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聂梅生:个贷在中国是优良资产

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美国政府出手救助房地美和房利美,对中国经济会有什么影响,中国政府会效仿美国政府出手救助当下的楼市吗?网易财经特别邀请全国工商联房地产商会会长聂梅生院士,金融问题专家、中央财经大学郭田勇教授,房地产专家北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文教授进行解读。

聂梅生女士表示,个贷在中国是优良资产 中国不会出现两房事件

关于美国出手接管“两房”的事情,在国内房地产界也引起了很大关注,聂梅生指出就房地产和房地产来说,美国的房地产和中国目前房地产运行的机制是不一样的,所以中国不太可能出现“两房”这类事情,因为在中国的金融和房地产体系当中,银行贷款是它的主要渠道,中国几乎没有房地产的金融衍生品,包括抵押贷款这个量很大的一块,都在银行,它甚至都没有证券化,当然没有证券化也就没有证券化的衍生品,美国折腾到全世界的这套东西,在中国没有这个机制,基本都是在银行。

另外中国直接融资的这部分,包括信托等都比较少,所以两者是很不一样的,中国真正要复制美国的次贷,从体制上、机制上还不具备,所以不能简单类比,比如前段时间深圳断供什么的,其实都是很小很小的数量。央行做了一圈调查以后,最后得出来的调查结果,个人抵押贷款,我们叫“个贷”这部分,仍然是银行最优良的资产之一,相对于其他部分来说,这类是最好的。所以从直接类比来说,确实差得比较远。这是第一。

第二,美国房地产的发展阶段和中国很不一样,从一开始美国房地产就是在一个私有制的基础之下发展的,所以最后它在形成次贷时,都是一些非常不具备买房条件的人,在银行美丽的故事下,说房价会持续上升,实际这也是美国投行编造的说美国房市会涨价的故事,就把这一部分,美国政府买房是要贴息的,而且还减免个人所得税,减税、贴息的政策很多,而且当时认为美国房地产会很快上升的那段期间,和美国那段时间的经济、利率、汇率都有关系,在这种情况下,形成了大量不具备购房条件的人进入房地产市场,形成了“次级”,瓶颈很低的房地产贷款,最后导致房价上升;到泡沫破灭以后,第一部分影响的就是这部分人,银行把房子收了回去,形成了坏帐。这一阶段和中国的房地产发展是没有类比性的,中国没有这个阶段,现在在中国购房的绝大部分还是以使用性居住为主,而不是以投资性住房为主,在这种情况下,形成次级债的可能性是不大的,除非是在投资性住房为主的,像深圳有一段时间炒房,而且在资本市场上,这个价格会被非常不适当的放大,或者被低估,或者被高估;但在正常的发展阶段来说,从全国的房地产来讲,还处在需求阶段,而且是自住性需求,这和美国的情况不一样,不可能有这么大的泡沫,而且机制也不允许,所以这两者中间隔的还是比较远的。

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