陈全生：房地产改革是第一问题

国务院参事 陈全生

网易财经1月12日讯 国务院参事陈全生今天表示，我们现在房地产当中改革问题是第一问题，比如土地管理用全世界通用的用途管理还是所有制管理，我们现在依然是所有制管理。我们的土地管理又是国土资源部，建设部，城市规划，土地规划、交通规划是三个部门，这些真的涉及到改革问题，而不是弄房价。

陈全生是在2011网易经济学家年会(NAEC)上做出上述表示的。

陈全生认为，大批建廉租房，解决不了房价问题。因为廉租房不解决商品房市场的供求关系，它根本不进入商品市场。不仅如买卖市场，只租不卖，是低收入人群租，他也没有能力买房子，他怎么会影响房价，建再多影响不了房价。建经济适用房一样的道理，从98年到09年的数字无论是从投资规模占全部住宅规模，销售面积占全部住宅销售面积，竣工面积占全部竣工面积比重没超过5%。就凭5%的经济适用房、限价房就想改变95%的房地产市场，这是不可能的。要把这两个路径依赖清楚才可以解决这个问题。

以下为陈全生发言实录：

提问：我提问给陈参事和任总，广州上个月陈参事做一个讲座的时候讲到住房问题，你认为方法应该加大土地的供应量，我这边想问就是地方政府没有动力去降低他的价格，包括做更大的土地供应，您怎么看这个问题。

陈全生：这个问题有两个事说清楚，刚才说都是政府如何有钱的事情，有两个路径依赖我们现在研究房地产的同志没有研究。第一个就是大家都要买房这个路径依赖从住房体制改革以后，我们那个时候是把福利房、房改房全部卖了，以卖为主。等到房改房、福利房卖没了，商品房出来了还以卖为主这就不行了，沿着这个路径依赖来走。有些学者说的中国的传统是就得有房有家，没房就没家，这种东西这是不对的，不仅不对，也不符合实际，更远的不说，他说传统的历史，上百年、上千年。从1900年到现在中国老百姓都是以租赁房子为主，50年、49年之前广大劳动人民没房，租房，照样结婚生子。49年往后一直到房改房开始，98年进行住房制度改革，不是租赁的房子，照样结婚生子。就是有房才可以成家这不对，历史中国人的传统观念，这是一个传统的路径依赖。

第二个路径依赖就是70年，为什么弄70年，中国99年、100年，50年，半个世纪，60年一个甲子，动不动用70年，从哪来这个事情？不知道，最后查出来从深圳来的，深圳从香港来的，香港拿过来了，我们就开始用，因为那时候不敢写租赁的办法。因为那时候说办特区就是办租界，还有这种说法。那时候深圳的领导都不太敢写土地租赁办法，但是又不能让港商白用这个土地，没办法就说香港有一个70年的办法，拿过来一用觉得好用。为什么好用。一用等于一届政府5年，用了70年，用了后面13届政府的钱，14个开放城市马上都用，浦东新区用，全国都用，用了后面13届政府的钱，94年搞税制改革是必要的，中央原来是三七开，中央这么大国家就是三的收入，管这个关系不行的。朱镕基同志下了大决心，非常艰苦谈判，把这个倒过来，倒的太狠了，倒三七，四六，现在是5.5：4.5。省级财政消防中央拿了6：4，地县乡没有钱，它的事权没有减少，财权减少了，他不得不卖地，他一卖地把后面13届政府的钱拿到手当然愿意，这个制度依赖是从香港过来的，把这个东西弄清楚。

弄清楚以后我们怎么改，我倒是同意这个观点，现在老是弄房价而不是搞体制改革，实际上我们现在房地产当中改革问题是第一问题，比如你土地管理用全世界通用的用途管理还是所有制管理，我们现在依然是所有制管理。我们的土地管理又是国土资源部，建设部，城市规划，土地规划、交通规划是三个部门，这些真的涉及到改革问题，怎么把这些在这些角度认真去改革，而不是弄房价。弄房价我自己刚才说的房价怎么样，反正我认为大批建廉租房，解决不了房价问题。为什么？因为廉租房不解决商品房市场的供求关系，它根本不进入商品市场。不仅如买卖市场，只租不卖，是低收入人群租，他也没有能力买房子，他怎么会影响房价，建再多影响不了房价。建经济适用房一样的道理，我从98年到09年的数字无论是从投资规模占全部住宅规模，销售面积占全部住宅销售面积，竣工面积占全部竣工面积比重没超过5%。就凭5%的经济适用房、限价房就想改变95%的房地产市场，这是不可能的。你得把这两个路径依赖清楚才可以解决这个问题。