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首创总经理刘晓光:看好中部二三线城市房产市场

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网易财经讯 2010年9月,首创集团总经理刘晓光做客网易财经会客厅。刘晓光从政府官员到地产大亨,如何评判当前楼市、房价?他认为从大的趋势上看,应该还有十到十五年的高速成长期,价格来讲,在大城市可能还是比较稳定的,不会大起大落。他不断尝试行业转型,怎样的商业模式才是房产企业的未来?刘晓光说实际上就是一个产业园区的概念,也就是大的地产商在新形势下  在创新、转型。谈到为何看好中部二三线城市?他认为中国的中部二、三线城市将来的潜力很大,因为它们比较稳定,基数比较低。

调控初显成效 房价不会大起大落

网易财经:本轮调控政策被称为“史上最严厉政策”,但是从7月份开始,一线几大城市的成交量就开始出现反弹,到8月份一些企业的销售均价也出现明显上涨,政策的效应是否已经出尽?

刘晓光:我注意到在7-8月份以后又开始了一轮反弹,我觉得这次的政策应该是见到成效了,首先一个标志就是核心城市的价格和成交量开始下来了,价格也略微松动,核心城市周边地区,挨着城市边缘的地区(价格)是下降的。

第二点,很多地产商在新盘定价的时候是下降的,包括核心城市。第三点就是二、三线城市的价格我看一直都是比较稳定的,有的时候略有上升。我想应该说宏观调控的政策还是有成效的,比如土地供应量的增加,增加了经济适用房、保障房,对投机性和投资性的购房进行了严格的限制,所以我觉得政策还是见效的。

但是最近有一些反弹,比如量上有一些反弹,价格上也有一些反弹,我想这应该是两种情况:一种情况就是需求,这种刚性的需求应该是存在的,如果没有需求,供给再多也没有用;如果供给小于需求的时候,价格是要变化的。特别是现在很多改善性的需求比较大。我们不能因为宏观调控把改善性的需求也压抑死,这可能还是一个正常的需求。所以我觉得还是中国的市场,中国人的消费能力已经到了这种程度了。

另外,跟我们过去的收入结构也有关系,因为大家那时候都很穷,经过二十多年的发展,房地产的历史(在)欧洲可能(发展了)几百年,美国可能一百多年,在这种情况下大家买彩电,买冰箱,买汽车,买住房,都是一个趋势。所以我觉得这一段的情况可能还是需求在增长所显现出来的量的上升、价格的上升。

但是我看在大城市上升的并不明显,中小城市一直是稳步的在涨。比如从五千块钱到五千五,到五千八,我们在全中国的沈阳、西安、重庆、成都这些城市的价格,都是微涨的,比较稳定。所以我觉得可能按照这个趋势来讲,大的方面应该还是稳定的,但是量是会增长的,因为它沉淀了一段时间,所以需求增长了。

价格来讲,在大城市可能还是比较稳定的,不会大起大落。

房市还有十余年高速发展期

网易财经:本轮调控是因为房价高企而出台,您觉得未来房价的走势如何?取决于哪些因素?

刘晓光:房价最关键最核心的还是需求和供给,如果需求和供给平衡了,价格就平衡了;如果是供大于求那价格就会下降,这很简单。像北京这样的城市一年需要二十多万套房,我们能不能供应出这二十多万套?很多城市一般买房的人,我们的买房率大概是6%,也就是一千万人口的城市,大约有六十万人是要买房的,再除以三,就是一个家庭(以三口人计算),那就是二十万套。看你的供给能不能跟上,所以供求是一个核心。

第二个核心问题可能还有土地的价格问题。比如土地的楼面价是两千,还是三千还是四千?都是不一样的。土地的价格在整个(房屋)价格构成中有的占了50%,甚至还要高,而有的可能只占30%,所以不一样。这是第二点。

第三点可能跟供给的量也有关系,包括供地和供房的量。跟经济适用房和保障房、廉租房的供应量也有关系。因为有一部分人可能过了这个线了,他再抬一抬就够了那个线了,他是在一个中间的地带。所以我的看法就是首先从大的趋势上看,应该还有十到十五年的高速成长期,其次,需求还是比较旺盛的。这时候就应该坚定的贯彻国务院的调控政策,对需求,对供给,对保障房,对地方政府的问责,这一系列的政策体系,如果执行好了这个宏观调控政策,应该还是会出现比较健康的房地产市场的。

对土地的问题我一直在想一个问题,就是土地的(供给)方式将来能不能改革一下?因为“价高者得”肯定就会使价格越来越高,能不能把价格作为因素之一,把地方政府的土地收入作为一个因素,把开发商正常的利润作为一个因素,将来模拟出一些“影子模型”出来,这就是招标的目标,这样价格可能会下来一点。

另外可能还有一点就是加大供给,加大供给了,需求得到了满足,价格就会下来。当然,还有人们的心理。大家说“等一等,先不买了”可能就会呈现一个僵持状态。(影响房价走势的)大概是这么一些因素。

房价若再现大波动 政策肯定还会出台

网易财经:政策层面呢?一旦未来房价再有所波动,是不是还会有政策层面的变化?

刘晓光:国家还是希望房价不要过快的增长,应该也不希望它过快的下降,它希望(房价)是一个稳定的状态。如果不稳定了,出现了波动的状况,肯定还会有不断的宏观调控措施出现。现在大家知道的是房产税,单边的加息,增值税的强化征收等等这些问题,政策肯定要看市场的状态了。

如果继续出现大的波动,肯定还会有(相应)的政策出台。实际上我们作为地产商也担心这个问题,我们也希望(市场)平稳。

网易财经:目前舆论认为未来最可能出台的政策就是上调利率和出台房产税,这两个在未来有可能出现吗?

刘晓光:有可能。但是作为企业掌握不住,这是国家调剂的事儿。我觉得可能大家共同来维护这个市场状态,使它保持稳定,这是最好的状态。如果不稳定,肯定会有不稳定的调整措施要出现。对企业来讲也是正常的,也应该适应这种调控的形式和方法,因为市场发生太大的变化也是有问题的。

商业模式创新势在必行

网易财经:一线城市的住宅市场受新政调控影响最大,多家房地产企业开始向商业地产转型,同时开始转入二三线城市拿地,首创如何应对调控?

刘晓光:在房地产宏观调控的过程中,特别是“新政”以后,企业都面临着一个问题,第一个练内功,第二也有一个调节的问题。我们到底是走原来的商业模型,还是创新一些商业模型?所以我们现在进行了一些改革、创新。第一个,传统的地产还在做:住宅,加一点商业配套,卖掉。第二种模型我们在大胆的实验,首创集团还有一些基础设施,水、高速路、地铁,这些东西怎么跟地产融合起来,既有产业的概念,又有地产的概念。第三个我们也在做一些创新,比如教育地产,再比如地铁上盖的地产。

我们现在做的最新的东西是一个叫做“新生活、全价值、新都市”的概念,不再是建一片住宅就走了,而是我要建一个城市的新中心。这就需要有内涵和内容了,我们现在一个是跟法国的合资了,把奥特莱斯引进来,一线的品牌有多少,折扣有多少,很吸引人。这个目的主要还不是做一个商业的概念,想带动这个产业,带动中国品牌的出现,使中国也能出现更好的品牌。另外将来有一些其他的业态也带动起来了。一个商业奥特莱斯之外还有大的购物中心,大的家具中心,大的电影院,大的酒店,它是一组一组的,加上一些配套的低密度住宅,构成了一个城市小都市的概念。而且是时尚的,能引领消费潮流的。这样的话,实际上就是要看实力了,一个可能就得一百多万平米,可能七、八十亿就要打进去,特别是商业、服务业这一块,恐怕还需要沉淀下来,这个是我们在转型的过程当中在创造新的商业模型。

主要的好处就是每一个小的都市都可以安排一、两万人的就业,另外也可以在每年带动十亿左右的税收,所以它可持续发展的概念也有了,对政府,对当地经济的发展也非常有好处。现在我们在广东的珠江三角洲,浙江、长江三角洲,在北京这三个地方都开始了。接下来我们在重要的区域可能都要摆这样一个,实际上就是一个产业园区的概念,也就是大的地产商在新形势下在创新、转型。这对地产更健康的发展,对地产跟经济的融合,对可持续的发展可能有好处。

首创布局中部二三线城市

网易财经:现在有一种说法是一线楼市的黄金时代已经结束了,现在开发商都纷纷布局二、三线城市,您对这个说法怎么看?首创下一步在区域上会做哪些选择?

刘晓光:说黄金时代已经过去了,这个说法不准确,因为它是动态的。我刚才说了,每一个大城市中,每年买商品房的人也就6%,比如一千万人口的城市,有六十万人要购买商品房,六十万人再除以三,(实际需求量)也就二十万套。但这六十万人是动态的,今天你穷了,明天我又富了,所以你不能说黄金时代过去了,这种需求是永远都会衍生的,它只是在变化,变化的对象不一样了。

第二,中国经济大的发展脉络跟中国地产发展的脉络,我相信还有十几年高速发展的空间,你也不能说这个时代已经过去了,只是现在稳定了、稳健了,结构也慢慢稳定了。大起大落的因素慢慢消失掉了。

现在我们主要的战略还是在环渤海地区,北京、天津、珠江三角洲、长江三角洲。但是在西南、西北、中国的中部地区我们也在布局,现在大概有十多个城市吧。我们希望中国沿海城市是一块,但是可能中国的中部二、三线城市将来的潜力很大,因为它们比较稳定,基数比较低,下一步可能我们主要是在环渤海、珠江三角洲、长江三角洲之外的一些二、三线城市,包括西南、西北和东北要进行更大的布局。

奥特莱斯就不一样了,除了刚才这些布局之外,在一些重要的区域,比如中南地区、西南地区、西北地区、东北地区,都要摆布这种大的产业园,奥特莱斯除了这一步之外,再下一步的发展可能就是省会城市,因为人流非常大,需求量也非常大,可能会带动和引领一种新的生活方式出来,把整个的城市就带动起来了。就业、物流、信息流。这实际上打破了过去的概念,因为未来的城市网络化时代以后,城市的形态都发生了变化,人类不再是住在居住区,那边是商业区,是完全结合在一起了,效率、时间、速度。

网易财经:就是说未来首创在各个城市各个区域都会采用这种综合开发的模式?

刘晓光:不,有的地方还是传统的地产,重要的地区会采取这种综合开发的发展方式。实际上严格来讲,用简单的话概括就是要做一些以奥特莱斯为引领的,城市的新都市、新中心要出现,而且要把可持续经济发展结合起来,把产业跟地产高度融合起来,打造新都市。

首创完成全年目标无忧

网易财经:我看到上半年咱们的销售业绩完成了43%,但是到八月份已经完成了六成左右,这个数字也比较有代表性,也其他开发商今年销售情况的一个缩影,您对未来的四个月有什么样的业绩展望?

刘晓光:未来四个月完成目标肯定是没问题的。为什么?下一步竣工的面积会大量的出现,比如今年还有八、九十万平米,明年可能有两百万平米就出来了,就是过去储备的一些土地的开发已经开始收获了。另外市场也比较稳定。比较难的就是四月份到六月份之间,可能开始比较难,后来就比较稳定了,因为大量的面积都体现在全国各地,从战略角度来讲是体现他的意义了。如果仅仅局限在几个大城市是有问题的,如果光是二三线城市也是有问题的。这两个融合起来,地域的融合、产品线的融合、产品的升级、创新,这几个融合起来以后可能造成你的核心竞争力。


首创置业公司简介

首创置业是房地产综合营运商之一,于2003年香港联交所上市。首创置业的母公司首创集团,是北京市国资委所属的特大型国有集团企业。战略投资者新加坡政府投资公司(GIC),为亚洲最大的主权投资基金。首创置业以发展中高档住宅为主,高档商用物业开发为辅,多物业类型综合营运的优势突出。目前已形成国际化高档社区、多元化复合社区、低密度人文社区三条综合运营产品线,并将继续深化与国际领先的商业运营集团的合作,迅速树立公司新型住宅产业综合体项目之品牌优势,以标准化、规模化战略在中国市场全盘复制,共同构筑首创置业强大复合品牌。

刘晓光简介:

刘晓光 55岁,于2002年十二月获委任为首创置业公司董事长。自一九九五年起担任首创集团副董事长及总经理职务。在加盟首创集团之前,他曾在北京市政府多个部门工作,曾任北京市发展计划委员会副主任及北京首都规划建设委员会副秘书长等。1994年起,就任新资本国际投资有限公司(股份代号:1062)董事局主席。目前还是北京商学院、北方工业大学客席教授。刘先生于1982年在北京商学院取得经济学学士学位。

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