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范小冲:利空未尽 交易量不会急剧萎缩

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网易财经1月27日讯 既国八条之后,上海、重庆房产税试点方案的靴子终于落下来。网易财经第一时间连线阳光100集团副总裁范小冲进行解读。他认为,房产税连接国八条出台,初期会对市场会有影响,但不会使交易量急剧萎缩。政策出台之前的恐慌心理造成大量购房,透支未来几个月的销量。政策出台之后,慢慢会恢复,因为住房的需求、基本面没有发生改变。

他认为,去年是号称楼市最严厉调控的一年,起到了一定的作用。但到了年底后劲不足,量价齐升,尤其是今年一月份。房产税的出台是为了保住调控的成果,也使得地方政府不依赖于土地财政,改革土地制度。未来肯定是存量、增量都收,因为增量相对是比较少的。房产税作为地方财政最持久的税源,肯定要依赖于增收范围的扩大。

但范小冲同时表示,楼市利空没有出尽,未来还可能有加息、预售制度的调整。

征税对象

上海主要是本市户口家庭新购第二套及以上住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房),非本市户口家庭在本市新购第一套住房就开始征税。持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。

重庆:独栋商品房和个人新购的高档住房。其中高档住房的认定标准为,比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子。还需征收房产税的对象包括:在重庆没有户籍,没有工作,没有企业,第一套不收税,买两套以上房子开始收。

解读:上海的征收对房型没有细分,主要是对购房者的区别,可以看作是对本地居民的保护。因为上海的城市化已经达到了比较高的程度。他的需求主要是改善型住房,所以对外来人口的第一套也征收。

而重庆是从高端住宅开始,增量、存量都收。因为重庆在搞城乡一体化试点,城市化正在增量阶段,大量人口进入城市,对外来人口的第一套不收是明智的。

税额

上海:适用税率暂定为0.6%。但均价低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。

重庆:房价达到当地均价3倍以下的税率收0.5%,3-4倍收1%,4倍以上收1.2%,不管独栋商品住宅还是高档住房。

解读:上海和重庆都是事实结构税率。上海的税率更多地是优惠穷人。重庆是越贵的房子收的越多,对富人进行限制。起到了调解公平的作用,但管理起来比较复杂,征收的工作会比较困难。

计税依据

上海:试点初期,暂以市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%征收。

重庆:以房产交易价为征税基数,三、五年以后或改为估值。

解读:上海按交易价格的七折征收,征收方式相对简单。

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