李稻葵李明做客网易聚焦二次房改

网易财经：各位网友大家好，欢迎来到网易财经访谈间，我是主持人江卉。离第一次房改已经过去了11年，最近又有不少专家提出中国应该进行第二次房改，那么第二次房改究竟应该怎么改，有没有可行性呢？今天我们邀请到了两位专家和我们一起探讨这个问题。坐在我旁边的是清华经济管理学院教授,清华大学世界与中国经济研究中心主任李稻葵老师，李老师的方案被网友评为“空中楼阁”，旁边的这位就是来自《住宅立法研究》副主编李明，老师您好。李明老师最近也是得到了14位房产界的专家和学者的支持，联名上书国土资源部以及住房与城乡建设部提出二次房改，被网友认为是“乌托邦”，我们看看这个“乌托邦”能不能在我们的生活中实现。

首先问一下李稻葵老师，您的二次房改的方案是什么，能够弥补掉一次房改带来的什么样的问题呢？

三因素决定中国需要进行二次房改

李稻葵：首先我觉得应该非常清楚的了解为什么要进行二次房改，至于说怎么改革，什么样的方案这个我们可以讨论，这个方案可不可行，是不是结合实际，根本上讲是取决于有没有客观需要。如果有客观需要的话，任何的方案都可以讨论，都可以改，都可以修正，首先我们要论证这个客观需要。那么这个客观需要非常简单的，我总结出这么几点，一点就是现在的房地产的市场出现了非常严重的问题，说是金融危机之后中国最有问题的产业，因为我们已经看到了金融危机恢复的曙光，全球不光是中国，我们应该关注金融危机之后，我们中国的经济该如何调整，如何继续发展，房地产是一个最严重的问题最多的行业，涉及面最广的行业，具体说来房价很高，老百姓买不起房子。第二个影响了我们经济的竞争力，因为房价高，所以必须各个用人单位给自己的职工或者直接买房子，或者给予比较高的工资，这样的话你的竞争力就没有了，你的制造业竞争力去哪了？第三个大问题是地方政府目前靠卖地的方式来提供公共财政的基础不可持续，这么做不可持续，因为你的地怎么卖？你今天卖了明天就没有地了。

网易财经：这也是大家认为房价下不来的问题。

李稻葵：靠市场决住房已经走到头了

李稻葵：至少是这三个问题，这个问题的本质就是在中国这么一个特定的、发展迅速的、超大型的市场经济里面，完全靠市场的办法来解决住房的问题，恐怕已经走到了头，为什么这么讲，因为中国经济两个大特点，我总结跟美国、跟英国都不一样，我只是讲经济方面的，社会方面的，法律方面的李老师可以再讲，因为他是专家。第一，我们的储蓄率非常高，不管原因何在这是客观的存在，客观的事实，储蓄率非常高。我们现在集中在银行体系里面将近20万亿的百姓家庭存款，我们整个存款也在40万亿以上，这是第一个。那么这个高储蓄和我们现行的每年的房地产销售额相比是非常高的，我们每年的销售额大概在3万亿左右，他和20万亿相比是小数字，加上我们老百姓买房子可以搞房贷。第二个问题，中国的社会是经历2000多年的以土地为基础的封建的制度，这个制度下边我们形成了一个文化理念，短期内无法改变，就是土地是基础，国家认为无粮不稳，百姓认为无房不稳，没有房子不安定，租房子总是不如买房子，而且很多家庭觉得一套房子还不够，还要买两套、三套房子。有房子、有土地这才稳。于是乎这个情况下，我们的房地产行业不堪重负，我们的房地产行业不仅是提供消费品，同时也提供投资品，还有收藏品的行业。房地产不仅成了消费者，提供住房服务，而且是投资品，而且是收藏品。我们的老百姓喜欢收藏画一样，很多家庭买了房子不租也不住，其实谈不上金融回报，但是就是要买。所以在这么一个情况下，如果完全靠市场调节的话，那势必形成大量的财富去追逐有限的房产的供给，于是财富高的人有房子住，财富低的人没有房子住，这不是影响了我们的分配吗？在这么一个情况下，我觉得完全靠市场肯定是不行的，或者说市场机制走到了头，这就是我觉得二次房改的客观需要，至于怎么改革我们下面讨论。

李明：现在住房理论存在三个错位

网易财经：我们问问这一位李明老师，刚才李稻葵老师从经济学的角度分析了，那么从目前的一个状况来说，可能这种市场经济已经走到了头，那么您的观点呢，您为什么提出了二次房改，您觉得哪些是一次房改遗留下来的问题，需要我们迫切的进行二次房改的？

李明：首先我完全同意李稻葵教授分析的我们当前要进行的二次房改的根本原因。那么针对着我们这个住房体制目前存在的问题，我想补充这么几点，我们国家现很的住房制度我认为有三个错位，第一个错位就是理论错位，在理论上是以住房全面市场化的理论，那么就出现什么问题呢？就是重增长轻民生，这是第一个错位。第二个错位是队伍错位，就是以开发商为基本队伍，作为建设主管部门的“独生子”，在这个问题上我们的主管部门也实行了“计划生育独生子”的政策，我认为这样形成了垄断经营，排斥政府和副盈利公益性的建房机构，排斥了他们的保障性住房的职能，就出现了亲商不亲民。第三个问题是服务错位，制定政策很多方面是服务于开发商的利益，因为是他的“独生子”，这里存在一个“父爱主义”。

网易财经：偏爱。

李明：对，同时也偏重于政府自身的利益，就出现了一个很大的问题，就“官商联手与民争利”。

网易财经：像李老师刚才说的，很多地方的财政都是靠出让土地。

李明：这三个问题，第一个就是重增长轻民生，第二个问题亲商不亲民，第三个问题是官商联手与民争利，我认为是现在我们住房制度方面存在的一个错位，一个弊端。当然谈到这些问题，并且说否认我们房改以来11年的成就，我们现在说的是问题，并不否认成就。成就应该是巨大的，这是有目共睹的，谁想否认也否认不了的。那么我们现在谈二次房改，首先要正视这些问题。针对这些问题我们就提出了一个什么观点呢？就是公共住房制度的缺位，是造成公众利益输送给开发商这样一个问题，这是住房制度的失误，是政府的失职，也是民怨沸腾的根源。

李稻葵：房地产市场担负着社会稳定的重任

网易财经：刚才李明老师阐述了自己的观点，李稻葵老师您怎么看？

李稻葵：我基本上同意他的分析，我是从另外一个角度谈这个问题，我并不是说市场机制永远是错的，相反市场机制在绝大部分的情况下，是能够起到有效分配社会资源的作用的。比如我们的汽车市场，我们的家具市场，电器市场，我们的市场机制非常好。当然前面也经历过一些波折，比如电器市场最开始有很多的企业想进来，国家限制进入，最后经过竞争和淘汰，剩下来不到十家。但是房地产是一个特别特殊的市场，储蓄率高，中国老百姓也“恋土情节”。另外房地产市场在一定程度上讲肩负着社会稳定的重任，如果社会稳定是一个公共产品的话，没有这个公共产品我们经济不能发展，那么房地产市场在这个方面应该起到一定的作用。当然并不能说马上说完全排斥市场，不是这个意思，但是至少要部分的肯定他的公共产品的作用。其实这个事情咱们千万不能够教条的照搬，今天的英国、美国发达国家的例子，看他们的历史，以英国为例，英国是在十九世纪中叶出现了大量的贫富差距，非常糟糕的情况，这是马克思当年写《资本论》，英国工人阶级的状况，写的是他们的背景。但是当时的恩格斯没有想到，在马克思去世，在恩格斯步入老年的时候，十九世纪末的时候，英国的贵族主动的提出了一系列的法案，其中就包括公共住房，他们说如果我们的工人没有最起码的住房条件的话，我们这个社会就不稳定，就会有人造反，社会跟文化就不和谐。连当时的英国的最早一批的资产阶级的政治家们都意识到这一点了，难道我们都不承认这一点吗？

房地产市场改革与医疗改革有共性

网易财经：刚才两位老师都提出，房屋究竟能不能够成为一个公共的产品，公共的物品，像医改一样？

李稻葵：这个事情不能夸大，不能说他跟医疗在一个层次上。

李明：但是有共性。

李稻葵：有一定的共性，社会上的大部分人，所有人都必须有房子住，社会才能稳定。而且如果社会上大部分人拥有自己的住房，是业主，这个社会更加稳定，因为业主最珍惜社会的安定，业主最珍惜环境的优美，环境不优美，垃圾不收，治安搞不好他的房子的价钱会跌，从这个意义上讲，我们要坚持这个方向，就是房地产业应该发展，房地产业应该给我们当中所有的人提供住房，同时要大部分人成为业主，这是目标。怎么做，下面咱们可以阐述，达到这个目标咱们可以不同的机制，既可以是完全市场的机制，从目前看来这个东西走到头了，出现问题了。也应该是一个混合机制，部分是市场，部分是政府。

网易财经：那么下面我们就来谈谈走到头，我们翻开新的一页，这一页应该怎么书写，还是先听听李明老师您的观点，您设计的是什么样子的方案？

李明：建立三三制住房制度

李明：我们提出的就是“三三制”的住房制度，比照目前的住房体制应该叫“二一制”，或者叫“二二一”，目前的住房体制是有保障性住房和商品住房两种住房制度。政府划拨工地和招牌挂两种方式，开发商这一支队伍刚才讲了是“独生子”，“三三制”的住房制度是在原来两种住房制度的基础上增加公共住房的制度，同时包括公共租赁住房制度，也可以叫做“准市场化的评价住房制度”，至于叫什么名并不重要。为什么叫公共住房制度呢？今年的温总理政府工作报告中明确提出了公共租赁住房制度，有公共租赁住房相应的就应该有租赁住房制度，公共住房应该是卖给居住者，租赁应该是租给住房者，这两者住房应该以平价的价格。相对应的我们提出在供应方式上面增加一组叫“四定”，定建房的标准，定5%利润率，为什么定5%的利润率呢？按照国际惯例一般不超过5%，特殊情况不讲，一般不超过5%。年利润率5%，按销售价格来计算，开发商现在国家规定他最低的出资额是20%，那么就是说他的年利润，资金回报率或者资本利润率就是25%，这个李教授经济学方面是专家，我想这种计算方法应该是对。销售额5%的利润，资本利润率就达到了25%，应该说对照制造业是不低的，甚至和我们这些网络行业，包括我们网易年利资本利润率有没有25%都说不好，如果真正达到25%，你的股票应该是非常好的。那么第三个“三”就是三支队伍，必须打破现在开发商“独生子”一家包揽房地产开发的垄断局面。前一段时间社会上提出了开发商垄断经营，但是受到了开发商强烈的抵制，他们认为现在全国甚至一个城市就有几百上千，全国有几万几十万的开发商，怎么存在垄断经营呢？这是从单一的角度来看这个问题，实际上我们现在的住房建设排斥了非盈利公益性的建房机构，比如说住房合作社。刚才李教授讲到了英国的情况，那么英国就是按照十八世纪末，十九世纪初的时候，特别是二十世纪初，住宅合作社的发展是大规模的发展。到目前为止，英国所有存量住房当中，31%是住房合作社建设的。

网易财经：所以您认为可以再增加一个住房合作社？

李明：要增加一种形式住宅合作社，这种住宅合作社我认为应该以大企业，企业协会为主来建设的。还有一种形式，就是我们国家在住房制度改革的初期，就是在上世纪的九十年代初期存在着大量的政府的住宅办，住宅办下面有一支比较大的住宅开发队伍，当时作为一个国有企业在解决居民住宅问题发挥了相当大的作用。但是从2003年推行商品住房全面市场化以后，基本上我们的政府开发队伍就衰弱了，到现在为止所剩无几，基本上是不存在的。那么我认为三支队伍就应该有政府自己的队伍，国有独资住宅开发公司，还应该有非盈利公益性的住宅建设机构，同时还应该继续完善开发商这种建设队伍，这是我讲的“三三制”主要的内容。

网易财经：在李稻葵老师提出自己的看法之前，首先想请您评价一下，您觉得李明老师这套方案您怎么看？

李稻葵：我基本上同意您的建议，就是一些细节，一些具体的落实方法可能还需要反复的去推敲，我想我们基本上是个，至少我自己是一个学者，我们不可能去设计出一套100%可行的，100%执行的方案，否则我就不在这当老师了，我就应该进政府争取当领导了。所以我想我们提的，至少我自己想我自己努力提的就是一个严格的建议，至于怎么做，可能因地制宜。

网易财经：李老师您的方案，看看两位的方案有没有共同之处？

李稻葵：严格意义上讲我并不是方案，只是提几个原则，可能是四个原则，根据这个原则咱们再去探索各种方案，改革嘛，不可能一步到位，方案不可能是从实验室里或者是书本上找来的东西，应该是实践当中不断的发展的。第一个原则是一级市场，土地供给上面政府要直接参与，这一点跟李老师说的完全一致。政府参与是两个模式，一个模式是直接建房子出租，出租给低收入家庭，像香港的工房，这是一个模式。再有一个模式是政府自己开发房子，然后以比较低的价格卖给到目前为止还没有房子的家庭，一定要是这样子的，如果一个家庭买了政府的房子，又去买第二套房子，对不起，我收回来，这个跟新加坡一样。新加坡叫组房，政府组房，目的是为了给社会上很多的人提供自己拥有的房子，自己拥有的唯一的一套房子，不能说我给你提供一套房子你再去买房子。

网易财经：跟以前的单身宿舍一样。

李稻葵：但是是你要有所有权的，刚刚我说了，如果这个社会里面大部分是租房子的，这个社会不见得是最稳定的，还是要坚定目标，还是要努力保障大部分人拥有自己的房子，要给他所有权，这也是中国人的“土地情节”，一定要给他归属感，这个社会才稳定。所以政府直接出面建造，甚至可以通过开发商的合同的形式建房子，然后卖给没有房子的家庭，但是注意，这个不是给家庭创造第二套住房的机会，这是一级市场政府直接参与供给。第二句话是二级市场政府要对市场交易“掺沙子”，像轴承一样，如果运行的太灵活了，对经济不见得有豁出，怎么“掺沙子”呢，对于短期的房地产买卖，就是不到一年的，或者不到一年半的那我要征税，要征很高的税，这一点并不是我的发明，一个已故的诺贝尔经济学获奖的学者，叫詹姆斯托宾，托宾曾经对外汇市场上的短期交易做过这么一个交易。因为外汇市场波动太大了，对经济冲击很大，要对交易上的车轮子里面“掺沙子”，让他缓慢一点，这是第二句话。第三句话就是要多赢，学术话叫利益兼容，地方政府要保证在改革中间也能够获得进一步发展的机会，一个改革不是革命，你要把一部分打倒的话这个改革是进行不下去的。怎么样多赢呢？政府提供的住房里面，也可以由开发商来合同开发，比如政府搞一块地不拍卖了，但是把这个地通过某种形式包给开发商，你给我按照一定的标准，按照一定的要求给我开发，开发完了以后我给你付一定的开发费，保证你一定的利润。

网易财经：像刚才李明老师提出的价格由政府来定。

李稻葵：对，这个建造过程，开发过程完全是可以政府转包给开发商，但是政府管住最后的价格，你不能说暴利部分，没有，这叫利益兼容。地方政府也要从中间获得一定的可持续发展的机会，怎么讲呢，你这个房子的开发要有一定的利润，房子的出租也要有一定的利润，这样子政府长期的地方财政的来源能够得到保证，政府并不是亏本的，不能亏本。目前房地产市场蓬勃发展的情况下，政府只要经营的比较精心一点，我相信他就不会亏本，这么好的市场情况怎么会亏本呢？不会亏本。所以政府也要是赢家，地方政府也要从中获得一定的动力，这是第三个原则，利益兼容，或者多赢的原则。第四个原则地方政府主导，因地制宜，中国这么大，这么多省，这么多市，各地的情况完全不同，千差万别，不能自上而下国改革，一定要地方政府发挥积极性，中央给一个原则，给一个指导意见，各个地方评比，谁搞得好，哪个地方的老百姓满意，哪个地方的房价合理，咱们评比，这也是地方领导最后是否能够被提拔的一个标准。

网易财经：考核标准应该变成老百姓对房价的满意度，而不是住房给财政提供了多少资金。

李稻葵：对。

李明：叫“住房幸福指数”。

李稻葵：对，也是重要的指标，这四个原则，具体怎么做说实在的，我作为学者不能够再提出更细的内容，李老师可能对实际的开发更有研究，我这个研究说实在的没那么细。

网易财经：但是刚才两位还是有一些共同点的，比如说两位都提到了这块地的价格应该由政府来定，那么我觉得无论我是一个老百姓还是我作为政府的工作人员的话，我都想问这个地的价格怎么定？怎么样算是合适，你是根据周边的房价定这块地，还是根据什么情况来定这一块地的价格呢？李老师您在这方面怎么想呢？

李明：这个实际上在具体运作当中政府已经在这么做了，比如说在商品住房招标过程当中就有一个底价，政府的底价是根据什么来定的呢？第一是根据一级土地开发的成本来定的，第二根据历史上的同等地块的招标的地价，比如去年、前年定多少钱，今年作为一个参照。第三是根据当年招标的时候房地产周边的价格他也作为一个参照系数，综合这些原因，政府确定了一个对于商品住房招牌挂的一个底价。这个底价应该说基本上是合理的，并且是不高的。以北京今年第一块“地王”，招牌挂出现的第一块“地王”，叫广渠门路十号地块，这个地块的招标的时候的底价是5千多块钱，我看一下具体的。

网易财经：当时“地王”也是引起了大家的关注。

李明：广渠门外十号地，招标的底价是4433元一平米，这是指楼面地价，那么实际招标成交价是多少呢？15140元，就是比招标底价高出了2.4倍，说明目前“地王”的出现，是由于现很的商品住房招牌挂的这种体制下，开发商的竞争作为的。这种竞争是不是恶性竞争，这种“地王”的出现是不是合理的，我不在这里做评判，用时间去做评判，有不了两年三年，这个问题就有结论了。但是可以肯定地讲，作为招标底价4433元政府是不亏本的，并且他提出这个招标底价是有根据的。那么如果按照这个地价，我想再翻一倍，达到8866元，作为我们设计这种住房，公共住房，平价住房制度的一个定地价的一个基数，那么建设成本1800元的建设成本，500元的配套绿化费，500元的管理销售费，加在一起就是2800元，如果在8866元按政府招标底价上翻一倍，再加上他的总成本应该是多少呢？11666元，再加上全国工商联房地产测费测算的是14.2%，合计来讲这个房价就是13322元，广渠门外10号地，如果按照开发商拿地，他现在叫到15000多块钱，按照政府的底价是4千多块钱，按照我们这种模式，我们设定在底价翻一番是8800多块钱，全部成本加在一起，那么再包括两年到三年开发商按销售额10%到15%计算，他的总的房价也不超过15000块钱。但是开发商以15000多块钱拿地以后建成的房子，我想他至少要卖25000块钱以上。就是说我们设计这种公共住房的建筑模式在同等地块，就应该比他的房价低40%，这个房价无论是租赁也好，还是销售也好，中等收入家庭应该是能够接受的，就是我说的是中等偏上收入的家庭。比如说我们高级白领，家庭收入如果是在一万元以上，到一万五月收入的水平，他买这个房子应该是没有问题的。我非常同意李教授讲的要大力兴建公共租赁住房，但是兴建公共租赁住房的一个前提是什么呢？就是说要有用比较低的价格，或者说比较合理的价格建设的房子，才能有比较合理的租金。如果说你建设房子的成本比如说25000，你就不可能月租金达到2500，但是如果建房成本是在15000或者是10000元以下，那么租金肯定是大幅度的降下来，这样才能够实现想租房子的就可以去租房子，不想租房子的可以买房子。在国外，比如说美国，基本上这种情况并不是因为他买不起房子才去租房子，这李教授在美国工作和生活了很长时间，很大一部分人是由于他这个国家的传统，他不愿意买房子，因为他的工作地点他愿意经常的去变动，我今天从加州，明年到了华盛顿洲，我不愿意在加州买房子，我就租房子，然后我工作到哪里比较随便。我们现在讲的是买不起房子让你租房子，这里就存在一个悖论，就是说房价越高租金应该是呈正比例的。并且你租的房子的钱很有可能如果早一点买，就变成可以付首付了，你付了用租金的钱就可以付首付，凭什么还要租房子不买房子。即使我不住这个房子，或者说是空着我有一个资产在这里，老了以后你还可以传给子女。

网易财经：我们听听李稻葵老师的意见，刚才您觉得李明老师设计的这个方案，咱们就那广渠门10号来做例子，您觉得这个方案您是怎么看？

李稻葵：要改变目前房地产市场的游戏规则

李稻葵：我补充这么一个观点，我觉得我们现在面对的不只简单的一个具体某一块地，某一个项目，或者某一个城市的成本的计算，我觉得我们面对的是把整个游戏规则改了，改了游戏规则之后，让我们这个社会对住房的整体需求要降下来了。我们面临的基本问题不光一方面是土地供给问题，还有一个大问题，就是在我们现在的游戏规则情况下，我们对住房的需求是不合理的上升。你知道吗？中国的自有住房率是非常高的，有人说80%，当然有人不同意，至少60%，即便是60%的话也跟美国一样，跟美国的加州一样了，比美国很多的地方都高了。为什么一方面我们大量的住房空置着，以北京为例，很多在北京住了20年以上的家庭，都有不止一套房子，而且都有空房子，为什么另一方面房价还涨呢？就是现在的游戏规则导致大家有钱就要买房子，因为预期房子要涨，认为这个房子是一个收藏品，认为有房子我稳定，有资产，我可以传给我的孩子，以后可以卖，这是一种虚幻，请大家认认真真的，我说网友们如果你有二套房子，你仔细算一算，请大家仔细算一算你拥有第二套房子和第三套房子的金融回报率。你不能算虚的，老老实实算，如果你今天卖的话你能卖多少钱，因为很多价钱是高了你卖不到那个价钱。其实不高，从拥有房子中间获得的金融回报率是不高的，很多人获得是心理回报，在他目前的玩法情况下，人人都想买房子，房子成为了一个大的“普洱茶市场”，这个泡沫很难破裂，等到破裂以后，中国经济造成的损失已经很大了。所以我刚才提到的方案里面，一级市场通过政府的供给，因为政府的房价比较低，把房价拉下来，二级市场“掺沙子”，通过这个方式把房地产市场的虚高的，为了投资，为了收藏而产生的需求拉下来。如果总需求能拉下来的话，其他的问题在我看来就比较容易解决了。

李稻葵：新思路与现有政策的区别

网易财经：关键是实际上您刚才提到的，比如说像这种租赁市场，还有政府供给市场现在也有，比如说廉租房，双限房不就是您提出的方案吗？

李稻葵：第一，太少了，第二管理大问题，你的经济适用房应该是只卖给没有房子住的，而且一旦你有房子必须收回来，得跟新加坡学，研究人家新加坡，当然并不是说新加坡的事我们全部能学来，但是至少方向应该看清楚。新加坡做的非常的合适，非常的有效，组房，政府提供的房子直接跟商业开发的房子PK，商业价格高了我多开发一点组房，把你价格压下来，但是我的组房不是卖给一般的人的，谁买了我的组房，你就不能买第二套房子了。

网易财经：关键现在是这样的，第二套房子往往是什么呢，比如一个家庭里有三个成员，我的名字下已经登记一套了经济适用房，没关系，我让我妻子登记一套，妻子有了我上我儿子登记，新加坡怎么做的？

李稻葵：新加坡管的非常的细，不仅能管到你家里面谁有房子，而且能管到你的收入，当然这是一个发展方向，我不是说我们的城市能够到那个水平。或者我讲的更广一点，其实我们中国社会所面临的一个巨大挑战，就是要提高我们的公共管理能力。我们中国是一个超大型社会，我们一个城市北京市比很多国家都大，这么大的人口，这么大的基数，这么大的城市，这么大的一个社会怎么发展？下一步要发展一定要提高公共管理能力。那么与其说我们今天谈二次房改，倒不如说我们在谈如何提高我们的公共管理能力，只有提高了我们的公共管理能力，我们才能够进一步的城市化，才能够节省资源，才能够转变我们的增长方式，所以这个话题实际上我认为是非常非常有代表意义的。

李明：也很具有现实意义。

李稻葵：肯定的了，没有现实意义我们是没有动力改革的。

网易财经：那刚才李老师您提出来的，现在的房地产市场不能直接只由市场经济，那么刚才像李明老师提到的，由政府直接去开发这块土地的话，是不是已经算是一种混合的经营体制在里面了？

李稻葵：对，在我看来是高度混合的市场机制，就好象我们谈汽车一样，汽车里面油电混合，高度混合，浅度混合，咱们谈高度混合。政府开发的房子，在这个过程当中也不是政府自己搞，他的设计要招标，开发的过程，开发商也要招标，销售的过程也要招标，最后他物业管理也要招标，是一个政府跟市场高度融合的运行方式，并不是像回到我们传统的计划经济。所以我说打个简单的比方，咱们现在的房地产改革经过11年，市场化到头了，咱们要后撤半步，由政府参与，但是这个后撤半步不是简单的后撤半步，是一个更高层次的后撤，是一个更高层次的市场跟政府的机制的混合。所以千万不要批评我们两位学者，说你们二位走回头路，你们二位要回到改革开放前的情况，绝对不是，李老师您不是这个意思吧？

李明：我们是要与时俱进的，是住房制度创新，而不是倒退，是前进。

李稻葵：也是在更高层次上探讨如何建立一个现代市场制度，注意到现代市场制度，不是亚当斯密说的做一个曲别针的市场机制，不是一个作坊式的市场机制。现在的市场制度里面，我相信需要在很多部门和市场高度的结合。

夹心层如何解决买房问题

网易财经：但是作为一个需要住房的人来说，我更关心的是我怎么样能买到那些房子，现在最难受的就是“夹心层”，如果你的收入真的特别低的话，有廉租房，有经济适用房，经济适用房都算高一点的了，特别有钱的可以买商品房，买别墅，甚至可以炒房都没关系，关键是我们这样的“夹心层”，既没有北京户口，又比双限房的收入高那么一点点，又买不起房，李老师，您的那套方案能适应这样的人吗？

李明：应该说完全没有问题，或者换句话说，我们的公共评价住房的制度，就是您所说的这样的人群来做制度设计的。实际上我们的“三三制”的住房制度不是我们的发明创作，这个是世界惯例，很多人都不了解这方面的情况。应该讲拿这个比较小一点的国家，刚才李教授讲了新加坡，他实际上就是“三三制”的住房制度，他的商品房，咱们叫商品住房这种形式，在新加坡基本上是解决在新加坡人口的20%左右的人的住房需求的，包括豪宅，山顶别墅这些东西。那么在香港基本上也是这样的，他有组屋，还有公屋，组屋是供低收入家庭需要的，公屋是中等家庭收入的。最近他们推出的一个计划，有是对既不能买组屋，又不能住公屋的人，像你讲的，又不符合限价房的标准，又买不起高一点房子的人。如果说新加坡地方比较小，香港地方比较小，那么我们讲我们的近邻日本，日本的住房有国有住房开发公司，他专门有一个法，这个法就是规定要由中央的建设省，相当于我们的建设部直属的房地产开发公司，叫“都市准备工团”，专门负责建房子，满足中产阶级的住房需求。那么低收入的住房需求谁来负责？就是相当于我们省一级的国有住房开发公司，来负责穷人，或者比较困难的低收入家庭的住房需求。同样，他也仅仅有20%的人开发商满足他们的要求。那么回过头来讲，我们国家一开始的住房设计，从98年的房改开始，也是“三三制”的住房制度，那么穷人或者叫低收入困难家庭是采取什么办法呢？廉租房的办法，由政府和单位提供，那个时候还强调了单位。那么中等收入的家庭，包括中低收入家庭是什么来提供住房呢？是经济适用房，那个时候讲的经济适用房适用面是60%以上的家庭，就是公共住房要满足在城镇人口60%的家庭的住房需求。然后第三种制度就是商品住房制度，讲的是富裕家庭，是租赁或者购买商品住房。那么我们国家开始也是这样的，到03年的时候汪光焘部长主任建设部的时候就推出了一个文件，把经济适用房划归到保障性住房里面去了，把性质改变了，实际上变成了低收入家庭的保障性住房。把中低收入家庭，包括中等收入家庭和中高收入家庭全部推向了住房市场，换句话说，就是80%以上，甚至90%以上的人群全部推向商品住房市场。

网易财经：如果按照二位未来的住房设计方案的话，像我们这样的“夹心层”能不能住这些房子，能不能租这些房子，是通过行政的门槛，还是通过市场的调节呢？

李稻葵：在我看来是通过市场的调节，只不过在这个市场上你面对的恐怕不是一般的开发商，你面对的是政府提供的，政府开发的房子，政府开发一批，也是按照现代化生活设计的住房，不是传统的宿舍，也是非常高标准的房子。那么房价是比较合理的，但是不是所有的人都可以申请的，你的条件第一就是你没有房子，你之前没有买房子，你的收入也不能太高，给你提供这个房子，你住进去之后必须自住，不能出租。然后如果说再过十年，你觉得你想出来，你通过某种方式卖还给政府。所以“夹心层”尤其重要，他们如果没有房子，没有自住的房子的话，这个社会很难说是稳定的。

网易财经：但是李老师咱们举一个最实际的例子，咱们就在五道口这个地方，而且您在清华大学您也知道这块地方的房价是什么样子的，现在的租赁市场大概是两房一厅，有一些租到五千块钱一平，如果这个地方有政府的公共租赁房子的话，他的价格会在多少，如果只是一半的话，我想整个五道口、中关村的人都会去那租房子，可是这个需求肯定满足不了？

李稻葵：首先咱们以五道口这个地方来做例子的话，有一点点的特殊性，因为这个涉及到城市的规划。根据我的了解，为什么五道口房子这么贵，一个主要的原因就是当地政府当年规划的时候，说这一带主要是商业发展，主要是盖咱们清华科技园，因为盖清华科技园的房子产生的GDP比较高，住房产生的GDP是一下子，有限，是住房规划的问题。那么把规划的问题放在一边咱们谈房价的话，我想不是说可能，如果咱们这个计划实行的话，离五道口稍微远一点的地方，大概一两公里的地方，那个地方有足够的地可以供政府来提供，比如八家，来盖政府提供的商业开发的房子，政府提供的商品房，完全够。这里面还有一个机制很重要，其实我们城市里的地还是有富余的，现在各个单位，各个大院手里控制不少地，但是按照目前的政府的条例，这些机构，这些单位没有动力把地拿回来，拿出来之后我给谁啊，给开发商的话这么高的价格也不归我，归北京市政府了。所以需要探讨一个机制，至少在北京探讨一个机制，就是由北京市政府和各个机构联合来开发一部分的政府提供的，价格比较适中的房子，那么这个房子是部分的优惠原单位的，就是提供土地单位的职工，没有房子的职工的需求，这样的话可能利益兼容了，如果这个机制建立起来的话，那么土地的供给会大幅度的提高。咱们中关村一带，离五道口稍微远一点大概一两公里，据我了解，大量的机构还是有地的，只不过按照目前这个机制，按照目前这个北京市政府直接控制土地拍卖的机制，谁也不愿意把土地拿出来，这也是一个浪费。

网易财经：刚才我们提到准入是按照市场化，那房价、租金是不是按市场化？

李稻葵：这个问题在我看来，如果我们整个体系改变的话，会迎刃而解的。政府当然会提供一部分的廉租房和平租房，如果这个机制形成的话，同时政府提供一定的住房，很多人认为买房子不值得，不值得收藏房子了，不值得买那么多房子，房价不会再那么上涨了，这个时候很多人或者把手里的房子卖出来，或者把自己的房子拿出来出租，这样子的话我们整个住房市场就会走向一个比较合理的发展轨道。

网易财经：其实说实在的，有时候我们买房子并不是买在单位附近，而是买在非常遥远的地方，上班很不方便，但是如果说这套房子是政府出租的，首先有保障，不会过了两三年政府说我这个房子要卖掉了，你出去吧，不让你租了，如果不产生这样的情况下，也许我们会选择终身租房也没有什么大不了的事情。那么李明老师，您听了李稻葵老师的意见，在您的方案当中也是刚好提出两个问题，就是准入和价格是不是都是市场决定的？

李明：应该说我们提出叫准市场化，所谓准市场化就不完全由市场决定的，那么应该由什么决定呢，应该由当地的政府，我完全同意李教授讲的，要给各个地方政府一定的在这方面的自主权，要由他来作为主体负责解决当地的住房问题，但是原则和标准，或者说制度性设计应该由政府做出，同时设定对他的考核的指标，在这个前提下，他会参照当地的人均收入水平、居住水平和市场的住房价格水平、供给水平综合来考虑，核心问题是要考虑所需要住房的人群，不管是住也好买也好，他的承受能力，然后确定一个合理的价格，那就是说我们提出的“四定两禁”的方式，既有一个合理价格的确定，同时又明确了住房的房价的水准，同时这种住房制度对于商品住房制度又有一个制衡。我这边的房子，比如我们现在提出限定是90平方米以下，那么同样的一个90平方米的户型，公共租赁住房由政府主导的价格，比如说一平米是8千块钱，那么在他周边的商品住房，我想同样的标准的住房就不可能卖到15000以上，不可能翻倍了，因为他有一个相互制衡。那么开发商要想取得比较高的利润，他就要在两个方面下工夫，第一个方面他就要提高他的建设标准，或者是建设的质量，第二管理上，物业管理各方面要下工夫，要比你这边好。同时在这样的前提下，三种住房制度对于他的户型面积不要用70、90去做限制，可以放开，如果有人需要120平米的就给他建120平米的，有人需要200平米的，你开发商就有自主权确立户型，根据市场的需求。那么有的人就考虑，一个是环境比较好，一个是建筑质量比较好，一个是你户型是在90平方米以上，我需要这样的户型，那我就可能到这边选择，我宁可价格高20%、30%，甚至50%。那么你那个房子有人需要，说一句比较过一点的话，他就需要一个黄金的卫生间，现在不是香港有人打造黄金卫生间，那你这个房子打造10万一平米，20万一平米，他有这样的需求也不是不可以。所以跟这边的保障性住房，公共住房不发生冲突，他是建立在三个层次上的住房水平。这样相互又有一个制衡，又有一个促进，就是同时满足社会上低收入，换句话说就是穷人和富人的需求的同时，又满足了60%左右的中等收入水平的人的住房需求。

网易财经：对，而且我觉得两位刚才还没有谈到一个问题，就是说这些房子无论是公住房还是公租房的选址问题。为什么现在大家不愿意双限房，为什么大家不愿意廉租房，是因为太远了。咱们现在不叫市中心嘛，至少和商业群体的范围太远了，因为我手中有一份资料，其实在2008年和2009年，大概保障性住房，双限房大概有一千万平方米，但是在大兴、顺义，所以很多人放弃了这样的权利去选择双限房。那么在两位的设想当中，以后的这些公租房，公住房他们的位置是怎么样确定的呢？

李稻葵：首先解释为什么目前这么远，这个必须解释清楚，目前这么远我相信有一个非常非常重要的理由，那就是地方政府没积极性，他为什么要把北京市一个黄金的地段选作经济适用房呢？他一定要搞一个很远的地段搞经济适用房。如果说要改变这么一个现状的话，从根上做文章，如果我们允许地方政府自己开发房子，以比较合适的价钱来卖，他可以从中获得稳定的长期的收入，或者租也行，那么政府的激励就改变了，他也愿意在市中心开发一部分的政府的房子，因为这个地方他卖价钱稍微高一点，当然不可能像市场上那么没限制的高，租金也可以高一点，也可以形成政府的有效的良性资产。在这个基础之上我相信也需要做出一定的规定，在北京的某些不远的地方，在市中心比较近的地方，要有一定的多元化的安排，既有所谓的豪宅，也要有一定的政府提供的中等水平的房子，这样子你这个社会才能够比较稳定。而不能像西方国家，像美国那样子的，美国那个很极端的例子，很多很多，比如说斯坦福大学，我曾经去那工作过一段时间，这个桥的西边是房价非常非常贵的一个区域，过了一个高速公路，那边就是非常非常穷的，凶杀案非常多的穷人区。

网易财经：一边是贫民窟，一边是富人区。

李稻葵：天壤之别，很多的开发商想把东边给开发给买下来，就是斯坦福大学那个地方，总是搞不定，各种各样的政治上的障碍搞不定，这是一个很糟糕的情况。分区分的很细，分的很明确，这个对社会的发展是不利的。

网易财经：那么李明老师您的构想呢？应该是一个什么样的情况？

李明：这个问题应该说地方政府也好，还是中央政府也好，已经关注这个问题了。最近我听一些专家讲，有的中央领导提出保障性住房要分散在不同的区域，和富人的房子，和中等收入阶层的房子都叫“插花子建”。刚才李教授分析的非常清楚，第一个就是政府的积极性的问题，第二个就是土地资源的问题，将来保障性住房也好，还是我们提的公住房也好，大部分应该说还是建在稍微远一点的地方，因为中心区的土地毕竟是有限的。但是中心区的土地也不应该不建这些住房，应该说当地如果老的住户，原则上他不愿意离开这个地方，也应该给他们解决，就是在中心区也应该建一些廉租房和公住房。那么在偏远一点的地方建廉租房、公住房也不能专建廉租房，这样很有可能形成贫民窟，也是要和公共住房、一般商品住房插着建，不是成片的建。作为政府来讲就要在交通、公共设施各个方面都要加强地区的建设，使大家认为一个生活比较方便，一个上半夜比较方便，出行也比较方便，应该是这样的。

监督透明解决监管问题

网易财经：说完一些具体的构想之外，我觉得还有很大的一部分要放在监管上面，可能大家最近看新闻也看到了，有一个地方的经济适用房摇出了一个14联号，一查果然里头是有猫腻的，那在两位的构想当中，以后政府在里面是一个深入交叉的形式，那么谁来监督政府，谁又来监督那些租房者和购房者？

李稻葵：我觉得现在谈这个问题非常好，过去10几年以来，中国的社会有一个非常好的明显的进步，那就是公共舆论的监督，网络的监督，网民的监督。你说刚才谈这些事情，联号丑闻，这个事件是怎么弄出来的？还不是网路里搞出来的，所以我相信，今天我们做这个二次房改，我们得有一个非常的得天独厚的一个条件，10年前不可比拟的，就是网络监督。很多信息只要一公开，马上就会有很多人监督，这个压力很大的。

网易财经：为什么14联号之所以被人发现，就是因为他所有的信息必须公布，公布完之后必然有人会去查，会去看，就会发现其中的猫腻。

李稻葵：所以我们要有充分的信心，这一点是我们很欣慰的事情，只要他公开，那就有人会来监督，只要有人监督就会有公平。

网易财经：就跟上市公司一样的，定期要发布自己的半年报，季报，每一笔交易都明明确确的。

李明：实际上怎么监督两位刚才各说了一条，这两条结合在一起就是更好了。李教授讲的就是社会监督，舆论监督，主持人讲的是透明，公布，政府关于这方面的信息要公开、透明，我们讲这个事情，实际上对房价的问题，税费的问题，甚至开发商利润的问题都是公开透明的，就不存在玩猫腻的地方，这也是反腐败的一剂良药，有了政府各方面信息的公开透明，就给社会监督，包括舆论监督提供了一个前提，一个条件，一个基础。再加上社会的监督，传媒的监督，这个问题我想并不难解决。特别是现在我们有了网络，有了现在这个科技技术，应该说在这方面的管理不成问题。

网易财经：所以大家一定要坚信，要透明化，要舆论监督，众人监督。今天我们也是邀请到两位专家，把两位专家的方案拿出来细细的剖析，分析他的可行性，那么在节目的最后，两位还有什么想跟我们网友交流的？

李稻葵：我相信只要是有社会的关注，只要是有社会的呼吁，任何中国社会、中国经济的重大问题都会最终得到比较圆满的解决。最终的方案我们可以讨论，但是必须要关注，必须要知道他改革的迫切性，这一点万万咱们不能够忘记。

网易财经：对，大家一定要继续关注我们的二次房改的话题，李明老师呢？

李明：我觉得现在中央对于民生问题非常关注，这实际上也反应了中央很体贴民意。民生问题一个很重要的方面就是民生住房，民生住房也可以叫做和谐住房，是关系到我们国家和谐稳定的一个重要的方面。现在老百姓或者说人民群众当中有强烈的呼声，这个呼声也应该是说已经得到了党中央和中央政府、国务院的高度关注，相信党中央、国务院一定能够体贴民情，能够按老百姓的要求逐渐的深化住房制度改革，能够实现我们民生住房、和谐住房的目标。

网易财经：好，那么今天感谢两位李老师作客我们的网易财经，同时也感谢各位网友的关注，二次房改关系着每一个人，希望大家都能够继续关注，谢谢大家，谢谢两位。

李稻葵：谢谢主持人。

李明：谢谢。