财经8月讯 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了全国工商联房地产商会会长聂梅生。从建设部官员到房地产商会会长，她对房地产领域非常熟悉。她常批评房地产领域的不当政策，并努力推动房地产行业的健康发展。她怎么看房地产领域的计划回潮？

作为全国工商联房地产商会会长，聂梅生的言论，在房价话题火热的当下，一直很受关注。在本次接受《意见中国》的访谈时，聂梅生继续疾呼：人们要为改革呼吁，而不是等待。

对于房价越调越高，聂梅生认为，招拍挂加土地供应不足，以及宽松货币政策市推高房价的两大原因。聂梅生说：“009年救市，整个宽松货币政策放出来10万亿的贷款和4万亿的财政的拉动，所以货币政策倾向于宽松之后，有很多钱在市场，比较容易看得到获利的比较高的就是房地产，所以很多资金进入房地产。”

对于下一步的房价，聂梅生认为，限购城市已经回落，而尚未限购的二三线城市还会上涨。就全国来看，涨幅会比去年低。

聂梅生主张政府建保障房，但是她也认为，如果18亿亩耕地红线不变，保障房用地会挤压商品房的空间，使商品房价上涨。她担心，建保障房的资金难以跟上，政府的保障房目标可能很难达成。

聂梅生认为，当前的货币紧缩政策，已经给开发商造成了实际的资金困难局面。开发商的财务成本已经很高。“原来大概是8%、7%的财务成本利息，现在已经大幅提高到15%、16%。”如果加息，开发商将更加难熬。

聂梅生呼吁进行深层改革。她说："我认为现在正好是呼吁改革的时机。理清哪些需要改革，理清哪些政策已经影响了发展，哪些政策已经起到了阻碍作用，而哪些政策又是刚刚开始实施，还有待进一步的推动，我认为今年这一年到明年，应该是呼吁这一方面的最好的时期。我一直认为房地产如果不动深水区的改革，在上面调控房价，有的时候就是扬汤止沸。

以下为部分访谈实录：

开发商资金已经出现困难

网易财经 ：资金面的紧张也是大家关注的，因为现在通过提高成本紧缩银根，您觉得这个紧缩银根对现在的开发商已经造成了实际的困难了吗？

聂梅生 ：这个困难已经很大了。我们可以从开发商的自有资金率来说，在比较宽松的时候，他们自有资金率曾经政策性要求是20%，后来恢复到35%，35%应该是一个正常值，也就是三分之一的主要的自有资金。现在根据上个月的统计数据来看，自有资金已经超过60%了，这种情况可以看得出来它的资金面已经非常紧张了；另外从现在融资的成本大幅上升，原来大概是8%、7%的财务成本利息，现在已经大幅提高到15%、16%，这两件事情都可以看得出来，它的资金面已经非常紧张了。

网易财经 ：对于开发商来说如果银行不是采取提高存款准备金率这样的来，是采取加息或者说让利息市场化这样的，您认为哪种作用是更合理一些？

聂梅生 ：提高准备金率使他们放贷的规模没有更多的钱放出来，锁定了，没有钱放贷，银行不放，总体来看就是看谁能拿得到了。现在就是说有一些国企，一些大企业、上市公司可能它的信用比较好，可能就拿得到，一些中小型的房地产商拿不到贷款，当然就很紧。至于提高利率，央行是比较谨慎使用的，它是用来控制通货膨胀，但是提高利率以后，相对来说人民币汇率也会有影响，所以它也非常谨慎，所以今天提高利率这个事，不光是对开发商有影响，对整个的经济和全行业都会有影响。

当然提高利率无疑会增加开发商的财务成本。本来财务成本已经很高了，你再提高利率，财务成本就会更高。财务成本提高人工成本提高，相当于整个开发商的利润。如果说市场不好，房子卖不出去，他就很难把提高的这一部分的利率的百分数转移到房价上去。如果市场好，提高利率没有关系，我涨房价就好了。现在是很难期待涨房价，这样的话，就会压缩他的利润空间，他不得不降价销售。对他的资金流就会有很大的影响，对他整个运行会发生影响，甚至会发生资金链的断裂。所以当前情况下，在市场交易链不能快速恢复的情况下如果提高利率对房企应该是雪上加霜。

网易财经 ：2008年的时候发生金融危机全国的房价都在下降而且开发商都陷入一片恐慌，现在也有很多经济学家在谈论说中国会不会发生第二次的衰退，从开发商来说他们之间有这种悲观情绪还是他们继续其乐观。

聂梅生 ：我觉得开发商现在是这样的：大的开发现在基本上是互助自己的资金量，很谨慎来应对现在的形式，准备应对一年到两年，这是我所知道的情况。一两年之间他的资金不出现问题。至于说是不是会崩盘，我觉得主要大的开发商和整个房地产主流的一些企业，他不出现很大的资金问题就不会出现崩盘。当然这个前提是政策不再继续加码。如果对宏观调控的政策继续加码，它有的时候不是因为房地产引起的，比如说是因为通胀引起的，通胀一继续上，就没有办法解决，就要加息。加息以后整个金融不只是国内相互传染，甚至于在国际上都能传到中国来，所以一旦动金融这个手段就很难地区化。比如说加息不能说北京加了贵州就不加，要加就都加。所以如果有些客观上的原因，比如说是因为国外的一些变化，或者是整个通胀的变化，采取整体性的经济政策，或者是趋向于趋紧，或者是趋向于宽松，都对房地产产生很大的影响。