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任志强:不担心房地产会崩盘

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任志强:不担心房地产会崩盘

华远集团总裁任志强

网易财经1月12日讯 华远集团总裁任志强今天表示,对宏观政策并不乐观,但不担心房地产会崩盘。

任志强是在2011网易经济学家年会(NAEC)上做出上述表示的。

任志强表示,今年他们并不担心房地产市场会出现崩盘或者是其他的问题,现金流也不会出现问题,地产企业拥有充足的资金。

任志强同时称,调控不会使整个供求关系发生巨大改变。任何政策都无法限制市场实际需求的爆发。

以下为任志强发言实录:

任志强:在座的几位都是我的老师,我们也都是好朋友。陈参事说他现在被别人骂,我觉得你尚未波就没人骂你,你别听媒体说,你自己说,大家知道你自己说什么就没人骂。陈教授刚开始也是被人骂,说微博的时候自己说什么,跟媒体说的是两回事,就没有人骂了。

毛主席当时说驴子上山有两两种办法,一种是前面用胡罗卜,一个是后面用大棒子。中国现在的政策调控就是基本上有大棒子,没有胡罗卜。牵牛走要牵牛鼻子,我们现在不是牵牛鼻子,而是牵牛腿帮助它走,现在有一些问题。中国政府调控什么?整房价都是错误,要调整我们住房制度一些根本问题。农民工住房问题怎么解决,农民工进城住房问题怎么解决,低收入家庭住房怎么解决,中等收入以上住房怎么解决,到现在我们没有住宅法。

刚才国平说中国政府没变,我觉得中国政府改变挺多,原来说买不起房你就租房,没人听,现在总理说了,现在政府告诉你买不起房子别买了,过去政府说买不起房子我给你优惠,经济适用房、限价房还得买,不建租赁房,经济资源配置到年土地出让金,减低各种经济费用,也让你买。现在开始说建租赁房,买不起就租,过去不给你生产自行车的权利,陈参事说你让大家去租房子没地租,所以出现差别。

农民的问题,我也不太同意陈参事说的,农民工进城了,不在要在城里解决住房问题,我们的土地是户籍配置,计划管理,他们在农村有一套宅基地,就是别墅在农村呢。我们看看布什,老布什、小布什在城里都没有房子,他农村有一个大庄园。美国农民是因为他的农村房子可以变现进城,我们的问题就是农村的房子不能变现进城,有宅基地没用,因为他舍不得家里的承包地和宅基地。中国宏观政策应该调控这个,老是解决中国农民工问题,这是长远问题还是短期问题,如果是土地配置是按户籍配置没有农村的土地,那就是启用商品房,应该让商品房更高。我个人觉得总理从来没有想让商品房价格低,政府口袋里钱不能少拿,开发商和市场可以少拿。别的地房价高,你现在这块就等于谁买这房子就是房地产增值,并不是表示说我们要把房子降下来。我们减过所有交易环节和生产环节税费吗,我们所有保有环节税收要占到地方财政收入5-8%。生产环节要到14%,土地部门的2.7万的土地收入折算过来相当于房价的48%。三头加起来政府拿走70%多,政府还得维持房价稳定性。我从来没有觉得政府希望房价低,我们保障房住房解决谁的问题,中低收入家庭的人我没房子,我得住公租房。说明你政策稀里糊涂,我只管租不起小房的人才给你廉租房,我们政策不清楚,所以列在保障房范围之内,没有市场范围之内。

任志强:公租房占10%,但是在美国等发达国家占32%左右的比例,还有保障系统。

任志强:中央政府应该调控什么,绝不是调控房价,而是告诉你怎么解决住房问题。货币、税收、投资、土地等等建设部一个也管不了,都是房地产以外的,他是推卸责任。最主要就是要解决制度问题,我们呼吁多少年要建立住宅法,没有,如果没有住宅法的话我觉得永远解决不了牵牛鼻子的问题。长期脱离农村宅基地的农民,怎么解决宅基地的住房问题和城里住房问题,怎么办不知道,没有制度,就出现了稀里糊涂的问题。

说说明年的市场,陈教授非常很对,去年投资增长,去年销售没出数据,我们估计去年和前年的数字持平,9.3-9.5亿平方米。销售额早已经超过去年,11月份超过去年,12月份大概会增长10-15%。去年大家都大丰收,政府2.7亿,增长70.4%的土地收益,总的开工面积30多亿平方米,大丰收。去年宏观调控创造一个大丰收的局面。我们没看到眼里的宏观调控让这个局面变得不好,我们也没有看到说哪跌下来哪摔到,哪出现问题,没有,只能说如果不调控,可能去年11、12亿的高增长的销售,因为调控所以有9亿多。如果你们看一看竣工面积和销售面积比例会发现这个差额更大,而不是缩小。说明他的需求关系是在恶化,而不是在改善。竣工我们到10月份只竣工4亿多平方米,到十月底我们卖了8亿多平方米房子,你1:2了,说明供给严重不足。去年增加供给会在今年变成需求,进入销售阶段,今年销售会增加,开工会减少。去年土地增加33%,但是今年:不知道土地政策会不会保持一个持续增长,即使持续增长也得看开发商有没没钱买土地,政制造饥渴症,我年底拿出土地,完成指标,同时让地价高高的,这是我们政府有意制造一种局面,所以我们土地收益是大幅度增长。上半年北京不到300亿,下半年到1300亿,一共是1600多亿,土地供应不平衡。即使按8亿的财政收入算,政府都笑开花了。

今年我们觉得投资可能增幅得下降一半,环比增幅会持续下降,去年价格环比月平均0.5%,前年是5-6%,环比去年会大幅度上升,去年同比价格增长从高峰12.8,下降到12月份6%多,持续下降的过程。今年增幅不会有这么高,同比增幅幅度下降,环比增幅达幅度上升。大家肯定是低价开盘,稍微涨一点就是涨价趋势。新开盘的不显示降价,而是升价。我如果开盘价低了稍微开一点就是涨价趋势。去年我卖1.8万,政府不让我卖,让我卖1.5万,我卖到1.6万就是涨价指数,分析价格,外行人看不太懂,但是我们长期经验可以分析出来,明年不乐观,总的销售量一定会比去年多,我们认为突破10亿多。价格总水平,绝对值下降,环比水平是上升的。去年物价这么涨的情况下,我们维持不动,就表示绝对价格是下降的。

任志强:我们对宏观政策看不乐观,因为他们一定会用更强力的办法去打压或者是限制。但是这些强力打压和限制办法大部分就是行政命令办法。限价、限购,我认为市场经济不应该限制任意一个财产权利和人的使用权利。但是你可以根据需要提高财产使用的价格,我们现在不提高使用价格,限制你使用权利,廉价贷款可以贷给国有企业、央企,政府机构,不能贷给老百姓。但是我反对,宁愿你的价格统一提高,我所有人都可以贷到,谁有本事发挥最高效益谁就去贷。不能全力丧失让所谓廉价转让给某些利益集团,这可能是最不好的措施。

今年我们并不担心房地产市场会出现崩盘或者是其他的问题,现金流也不会出现问题,现在1:1.83,有80%多的资金富于量。今年总量会比去年多,增幅大幅度下降,不表示市场整个供求关系会发生巨大改变。

从目前判断来看我们不知道中央会出什么更加恶劣的政策,我们知道任何政策都无法限制市场实际需求的爆发,不要以为老百姓手里没钱或者是没有刚性需求,按年龄计算满足23岁年龄最高峰,我们说结婚年龄是在2015年,如果25岁结婚和26岁结婚要延续2020年,我们不担心在短期之内因为宏观经济发生变化或者是宏观经济政策发生变化而导致刚性需求减弱,不可能。但是你想让他们都租房子,得供应那么多房子租,没房子租还得买。要想人们从没有房子结不了婚,变成租房子也可以结婚,得从小学教育开始。房子不成为障碍,没有房子也可以谈恋爱、结婚,否则一下子改变了,从丈母娘到他那都改变不了。总理去年年底才说,这话说十年才可以改变这种现状,谢谢。

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