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首创刘晓光:房地产市场还有十余年高速发展期

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网易财经讯 2010年9月,首创集团总经理刘晓光做客网易财经会客厅。刘晓光从政府官员到地产大亨,如何评判当前楼市、房价?他认为从大的趋势上看,应该还有十到十五年的高速成长期,价格来讲,在大城市可能还是比较稳定的,不会大起大落。他不断尝试行业转型,怎样的商业模式才是房产企业的未来?刘晓光说实际上就是一个产业园区的概念,也就是大的地产商在新形势下  在创新、转型。谈到为何看好中部二三线城市?他认为中国的中部二、三线城市将来的潜力很大,因为它们比较稳定,基数比较低。

网易财经:本轮调控是因为房价高企而出台,您觉得未来房价的走势如何?取决于哪些因素?

刘晓光:房价最关键最核心的还是需求和供给,如果需求和供给平衡了,价格就平衡了;如果是供大于求那价格就会下降,这很简单。像北京这样的城市一年需要二十多万套房,我们能不能供应出这二十多万套?很多城市一般买房的人,我们的买房率大概是6%,也就是一千万人口的城市,大约有六十万人是要买房的,再除以三,就是一个家庭(以三口人计算),那就是二十万套。看你的供给能不能跟上,所以供求是一个核心。

第二个核心问题可能还有土地的价格问题。比如土地的楼面价是两千,还是三千还是四千?都是不一样的。土地的价格在整个(房屋)价格构成中有的占了50%,甚至还要高,而有的可能只占30%,所以不一样。这是第二点。

第三点可能跟供给的量也有关系,包括供地和供房的量。跟经济适用房和保障房、廉租房的供应量也有关系。因为有一部分人可能过了这个线了,他再抬一抬就够了那个线了,他是在一个中间的地带。所以我的看法就是首先从大的趋势上看,应该还有十到十五年的高速成长期,其次,需求还是比较旺盛的。这时候就应该坚定的贯彻国务院的调控政策,对需求,对供给,对保障房,对地方政府的问责,这一系列的政策体系,如果执行好了这个宏观调控政策,应该还是会出现比较健康的房地产市场的。

对土地的问题我一直在想一个问题,就是土地的(供给)方式将来能不能改革一下?因为“价高者得”肯定就会使价格越来越高,能不能把价格作为因素之一,把地方政府的土地收入作为一个因素,把开发商正常的利润作为一个因素,将来模拟出一些“影子模型”出来,这就是招标的目标,这样价格可能会下来一点。

另外可能还有一点就是加大供给,加大供给了,需求得到了满足,价格就会下来。当然,还有人们的心理。大家说“等一等,先不买了”可能就会呈现一个僵持状态。(影响房价走势的)大概是这么一些因素。

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