网易财经12月2日讯 在房价高涨的催熟之下，千亿销售额的万科提前四年“降生”了。
“现在说我们销售过千亿，实在是一件很敏感的事情。”万科内部人士表示，万科近四个月来销售过百亿元，但在调控不断加码、房价却居高不下的背景下，难免会成为媒体热炒的焦点，这多少有些令人不安。
事实上，在万科8月、9月和10月销售额连创单月新高时，业界就早已经认定万科过千亿已经是板上钉钉的事。然而，当时间倒推到4月，中国第一轮调控措施出台之后，没有多少人会相信这一点。
2日，万科公布销售数据显示，截至12月1日，销售金额达到1000.6亿元，成为中国房地产行业首家年销售额过千亿的公司。这也标志着万科总裁郁亮在2004年提出的10年内销售额增长至千亿的计划提早四年实现。为此，郁亮在昨晚向万科全体员工发邮件，宣告这一历史时刻的到来。
万科称产品结构适销对路
谈及业绩飙升的原因，万科董秘谭华杰认为，中小户型、装修房占比较高，适合首次置业及刚性需求的需要，因此受调控影响相对较小。
据了解，目前万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。而2010年新开工公寓产品基本实现全装修交付。
金融分析专家、清华大学经济关系学院博士杜丽虹认为，企业运营合拍也是不可忽视的原因，去年市场回暖的时候，地价上涨十分快，为了避免去化速度过快而被迫在高位补货，万科减慢了开发速度。
“本来去年销售可能达到700－800亿左右，但实际上只销售了600多亿，这些延迟开发的货量在今年推了出来，形成了一个销售高峰。”杜丽虹表示。
销售面积并未同步增长
在销售金额大幅增长的同时，万科的销售面积并未实现同步增长。网易财经统计发现，去年前10月万科的销售金额只有527亿元，今年同期则达到了869亿元，增长近65%；但同期销售面积却只有5%的增幅。
这一巨大的反差背后，是万科销售均价的提高。去年1月时万科的均价只有7657元，而在今年则基本在万元以上。去年1－10月的销售均价约为9228元，今年同期则为11878元，涨幅近三成。
对此，谭华杰坦承，与去年初房价的低谷期相比，目前的房价确实是在高位徘徊。但精装修房所占比例的提高及劳动力成本的上涨，也是十分重要的因素。
有业内人士指出，从去年下半年到今年以来，中国房价涨得很快，因此总的成交金额也很高。而今年4月第一轮调控过后，房价虽然有短暂回落，但在通胀加速、人民币升值等因素的影响下，大量资金涌向房地产，导致楼市的回暖潮超出预期，促成“千亿级”万科提前降生。
未来一年充满变数
如果说万科销售额提前超过千亿，与今年房地产市场的泡沫有着密切关系。那么，在充满变数的2011年，万科又能否实现更高的增长？
杜丽虹认为，如果明年调控政策持续发酵，加之整体供应集中上市，会对所有的企业都产生影响，万科也不例外。
此前，国际评级机构标准普尔10月中旬发布的研究报告显示，中央政府推出的调控措施，抑制投机性的购房，加大量性供应项目推出增加市场的供应量。因此，内地的主要城市楼价，可能在未来一年再下跌一成。不少机构也认为，明年房价的下行是大概率事件。
“1000亿这个数字并不重要，哪怕企业单年的增速并不是最高的，但长期来看平均增速是最快的，就是相当不错的。”杜丽虹表示，虽然万科的公开增发未能成行，但即使不考虑股权融资，以万科目前的偿债能力和现金流能支撑的规模来看，万科每年复合增长率仍可达到25%。
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本文来源：网易财经
作者：张鸿雁
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