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刘晓光:今年房地产市场回暖可以持续

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图为首创集团总经理刘晓光

网易财经6月14日讯 在今日上午召开的第九届博鳌·21世纪房地产论坛年会上,首创集团总经理刘晓光表示,当前选择持有和购买资产肯定是正确的。他表示看好今年以来房地产市场回暖,并认为这种回暖是可以持续的,买房可以保值增值。

以下为演讲实录:

刘晓光:我讲的题目跟刚才几位嘉宾讲的差不多,就是谈一个观点金融危机之后货币流动性加大,通货膨胀预期加大,资产价格会上升,不同资产价格上升的曲线中地产资产价格肯定要上升。

从结论来讲大概有几条,就资产属性而言,地产对资产的属性比消费型属性更加重要,特别是全球化的今天,全球货币等流动。

第二,结论。

从宏观经济学理论和历史经验告诉我们,当利率、货币以及汇率三个要素互相配合,共同支撑货币政策扩展的时候,房地产市场就会有很大的支撑,就会有很大的机会。比如利率下降的时候资产价格是上升的,利率上升的时候资产价格是下降的。从目前来看国家长期贷款利率是4.16%,GDP增长在8%以上,所以整体资产价格的上升地产作为一种资本品,其资产价格上升也是必然的。从货币供应量来看,今年以来货币供应量已经很大了,保守估计是8万亿左右,货币过于充盈,出现通货膨胀预期从地产角度来讲,肯定都会上升。从汇率角度来讲就不多说了,从利率、货币供应和汇率三个要素互相支撑,对地产市场有很大的支撑。

今天全世界都在砸货币,美联储主席伯南克是在直升飞机上撒货币,在这个时候选择持有资产,购买资产我相信肯定是正确的。最后的结论就是看好今年以来房地产市场回暖,并认为这种回暖是可以持续的,买房是可以保值增值的,下面我简单分析展开一下。

近三年地产情况的变化,例如上海、北京、深圳等地的资产有上升到更高水平的趋势,有的回落到最低的水平,但是交易量在上升。GDP与房价指数比较,房价与宏观经济走势关系,房价与经济走势关系基本上趋同,但是房价变化总是比经济形势变化更加激烈,更加敏感,而且房价走势先于经济见底,股票与房地产价格市场走势的关系基本上是正相关,比如从1814点上涨到2800点左右,涨幅已经超过50%,标准普尔也上涨了40%,我们确信地产市场也不会例外。

下面从货币政策简单的概括谈一下,利率短时间内会大幅度下调,现在利率是4.16%,这是低于实体经济潜在平均回报率的,因此借钱买房肯定很划算,2009年低利率对于房地产支撑肯定会起很大的作用。从货币供应量来看,也创造近十几年的新高,今年4月底广义货币供应量M2增速达到26%,在中国十多年从来没有过的速度,现在已经不是经济过热的概念,而是经济很热的概念,当然金融危机可能需要特殊的手段。

2003年第三季度M2见底,今年之后达到阶段性的高峰,房价也是这样的。2006年M2再次达到阶段性高点,房价也一路开始上升,2007年货币政策开始调整,打压房地产房地产价格下降。一定数量的资产对应更多的货币,就会有这样的预期,房地产市场价格会上升我,资产价格就会上升。

另外人民币升值的预期依旧,汇率会变化,人民币升值的压力还是有的。

历史给我们的借鉴

日本1986—1988年低利率政策造成了1988年9月份广场协议,导致日元被迫大幅度贬值,日本的出口型企业遭到很大的打击,陷入低潮从此十分艰难,价格优势也被韩国打压下来了。和中国目前局面有点相似,但是日本政府中央央行连续大幅度降息,官方利率从5.5%降到2.5%并维持两年,1987—1991年的四年日本地产市场逐渐上升,并且有很大的提高。

未来的通货膨胀

从2009年的经济数据来看国内基本没有通货膨胀的风险,主要原因是猪肉价格在CPI权重很高达到7,8%,目前生猪存栏还很多,未来的价格还有进一步下降的空间,基本可以判断2009年10月份以前包括10月份中国CPI转为正值可能性很小,也就意味着低利率将保持较长的时间。从长期来看市场范围内通货膨胀压力还是很大的,长期来看全世界各国都在撒货币,美联储主席的话就是直升飞机上撒,不管是美国还是中国进入2010年下半年之后很可能有通货膨胀风险,从经济学角度来讲通货膨胀几乎是永恒的,货币贬值也几乎是永恒的,从通胀和资产价格关系来看,现在投这么货币,大家就担心未来的一、二年会出现通胀。最近美国国债收益率大幅度上涨就反映了这样的预期,持有什么样的资产可以抵御通胀,地产肯定是抵御通胀很好的资产,地产实际上也像通货膨胀一样,每个月租金就是票息,而且与通货膨胀相联系。

通货膨胀上去了,物价大幅度上升,房子价格也会上升,在这种情况下,通货膨胀跟房地产价格有着紧密的联系。在通货膨胀下持有房地产应该是具备保值和增值的概念,增发了多这么的货币,房地产将是很好保值和增值的选择,2002年我们回忆一下北京、上海、深圳等中心区域房产的价格,大概在8000元/平方米,现在可能是2万—3万元/平方米,货币相对于资产至少贬值80%左右,时间虽然过了七年左右,只不过七年而已,现在全世界都在砸货币,货币量比以前要大多,预期未来一年后全世界包括中国有可能通货膨胀风险,再加上宽松货币政策以及低利率的配合,资产市场将会变得值得选择。

我说的结论就是,金融危机货币供应量加大,通货膨胀预期加大,资产价格上升,在不同资产价格上升的曲线当中,可能地产价格上升的曲线会更高一些。

最后谈下未来走势的问题

有些问题还是需要注意的,有两个问题,地产价格确实不能上升过快,如果上升过快会遭遇新的政策调整,行业内应该有洞察和共识。

第二,货币政策使用肯定是有限的,如果货币供给进一步增加,通货膨胀来的更加快一些,可能会遭遇压缩供给的情况,房地产货币资金的压缩肯定是首当其冲的,所以作为地产界应该有审慎的态度。

谢谢大家。

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