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柴志坤:房地产发展应走向专业化

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由北大光华管理学院高层管理培训中心(EDP)主办,《财经》杂志协办的“2011年北京大学光华管理学院EDP新年论坛”于1月7日在北大光华管理学院隆重举行。本次论坛邀请到的发言嘉宾包括:北京大学光华管理学院院长蔡洪滨教授,副院长/光华EDP中心主任刘学教授,光华EDP中心执行主任陈玲珍老师,国家发改委宏观经济研究院副院长马晓河,瑞士银行中国区主席兼总裁李一,天鸿地产董事长柴志坤、凡客诚品副总裁吴声,光华管理学院董小英教授。他们通过实际商业案例与到场的近400位光华EDP校友们共同探讨“新经济时代的企业创新之道”,大家各抒己见、共同分享思想成果。

以下是柴志坤:房地产发展应走向专业化的发言:

我先讲一下刚才听前面几位老师讲的创新,我很有感触。我讲一下我对创新的理解。好多年前我听过这样一个故事,人的名字我忘了,是很著名的美国冰球选手,最有价值的运动员。媒体采访的时候,问他为什么做到这一点,他说:我不是滑到最快的,我的想法就是我到下一个的点。谈到创新,要知道自己在哪儿,市场向一个什么趋势发展,我觉得这个是创新最重要的前提。

回到我今天来讲这个题目,四个方面问题,出台了很多各方面政策,十二五规划、建议对房地产市场影响、房地产企业思维模式、应该在现阶段怎么去考虑。第四个我们要理解行业发展。

第一方面新政,主要在这么一个背景下,CPI连续走高,再加上央行加息和提高准备金率。从这样一个背景来看的话,应该说防通胀还会成为今年宏观经济主要任务,另外宏观政策趋紧比较明显,货币政策继续紧缩。GDP和财政收入的持续增长以及经济结构调整的压力,这两方面的压力会使得财政政策在今年有望继续保持适度的趋紧,相对紧缩的货币政策,相对积极的财政政策是2011年的主题,从政策层面去看如何对房地产市场和土地市场造成影响。从几年以前看,这几年政策变化对于土地市场和房地产市场产生很直接的影响。

2010年从3月份到9月份也出台一些政策,大致上没有什么变化。基本上从政策上解读一些内容,他在凸显房地产的消费属性。应该说在尽量抑制它的投资属性,即使在抑制情况之下,任何一个商品都是有它的属性,可以在不同的阶段抑制它一部分属性,但是完全消除房地产投资属性是不可能的。

从最新2008年到2010年的数据来看,都是以11月份来类比的数字,从这些数字来看,从交易量来看2008年和2009年上涨20%,就在2008年和2009年上涨20%情况之下,去年年初和前年年底我们开会的时候,大家对2010年上涨很困难,因为前一阶段涨的太快,但是从现在数据来看,现在交易量上涨10%,当然价格也有一定程度的上涨。第二张图,表现前年1到10月份商品房交易价格和交易数量来看,交易量还是比较稳定,价格来说的话,一个向下的波动。我们怎么来看这个事,我觉得这里面有两个因素,一个是市场结构,市场结构的元素,现在随着新政出来以后,包括一线城市化率已经高到一定程度以后,二三线市场在全国占的市场比例越来越高。一线城市交易量并不是很活跃,但全国来说交易量在上涨,二三线市场有很强的市场活力。今年政府大面积推出保障性住房,在房价也有一个向下调整的作用。

第二个就是十二五规划对房地产影响,从总体来看内容反应了政策方向更为明确,目标更为清晰,强调自身和内部体制,完善自身发展,都为房地产带来机遇和挑战。我们仔细研究十二五规划,能够判断出来对房地产进一步发展方向。

体现四个大的方面,房地产对经济主要带动作用难以取代,对经济发展起到一定作用。第二个市场需求,这个主要体现在二三线市场,在近期和中期之内,二三线城市的市场非常活跃。第三个从总体来看土地资源稀缺,房地产带动经济支柱作用将有所淡化,因为受经济结构的调整,有大的趋势,大的要求。

第二个房地产投资有所回落,投资属性会相对弱,消费属性会进一步增强。

第三个方面来说城镇化继续深化,拉动内需,给房地产带来巨大的发展空间。区域的协调发展,但是城市梯度转移,一线城市周边地区具有较大的潜力。低碳节能环保,新材料使用给房地产提供一些新的市场发展机会。

第四中小住房和保障性住房,这四个方面房地产更多满足民生的需要,国家对于房地产调控持续,调控的政策将持续。住宅产业将进一步回归,商业地产还会有一个很好的发展机会。

综合以上几条来看的话,我们基本上可以提炼出几个理解。房地产行业的发展将由强调GDP转向来满足民生方向,土地和住宅的供应进一步转产业调整,市场产业结构将产生比较大的变化。市场经济增长方式从投资带动到扩大内需转换,保持经济平稳的快速发展。从这个角度来看的话,认为这种结构性的调整,以商业和办公带来一个很好的发展前景。

另外一个方面,前一段时间我们也有一个讨论,到新政也好,现在目前一些政策十二五规划要求也好对未来有什么要求,我们没有得到一个肯定的答案,我们用排除法排除了几个。未来巨大市场空间,不能按照原来的商业发展。我们可以从这里可以看到,其实我们需要转化一些思路,去重新思考,并不是这个市场不好,而是我们需要转化一些思路,自己去发展自己的企业。在这样一个大背景之下,其实房地产企业有很多共性的要求,需要建立新思维方式。房地产企业首先有一个问题,一个区域布局的问题。我觉得以前地产公司的发展,更多是机遇导向,什么地方有机会,我有熟人,对市领导比较熟就拿这个地,这是以前。但是从现在开始,我觉得地产公司应该认真对区域进行分析,一般我们城市划分三类。一个是一线城市,二线城市,三四线城市。一线城市北京、上海、深圳、广州。我个人看来是北京、上海、深圳、三亚,这四个城市。广州只不过是市场化城市比较早。从这几个地方来看发展区域比较明显,除了三亚以外剩下一线城市包括发达的城市都会都市圈发展非常明显,在这个大背景之下,一方面周边的郊区,随着行政区划不断变化,会有很大开发潜力。这些地方其实也是现在政策调控的重点地区,所以在这些区域投资,我们应该是进入一个机会性的时代。也就是说在这些区域把握一些机会,结合大都市圈建设过程中去把握一些机会,有比较好的收益。

另外我们认为目前最好区域是二线城市,刚才专家老师都提到城市化问题,好像是两次都提到日本和韩国这个例子,就是在他城市化率73%到75%的时候,这个国家已经进入非常富裕的状态。我们省会城市城市化率,其实大多数在50%只有,当然北京、上海、深圳已经超过80%,像深圳已经超过90%。所以我可以看到二线城市在50%、70%80%阶段是一个快速城市化过程,也是完善过程,在这阶段房地产有非常发展的机会。在这些城市从投资角度来说,这些城市进行综合实力转换,因为在这些城市里面能够找到适合当地经济转型,适合这个经济调整,能够进一步提高经济增长的质量,如果有这样一个项目政府非常支持,但是这个项目得需要企业有非常综合的实力,你不但有钱,你还得有资源,这是我对二线城市的看法。

多数三四线城市处于城市化加速的早期,第一市场竞争不是很充分,另外有刚性需求非常强,住宅产品的品质,居住品质的改善有非常强的愿望。如果在当地品质比较好,能够满足当地老百姓产品就可以获得收益。从总体来看首先第一个区域布局对于地产公司来说的话,应该提到更高的要求,从战略角度去考虑。第二创新的一个方面,我们觉得地产公司下一步发展趋势应该更专业化,专业化大的来说体现两个方面。一个方面产品更专业化,在目前情况之下,我觉得下一步市场一定更为细分的。从传统产品来说,咱们不说公共建筑,就住宅来讲,一部分是买不起房子,还有一部分人买不到好的房子。随着民生方向不断强化,我觉得我们把更多精力思考买不起房子这些人,需要政府下一步解决的问题。买得起房子人,虽然有住宅,但是还没有买到特别适合自己的住宅。还有养老,养生的产品,对各方面产品需求,对产品的细分,专业化更为精细,对于开发企业来说也提出更高的要求。

前些年房地产企业,渐渐大家走到重资本企业类型上去,主要是从2005年大量的企业上市,从2008年大量央企进入房地产企业之后,房地产资本都以政府转型在发展,在我们看来这种形式可能在未来几年内产生变化。从融资的角度来看,以前大家可能什么样的企业更容易找到钱,容易找到投资,一定是资产比较好,有比较强还债能力,有比较强的实力。以后企业资源整合能力,还有企业的荣誉将在融资中发挥更为重要的作用,总体来讲专业化成为房地产企业发展也好,创新也好主要去研究的方向。

今天借这个机会跟大家做这样一个交流,谢谢大家!