金碚：采取短期性政策手段进行调控

12月13日，第三届“透视中国”宏观经济论坛在京召开。期间，社科院工业经济研究所所长金碚表示，依目前中国的房地产市场，租房比买房合算。

以下为金碚的演讲实录：

金碚：讲房地产，房地产现在是不大愿意讲的一个问题，而且还有很多非经济的道德的甚至政治的因素在里面搅合，所以可以说是一个最牵动大家情感的一个产业。这个产业让大家愤愤不平，因为愤愤不平就很难客观，所以就不说实话，所以是一个很难说实话的行业。大家都充满了感情，我一直讲中国是一个农民的国家，农民最大的愿望就是当地主，所以大家都要地。所以土地是一个启动了十几亿中国人心的问题。

中国房地产改革严格地讲是从1998年开始，到现在只有12年。这12年对于城市人来讲完全是换了人间，12年之前，从理论上讲，中国城市的家庭基本上是没有财产的，或者说没有不动产的，或者说财产是很少的。当时有的财产是什么呢？有点存款，但是很少，然后就是电冰箱、洗衣机、电视机这几大件，年纪稍微大一点的同志都知道，那个时候要结婚成家，要有几大件，再往前就变成了数几条腿，70年代的时候，结婚那就是看有几条腿，也就是家具，三十几条腿当时好像是结婚的一个标准。现在不得了了，现在结婚都要房子，房子才是财产。财产有多少呢？真是很惊人，12年前绝大部分的城市家庭是没有房产的，有房产的人那个东西也没有什么价值。为什么说没有价值呢？我有一个亲戚，他在黄山那个地方是业主，家里面的房子比较多，有一大排房子，二三十间房子。然后文化大革命以后，当地房管所就给他写了一封信，说这个房子现在要落实私人产权，解放以前这个房子是你们家的，按照国家的政策要收回房产。然后我的亲戚就一算，这个房产能收回来吗，他算了算帐，也懂点法律，说按照中国的法律，如果住户没有找到另外一个地方，这个业主是不能把他赶走的，除非他找到另外一个地方。现在的法律仍然是这样，十几年前，我跟香港银行的一个银行家讨论一个问题，就是说中国的房产是不是很好的抵押资产，香港的银行家跟我讲中国的房子不是很好的抵押财产。我说为什么？他说房子按照中国的法律，如果这个房子抵押了以后，他没有还帐，银行没有权力把住户赶出来，所以这个东西不值钱。第一人不能赶出去，第二租金是有规定的，租金很少，租金不足以抵房租。所以我要是当了业主，假设租户有能力给我交房租，交了房租以后，我就要负责这个房子的维修，收的房租是不够维修的。

当年刚开始住房改革的时候，我记得那时我在南京，到常州市去做调研，常州市建了一大片房子，据房管所的人讲，从经济学上讲，这个房子建好以后送给人都不值。这跟我亲戚想的问题是一样的，我收的房租是不够修这个房子的。大家都知道，这个房子没有价值，几乎不算什么财产。当时中国人还有少数的城市人有这种私房，私房自己住还不错，要是出租出去就亏了。所以我这个亲戚最后的决定是这个房子他不要了，送给当地的政府。现在大家一想，这不可能啊，那些房子得值多少钱啊，1998年以前房子根本没有人要，谁拿到房子就是谁亏了。

1998年到现在经过房改以后，初步估计一下12年创造了多少房产呢？我大约估计了一下，大概是80万亿以上，全国国有企业加起来绝对不如城市老百姓手中有的房产的价值高，这个帐很好算，因为现在中国80%以上的城市人口有了私人住房。中国一共有6-7亿人口在城里面，三口一家，中国差不多有2亿多个城市家庭，如果一套房子只值50万的话，2亿还要乘以0.8，大概85%左右的家庭有了私人房产，如果一个房子的价值只值50万，也接近1万亿了。所以房子的价值现在极其巨大，所以集中了几乎所有社会的关注点。每个人都想要有这个财产，中国短短的12年，不管这个房子是怎么来的，是分给的，还是家里面传给你的，或者是买的商品房，房子的价值就这么高。

中国人为什么对房子有这么大的热情？其实不仅仅是中国老百姓对房子有这么大的热情，中国这个国家很奇怪，所有的人都对房产充满了渴望。首先我们看政府，中国的政府占的房子是很多的，而且没有法律规定说政府可以占多少房，平均一个公务员占多少房，在中国是没有规定的。中国经常有精简机构，政府每一次精简机构都不会减房子，只会减人，而且同时一定是更多的拥有房子，每搞一次，老的房子不会交，新的房子一定会建。政府要的房子是无偿划拨的。还有很多基础设施就不用说了，是公益性的用地，也是无偿划拨的。然后就是一些公益性的单位，比如事业单位，像社科院，当然这个楼也是无偿划拨的，或者是很便宜的价格。还有学校，咱们要建世界一流的高校，很容易吧，就是把学校并起来，然后给地建大的学校，他们的地也很便宜。土地这一块要么免费，要么就很便宜地被拿走了。

中国改革开放取得这么大的成就，这个成就中大家都讲是引进外资，然后各地都是招商引资，政府之间就竞争，看什么地方发展得好。怎么竞争呢？竞争最简单的办法，说到底就是一句老话，土地是财富之母，竞争的基本方式就是看谁给的土地便宜。所谓优惠政策，减免税收不是特别重要，但是给一块地很重要。就是以非常便宜的土地，我们做过调查，几乎是零地价给了企业，特别是越是好的企业、越是大的企业特别是跨国公司，给的土地地价几乎是零。你说这个土地一百万，旁边一个地方就说五十万，他五十万，那我只能十万，国家就规定每亩地不能低于十万给企业，政府跟企业协定，叫先缴后退。就是十万块钱一亩地，这也是便宜到极点了。

中国各种各样的事情要解决，比如说中国改革开放核心问题是国有企业改革。国有企业改革里的一个核心问题是，我们讲了很多，比如减员增效等等，真正在根本上解决问题的是靠土地。北京市的国有企业怎么解决的？北京市要退二进三，二环以内或者周边的土地卖掉，并不是交换给国家，国有企业的土地是免费获得的，也不可能免费给国家，这个土地归你了，然后你把它卖了，卖了以后到三环以外去给你一块便宜的地方，在这里一直换，国有企业就脱困了。咱们最大的老工业基地沈阳，沈阳换了一个名字叫东搬西迁，就是在西面给了一块地，把东面的土地给卖了，卖了以后就到西面去搞一个区，大部分都是靠这个办法。所以土地是财富之母。

问题是政府党政军都是占地，企业也占地，所以中国企业的行为和西方企业也不一样，搞企业的都知道，企业开办的时候首先讲的一个问题就是要圈一块地，明明只要一百亩，他硬要说三百亩，因为土地很便宜，而且中国的企业为什么会重复建设、盲目投资呢？他投资就不怕风险吗？在中国搞这个企业还真不怕风险，为什么？文章也做在土地上。我圈的这块地三百亩、五百亩，圈得很大，而且中国还有一个说法叫花园式工厂，如果经营成功了很好，一旦投资失误也没关系，这块地在那，靠地的升值大概跟这个企业的盈利也差不了多少，了不起卖一块地，到北京周边去看那些度假村、宾馆的行为都一样，先把地都圈上，而且很大。

这样来使用的土地，导致了确实对于中国30年的改革开放，它是做出了很大的贡献。如果不是这样，中国凭什么能够吸引这么多外资，如果不是这样，中国凭什么基础设施成为了全世界连美国都羡慕的国家。中国要修一条铁路，外国人都觉得不可思议。有一年我在台湾访问，台湾立法院在批评他们的交通部长，说你当交通部长真笨，说台湾修高铁修这么多年，还修不好，中间还出了事，台北市修捷运，就是我们的轻轨和地铁，他们叫捷运，捷运是全世界最贵的捷运，说你这个交通部长是怎么回事。交通部长就答辩，就抱怨，说这个事情如果在海峡对岸的话，我也能做那么好。那年刚好在修京九铁路，京九铁路这么长的路，不声不响地就建起来了，这在其他国家怎么可能呢？

原因是什么呢？原因就是我们的土地制度，土地可以很便宜的获得。那么以工业的目的、以政府的需要，甚至实在不行了就变成政治任务，上海办世博会，我就跟他们说，上海办世博会最大的收益是什么？在经济上说，最大的收益就是黄埔江旁边那块地，那块地可不得了，要不是办世博会，你签得下来那块地吗，那都是国有企业占的，这块地值多少钱啊。所以这么一个情况下，冷静地看，确实成为中国经济30年发展的一个重要因素。但是天下没有免费的午餐，土地这么便宜地就获得了吗？这不可能，土地是财富之母，大家都知道土地如果不进行整治，它没有基础设施、没有环境处理，这个土地不值钱。土地只有进行投资、开发，然后才有钱。钱从哪来？羊毛出在羊身上，只能从土地来。问题是这么多土地都是便宜的给了人，那必须要找到一块地，这块地它的收入就必须要覆盖所有的土地开发的成本。这块地就是居民的商品房住宅用地，除此之外大家可以想想还有什么地方来钱，能把中国改革开放以来城市用地用了很多地，谁花钱整治这个地啊，要修桥修路，要搞绿化，还有下水、供水等等，这钱都从哪来？1994年改革之后，税制改革以后，地方政府税收增长的部分中央拿了大头，要把土地弄得有价值，我刚刚讲了产生了几十万亿的资产价值，从哪来呢？它一定有一个出处，这个出处就是居民的商品房住宅用地，它一定是高价。

有人就说，为什么要这么高价呢？大家说它不高价这个东西怎么赚回来呢，怎么能够把这个循环完成呢？所以高价的重要原因就是，必须在土地里面，政府要获得很高比例的收益，我们也不要骂政府，政府要干事，要把土地整治好，要发展经济，它一定要有这个钱，所以它就不合理地获得了很高的土地收益。所以中国就学了香港，香港也是这样，香港政府的财政收入主要来自于土地，香港据说到现在为止，它批了一百年的地，这个地还只批掉不到20%，它是慢慢地批，控制住土地的价格，然后不断地政府有收入，是这么一个过程。所以当时就想，如果让土地便宜一点，政府少收点，比如说土地出让金，为什么一收就七十年呢，能不能一年、一年地收呢。当年很多地方做了测算，让房价降下来，政府就做了一个测算，就是说改革税制，改变土地批的制度。通俗地讲，假如收物业税，然后不再收土地出让金，就是把七十年政府收的钱一年一年的收，别一收就是七十年。广东测算了这种制度，商品房的价格大概可以降下来30%-40%左右。但是能行吗？它不能行，为什么呢？这笔钱政府现在就要用，不能说修一条路或者修一个桥要花70年才能修好。

我们现在在房地产上收的税和西方国家根本不一样，不是一回事，名字好像一样。比如我们现在大家都在纷纷讨论的物业税，国外的物业税不是这样的，不是像我们媒体上想象的那样，那个税收上来是完成不了中国经济这样的一个循环过程，它做不到。所以在这样情况下，就导致了房地产在中国的乱象的根源，就是土地的价格体系是严重扭曲的。通俗地讲，叫做高低两重天，就是有特别低的土地价格，所以一定有特别高的土地价格。总体来讲，中国作为一个发展中国家，中国经济成长这么快，总体来讲中国的土地平均来讲价格不高，如果土地价格很高的话，中国不可能有这么快的经济发展。所以有很低价格的土地，而且我们做了测算，在各个国家它的城市建设用地的所有土地中，中国分给老百姓住房的用地，相对比例是比较小的。你想想看，划给你的土地又少，然后其他的土地又不用交钱，或者是很便宜，那你这块就只能是高价。高价的结果是，这个经济规律很有意思，老百姓好像也没吃大亏，有房子的人家产百万，在北京我看几百万是最起码的家产了，好像也没吃亏。但是同样有一个后果，房租也并没有因为房价这么高而相应提高，所以这些东西都不能跟西方国家来比。有人说中国现在的租售比很不合理，是不合理，跟西方相比是不合理，但是它非常艰难地解决了中国目前的问题，你不是想当地主吗，你不能想有百万家产吗，你拥有了房子，但是这个房子的租金不可能很高。所以某种意义上说，有房子的人又给没房子住的人、租房子的人提供了廉价的租房。

我有一次在人民银行开会，有几个上海搞金融的人也来开会，我问他们在上海买房子了吗。他说我们不买房子。我问为什么。他说我可以用很便宜的钱去租很好的房子，然后节省下来买房子的钱，赚的钱远远比房子涨价还要好。有投资能力的人，比如在北京一个房子500万，他觉得500万干吗要买房子，这个房子一年的租金大概也就几万块钱，但是一个月付几千块钱，这500万经过十年八年，搞金融的能把它翻多少倍，所以干吗要把钱用来买房子。而且我可以租最好的房子。我有个学生就是这样，他是香港人，他说什么房子好就租什么房子，太便宜了。房子的价格体系是完全扭曲的，这个扭曲一定会产生很多问题。但是要解这个问题，确实难度很大。

这里面有两大问题，第一个问题是我刚才讲的中国30年的改革开放发展，这种基本的运转逻辑在这个时候是不是应该改变，就是不采取这种办法发展了，我走另外一条路，这个发展不好，老百姓要买房子的人觉得价格太高，就要降低这个价格。如果解决这个问题，一个就是把整个经济运行的流程、链条给改变，这个难度比较大。第二个方式是，你必须要把房子的政策理清楚，不能够一锅煮。

房子涉及到三种不同的问题。第一个问题是房地产作为一个宏观经济问题，到目前为止在中国它仍然是中国宏观经济中的一个非常重要的基础性因素，房地产是中国经济的一个基础，连美国都是这样，所以关注房产价值的时候，一定要关注，如果从宏观经济的角度来考虑，那么应该考虑房价应该是稳定的，逐渐稳步的上升，也不能涨得太快，也不能大幅度下降。我们的宏观经济政策是什么，跟房价有什么关系。第二个问题是，作为一个社会福利政策，房子是每个人都要住的，人人都要有房子住，作为一个社会福利政策，这个房产应该是什么样的，房产的价格应该是什么样的，这个问题要分开来讨论。如果它不是一个宏观问题，它是一个社会福利问题，这是第二个政策。第三个政策是，作为一个产业，现阶段房地产以及和房地产相关的产业，比如建筑业等等，它是不是一个还要巨大发展的产业，还是说它已经是一个不太重要的产业，主要是为了解决福利问题的一个部门，还是说它也是一个产业，而且也是一个重要的产业，这是产业政策。第四个问题是，比如讲房地产商怎么样，房地产里面有各种制度，房地产作为一种产业，它应该实施什么样的竞争政策，什么样的企业可以进入房地产行业，土地应该怎么获得，国有企业、民营企业、外资企业在房地产行业里它怎么进行竞争。我们经常批评房地产商特别黑，赚了很多钱，这不是一个黑不黑的问题，而是你构造一个什么样的竞争政策，使这个产业有一个良好、有效的竞争秩序。所以我们有的时候把房地产这四个不同的问题、四个不同的政策，把它都混淆在一起，这个事情就没有解了。

所以到目前为止，我们国家有很特殊的国情和产权制度，我们国家现在的土地制度也是大家都议论很多但是难以改动的一个重大问题，农村有这个问题，其实城市也有这样的问题。比如说从社会福利、社会公平、社会才的角度来看，一个人或者一户家庭有权利获得多少土地或者房产，如果仅仅从社会福利的角度来讲，一家就一套房子，第二套、第三套、第四套就要采取惩罚性的税收制度。还是说它仍然是一个重要的产业，在产业竞争的过程中，从产业的发展来讲，当然这个东西盖好了以后，卖的价格高一点是一件好事，但是对社会福利的角度来讲，它好像又不是什么好事。但是从社会福利的角度来讲，也未必大家都说了实话，大家都认为房价太高了，是这样吗？其实不是这样，只是一部分人。我们从逻辑上来推论，什么样的人认为房价是高的呢？是因为他是想买房子的人，如果你不想买房子，这个房价跟你没关系，如果你已经买了房子，那么我心想，所有买过房子的人心里都想我这个房子是不是能涨。所以真正的实话是，我买之前房价越低越好，我买了之后房价越涨越好，这是一般人正常的思维，但是这个东西摆在政策上是没有办理表述的。所以我们不能够笼统地讲中国房地产的价格是高了、是低了，这样是不客观地来分析这个问题。所以我一开始就讲，房地产的问题又是牵动了老百姓的感情，很多问题确确实实是感情用事。但是我们如果来讨论这个问题，来深入分析这个问题，我们从不同的角度来观察这个问题，实际上应该从四个方面来不同地分析。

当前，当然宏观的问题很突出，突出就表现在大城市的房价，它的平均涨幅过高，这个过高是和一定时期内经济增长过快或过热相关，这个问题是有。但是这个问题也不能一概而论，因为中国有600多个城市，我们不能说所有城市的房价都涨得太快，这不是事实。事实是有一些地区的房价，像北京、深圳、杭州这些城市涨得很快、很高，但还有很多城市，你到那去，他们觉得这个地方房价涨得太慢，而涨得太慢确实对当地的经济发展是不太有利的。所以房价一定的涨幅对于一个地区的发展是有利的。当然如果涨得太快，风险很大，而且也会导致这个城市的成本过高，也不利于产业的发展。所以我们就想，关于中国房地产的问题，不能用一种简单的情绪化的方式来做出判断。

话又说回来，到现在为止，宏观上应该是没有异议，所有人都会承认，除了少部分人说降下30%-40%最好，这个痛苦很大，大部分的人或者政府都还认为，理性地来看房价基本稳定，稳步升值，这是对经济发展、对老百姓、对房地产业本身的发展是最有利的，如果房价要跌，那就没有人买房子了。所以为什么说房价下跌比涨价的过程还痛苦呢？举一个很简单的例子，有一个小区，这个小区开发一期、二期、三期，现在它的价格是这样的，第一期1万块钱一平米，半年以后第二期变成1.2万，涨幅就不得了了，涨了20%，到第三期变成了1.4万，假设这个楼盘的价格体系是这样。这个东西很痛苦吗？有点痛苦，从1万变成1.2万了。但是这个过程如果反过来，是不是痛苦就更大。说第一期的时候是1.4万，第二期的时候变成1.2万，第三期变成1万，那么第一期、第二期买的人更痛苦了，银行也痛苦，原来抵押的房子是1.4万，过了一年就变成1万了。所以我们讲房价牵扯的利益太大，不能够一概而论。

当然现在如果从民生的角度来讲，宏观、产业、竞争都是生产领域的事情，最后这个房子一个很重要的功能，或者说归根到底的功能是要解决老百姓居住和民生的问题。所以在现阶段，无论怎么说，像前一些年房价那么疯涨，然后大家都把它作为一个投资的手段，甚至不仅仅是投资的手段，现在有人说它就是一个保值的手段，当通货膨胀来的时候，全世界的经验都表明，它确实是保值功能最好的资产之一。所以老百姓在通货膨胀的时候，或者在物价上涨的时候，他买房子保值这也是理性的。所以民生不光是居住，也包括老百姓拥有资产，以及这个资产能够不断地保值、增值，这都是民生。

最后我要讲的一个问题，也是房地产中很突出的一个问题，就是秩序太过混乱。首先价格就是完全扭曲的，而且扭曲的原因是大部分的土地价格是行政性定价，商品房用地采取了招拍挂的形式，是市场定价，但在市场定价里问题也很多。所以到目前为止，中国的价格竞争过程中，还真的没有形成一个很好的价格发现机制，这个东西到底值多少钱，这个价格怎么发现，是政府定价呢，还是招拍挂呢，还是用什么方式，来使这个价格能够多多少少形成一个比较均衡的价格，这个问题没有很好的解决。所以房地产要解决的一个很重要的问题是，规范好一个竞争的秩序，从产业层面来讲。另一方面，就是设计好一个解决居民房产完整系统的制度，这个制度不一定要全国统一，各个地区可以设计一套系统的制度，就是考虑到各种因素，不是情绪化的，而且政策不能经常变动，因为价格问题，从长期价格来讲都没有异议，大家都认为稳定、稳步增长，这是房地产理想的价格走势。但是短期中发生了波动怎么办？用什么政策来调控它？是用改变长期政策、改变制度、改变规则这种国家调控的手段，还是短期价格问题主要用短期的经济手段来调节。动不动就改变税，改变管制方式，改变这个制度，然后这个制度不是长期设想好的问题，而是为了解决当前的问题，为了解决当前的问题就改变长期规则，老百姓就处于一个预期不稳定的情况下。大家都知道预期不稳定的时候，这个最容易产生投机性，所以政策的变动反而成了一个房地产价格变动的不确定因素，这个状况一定要改变，一定要让老百姓知道，长期来看我是什么制度，最后这个制度变久了以后，不能够轻易变。

昨天我刚从日本人回来，日本人告诉我，他们都到京都去看，京都每家盖的房子都是窄窄的，但是很长一条，每家都是。为什么这样呢？因为京都市收的物业税是按照房子门面的宽度来收税的，不管你占了多少面积的房子，他只量你这个宽度，所以大家就把这个宽度改得很窄，但是里面很长。这个政策就是一个长期性政策，导致了长期性的后果。如果你今天是这样的政策，明天是那样的政策，那老百姓肯定就投机了，一投机价格就暴涨、暴跌，所以政策的稳定，长期政策的稳定、透明，因为老百姓是长期居住的，而且是一个资产，资产是要保值、增值的，你让老百姓首先有一个稳定的预期，到底它会怎么样，别老动它。如果发生波动以后，主要采取短期性的政策手段进行调控，这样我想才能够逐渐使得中国的房地产走上一个健康的道路。

总而言之，对于房地产这个东西，在三十年的经济发展过程中，它是起了非常重大的作用。可以这么说，对于很多城市居民的家庭来讲，所有改革措施对他家庭财产的意义来讲，都没有房地产改革所产生的意义重大。你们每一个人可以回家算一算你的资产，什么资产占了多大的份额。所以这块东西是民生悠关的。