瞰财经：地王内定？

网易财经2月2日讯  北京中服地块“苛刻”的竞买门槛彻底激怒了潘石屹。

1月29日北京市土地整理储备中心抛出了中服地块“带有众多附加条件”的出让公告，其中称该地块将于2月22日正式入市，起拍价50亿，竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体，且金融机构在联合体中绝对控股。而房地产企业应具备房地产开发一级资质，注册资本不少于30亿。

SOHO中国地产董事长潘石屹觊觎中服地块已久，公告刊出后，潘石屹和其夫人张欣更是在第一时间反击，称全世界只有一家公司符合竞拍条件。暗指中服地块是在为远洋地产“量身订做”。

这种与金融机构“捆绑”拿地的模式在土地市场上较为罕见，北京市国土局局长魏成林回应说，按照CBD区域的发展规划，该地块建成后，必须要有金融机构进驻，绝没有内定成分。

岁末年初，在各地轮番上演地王传奇的同时，北京百亿准地王却被“内定”流言所羁绊，由此引发了市场对土地拍卖公平性的新一轮思考。

潘石屹在其博客中称，“土地出让收入占城市财政收入很大的比例，如果设定条件只让一家公司参与，没有竞争，将造成底价摘牌，一块土地就会让政府损失几十亿元财政收入。”

这不禁让人想起北京市副市长陈刚1月26日在北京市人大小组讨论会上的表态，“北京今年不会再出现地王现象。”

在土地招、拍、挂公平公正的外衣下，“地王”与“内定”到底有着何种关系？土地市场上有多少土地曾被内定？在巨大的土地出让金诱惑面前，地方政府频频内定又有何苦衷？一连串的质疑拷问着传奇且充满变数的房地产市场。

中服地块的“前世今生”

自去年6月底中化方兴以40.6亿竞得北京广渠门15号地、成为全国新的总价地王后，中服地块便因其近百亿的估值成交总价，以“最大地王”的身份开始被业界普遍关注。

中服地块因毗邻东三环中服大厦而得名，又由于正对国贸大厦北临央视新址、是目前CBD区域唯一可供地块，被誉为“绝版黄金地段”。自04年底进入土地一级开发之后，其潜在竞争者云集。除颇具CBD商业地产开发经验的SOHO中国外，北京众多“中字头”国企、知名商业地产商上海世茂和大连万达、以及和记黄埔、嘉里建设、九龙仓等在内的港资企业，均对该宗地表示出了浓厚的兴趣。

作为中服地块的一级开发商，远洋地产自然成为最大的热门选手。

“远洋地产在此地上投入了超过10亿元资金和5年多的时间，对此地的意愿和心血远超其他开发商”。此外，中服地块曾于前年三季度和去年6月均被列入土地供应计划，但都未能如期上市。业内普遍认为，之所以迟迟未能上市，远洋地产在其中的作用很重要。远洋一位内部人士也曾对网易财经坦陈，远洋确实非常想拿这块地，所以土地一级开发进展相对“缓慢”。

此外，2009年远洋地产在北京市场上近竞得两宗土地，也被业内人士认为，远洋是在集中精力为中服地块做准备。尤其在国土局放出口风“将设定竞买门槛甚至不排除以招标形式出让，并严格控制项目开工和完工时间”之后，“内定”远洋的说法便开始浮出水面。不过，结果未出，觊觎此地的开发商们仍然“摩拳擦掌”。

从去年12月开始，远洋地产两度引入中国人寿股份，到今年1月，人寿持股比例由16.57%增至24.08%，跃居远洋第一大股东。而在外界看来，远洋在地块正式入市前两月内“临阵磨枪”式引入金融机构的行为，或许正是为其做准备。对此，远洋地产总裁李明曾公开表示“只是项目开发的需要”，但是不是为中服地块做准备，尚不得而知。

而对于中服地块为何会附带如此出让条件，北京土地整理储备中心副主任叶向忠对网易财经表示，首先中服地块是一个非住宅类项目；其次该地块位于CBD核心区，将建成标志性项目；第三，是为了配合CBD经委会要求的产业定位，建成后必须有金融机构入驻。

叶向忠说，目前距离地块竞价截止还有近一个月时间（除去春节），开发商可以利用这段时间与金融机构达成合作。不过在潘石屹看来，在如此短的时间内，可能根本无法拿到政府的任何批文。众多业内人士也均认为，如此苛刻的竞买条件，似乎只为远洋地产一家“量身订做”。

“如果只有远洋地产一家来竞买，我们也不接受”，叶向忠表示。

有多少土地被“内定”？

事实上，在全国土地市场上，类似的“量身订做”并不鲜见。

仅以广州土地市场为例，去年一年内即出现5宗内定地块。分别是：广东省属国企广弘拿下的荔湾区东沙广州国际医药港10宗地、万达拿下的白云新城地块、保利拿下的琶洲村地块、广州开发区工业发展集团有限公司拿下开发区LGPQ-A2-2地块以及中石化拿下的广氮地块。

其中，医药港的10宗地要求定向出让给医药企业，须包括医药项目投资或医药行业商贸经营，仅做房地产的公司无法拿地，且不接受联合竞买，结果花落广东省属国企广弘控股。开发区LGPQ-A2-2地块要求建成后只租不卖，还要依照成本加微利的原则制定出租价格标准，且出租对象仅限于经广州开发区管委会审批在广州开发区注册设立总部的大中型企业，结果毫无悬念被广州开发区工业发展集团有限公司竞得，其是开发区的一家国有企业，专门在开发区投资兴建厂房、宿舍等。

此外，中石化以底价竞得的广氮地块由于存在土壤污染问题，要求竞买申请人仅限有石油化工国家综合甲级设计资质的高新技术企业，且企业总部应设在或迁至广州。

保利拿下的琶洲村“城中村”改造项目用地，要求竞得人必须按照琶洲村全面改造要求实施开发建设，并承担约44.7亿的全部改造成本，还要求于成交后10日内另行支付3亿用于综合整治。而万达的白云新城地块要求竞买者2007、2008年总资产均达120亿以上、银行授信额度100亿以上、并具有在国内大中城市成功开发累计总建筑面积不少于200万平米大型商业中心、五星级酒店项目的经验。

上述5宗地均设定了诸多限制性条件，不过稍有不同的是，前3宗地块属于特定产业基地建设性质的内定地块，而后两宗则是配有大量公建项目的政府区域规划和建设用地。

而在北京市场上，除了中服地块目前被指“涉嫌”内定外，可以确定的内定地块就是宜家底价成交的大兴西红门商业地块。去年7月，就在大兴区西红门区域引来诸多热捧的同时，宜家家居仅以7.9亿底价成交该热门地块。

虽然叶向忠表示不会接受只有远洋地产一家来竞买，但是从以往历次与“内定”相关的土地出让中，大多都只有一家开发商符合条件参加报价，因此均以底价获得，拍卖的特征并不明显。

内定源自企业出钱完成政府规划

对于中服地块被“内定”的不良后果，潘石屹曾反复强调：土地出让收入占城市财政收入很大的比例，如果设定条件只让一家公司参与，没有竞争，将造成底价摘牌，一块土地就会让政府损失几十亿元财政收入。

此言不假。不过，既然会损失如此规模的财政收入，地方政府为何还要频频内定地块？

“这种定向出让与政府的规划有很大关系。比如广弘拿下的荔湾区东沙广州国际医药港10宗地，是要建医药产业研究的，如果不出让给相关的企业，难以保证开发效果。”合富辉煌首席分析师黎文江对网易财经如此表示。

另外，白云新城地块由于毗邻白云国际会议中心，是政府会议及重大商业活动的举办地，受到政府格外重视，同时也是广州难得一见的超大规模商业地块，预计将建成最集中的商业金融中心，是广州市政府的形象工程。而保利之所以能拿到琶洲村地块，更大程度是由于其改造方案是由保利集团参与规划和制定的，保利不可能将该地块拱手让人。

此外，中石化之所以能拿到广氮住宅用地，主要是广州市政府为吸引其总部经济南下。宜家拿下北京大兴热门地块的结果就更加不费解。大兴政府为加速大兴商圈形成、使房价尽快走出价值洼地，所以才极力引入宜家，这样的成交结果显然在之前就已经协商好。

就前述地块的竞买条件来看，除了几宗产业基地用地不会让一般的开发商感兴趣外，其余几块虽然内定意图明显，但是很多开发商还是足够条件。譬如琶洲村地块，除了保利外，合生、珠江等也均足够竞投条件。不过，不少精明的开发商往往宁愿错失一宗地，也不会影响企业与政府的关系。“明眼人一看就知道政府偏向谁，所以根本不会去争”。

“无论是哪种情况，都属于企业出钱完成政府的规划，对于地方政府来说并不吃亏”，某开发商如此表示。

曾有业内人士分析，中服地块的大体量以及超豪华定位，决定了其后期开发至少还要投入数十亿乃至百亿的资金，同时，只有拥有上市公司，才能将写字楼估值的资本效应放得最大。有丰富的超高档物业的开发经验，又拥有超大资本背景的集团公司做孵化器的上市公司或许会是最适合的选择。

也有开发商认为，政府对中服地块采取的出让方式，也反映了其对“地王”的避讳和一定程度上的两难选择：既想让开发商捆绑金融机构，确保土地开发资金，防止地标性建筑烂尾，同时又不放弃追求尽可能高的土地价格。

一位大型房地产企业的老总对网易财经表示，为了避免目前地王频出以及地王屡遭“晾晒”的局面，应该对土地招拍挂制度给予适当的改革。改革的主要内容就包括将出让的宗地配以部分公建项目，附加适当的竞买门槛。这样一来，既可以避免群雄逐鹿后的高价，又能提高该地块的使用效率、并保障竞得人的开发能力。或许这样，才应成为土地出让的常态。