网易首页 > 网易财经 > 正文

[独家]聂梅生:奥运后房价不会大跌

0
分享至

网易财经专访全国工商联房地产商会会长聂梅生女士

网易财经:各位网友,大家好!在博鳌.21世纪房地产论坛2008届年会上,网易财经很荣幸地请到了全国工商联房地产商会会长、精锐(中国)不动产研究院院长、清华大学客座教授聂梅生女士,聂会长您好。

聂梅生:你好。

网易财经:刚才听到您的讲话,提到了今年房价的一些趋势。前两天潘石屹提出到了,房地产企业资金链的问题是一个“百日巨变”,时间也快到了您认同他的观点吗?

聂梅生:我不想去评价潘总的观点,他有他的研究,我有我的研究,所以我不回答这个问题。

网易财经:目前房地产企业出现了资金链的问题?

聂梅生:房地产现在资金链是偏紧的,偏紧的原因主要是由于交易量的下降。因为房地产的资金链,一般来说,银行开发贷这一部分要占到15%—20%。自有资金现在已经超过了35%,大概是38%左右。其它的融资渠道,比如说融资渠道这些也在增加。应该是从销售,就是预售款和个人抵押贷款是这部分是比较多的,应该占到40%—50%。当交易量下降的时候,这40%—50%受到了威胁。银行的开发贷不增加,这样算起来,如果我们每年的开发总量,大概是两万七千亿到两万八千亿,去年是这个数字。

如果交易量下挫的话,下挫40%,是有七八千亿,甚至到一万亿的资金缺口。如果交易量能恢复,或者晚一些恢复,那么这个缺口都能补上。大概的情况就是这样,就是资金链比较紧张,每个企业紧张的程度是不一样的,有的企业自己能够调整过来,甚至交易量也没有下降这么多。但是全国由于交易量下滑了40%—50%,所以就造成了资金缺口。

反算下来,像钟伟、潘石屹他们为什么说,可能有七千亿、八千亿甚至一万亿,主要是从总的房地产每年的投资,然后再渐趋现在预售款回不来这部分的量,就有30%—40%这样算出来,资金量就有七千亿—八千亿这么一个数,这个还是取决于市场,如果市场回暖的话,那么这部分资金也就能逐渐的补上。

全国房价同比不会跌到负值

网易财经:刚才您也提到交易量在下滑,我们也看到数据,五月份整个交易量是在下滑。刚好前几天高盛出台了一个报告,说今年的房价会跌15%,昨天晚上我们采访了徐滇庆教授,他认为今年夏天房价还会有暴涨的时期,那您认为今年房价的走势是怎么样的?

聂梅生:现在这条路继续的进行,为什么呢?因为现在宏观层面没有太大的变化,政策上没有太大变化的话,交易量继续下降或者缩紧的局面还会有一段时间。由于去年的房价,年底的时候涨幅是很高的,高达两数位,它的翘尾一直都会带到今年。我们去年的房价是5月份才开始涨的,越到三季度、四季度去年的房价就越高,如果今年的房价涨不了这么高的话,跟去年同比就会下降。5月份已经下降了9%多,估计这个数字还会继续下去。因为他们说下挫15%,那就是说同比下挫,回到去年年底的数字再往下降,这个我觉得看不出来会一直到负值。但是我觉得个别城市,不排除已经开始下降了,像深圳已经出现了跟去年同比回零,或者到负值。但是全国的房价来讲,回到负值这个期限放到今年的话,我没有那么悲观。

NTER>

全国工商联房地产商会会长聂梅生接受网易财经专访

奥运后房价不会大跌

网易财经:北京市场据我了解,很多人都在观望,大家都在等待奥运会,以奥运会作为一个拐点,你认为在奥运会前后,北京的房地产走势会有一个不同吗?

聂梅生:不见得,因为从去年11月到现在已经半年了,半年以后北京的房价是交易量的下降,交易量下降就是说我在观望,有很多楼盘在促销,其实促销就相当于牺牲了一部分利润,比如说去年的毛利是20%—30%,今年可能就是10%,甚至更低。其实现在应该说大家比较理性购房,如果是自住性不是投机性的话,那么就是购房的最好的时期。因为利润率已经开始下降的情况下,是有利于购房者买房的。

如果再往后走,在奥运会以后,房价还在下降,如果出现这个事情,那么就说明房价现在应该在涨,那么奥运会以后可能会有一个降,现在房价已经开始促销了,怎么会预期奥运会以后还有更大的降呢?因为6月并没有涨,虽然也在涨,那是个别地段、平均以后形成的。因为有一些物业和房价的涨落关系不是太大,比如说高档别墅、高档公寓、二环以内的黄金地带,一个亿一套的四合院,和整个市场并没有太大的关系,并不代表市场的风向。而比较多的普通住宅代表市场的风向。

房地产融资渠道很窄

网易财经:在从紧时期,房地产企业的核心竞争力是什么?企业下一步又需要打造什么样的竞争力呢?您有什么建议呢?

聂梅生:在从紧时期,从紧的竞争力还是自己资金链的稳健,这是非常重要的。这个资金链的稳健,取决于对未来发展的稳健。如果说资金链膨胀很快,销售额是需要飞快的上升,如果这种情况下,那么很可能你的资金链就会设置得比较紧。那么在从紧的情况下,就倒不过来。这是在资金上的风险不够。

第二,我认为比较稳健的就是做产业升级、练内功、做品牌、做产品。不管怎么说,好东西一定是有一个好买主,这个是颠覆不破的真理。所以在金融方面,房地产商一定要把信念做稳。另外就是要把产品做得要经得起推敲,我想就是这些。

网易财经:对于房地产企业来说,最近资金链比较紧缺,能够开辟的新的融资渠道有哪些呢?房地产企业是不是还有一些创新的渠道?

聂梅生:因为中国现在在金融市场上还是取决于政府,比如说原来上市是一种渠道,但是上市现在也是有各种各样的困难和制约。比如说上市回来的钱,不能够马上把土地作为资产转进去,这都是新的。还取决于政策,我认为房地产直接融资这一块,那就造成银行的压力比较大。现在一来就是银行的风险,一调就是银行的准备金。新资金、债券应该是资本市场当中的手段,我们这一方面是存在不太完全发育。而且股市现在面临这样的情况,所以房地产开发企业融资的渠道是比较窄。

网易财经:现在有一种说法目前对于房地产企业来说,是一个寒冬,在这种时候,行业就会发生哪些变化呢?在未来的一段时期会形成什么样的格局?

聂梅生:现在发生的变化就是资金链比较宽松的企业,怎么能够利用现在这个局面,把目前的资金链憧憬的难关过去,使自己资金链能够更加稳健。同时也可以适当的买一些土地和并购一些项目。因为土地流拍以后,土地价格在下降,有钱的话,可以去买地。

去年或者前年买的地,现在面临着被收回没有开发资金的这一部分,如果项目合资的话,可以进行项目并购。这都是现在非常活跃的趋势。也就是说强者更强,可能弱者保护性出去,这也是行业一件行业自我保护的态势。所以今年显得更加清楚。

从银行的角度来讲,肯定是选择优秀的企业和优秀的客户。优秀的企业当然就是资金链比较稳健的,产品做得好的,因为它的的抗震能力做得比较好。优秀的客户就是避免美国次贷,对买房的能够、还贷的能力,保证它的金融安全。所以将来肯定是更大的、更强的、更好的企业,应该是在这一次调控之后,我们这次房地产迷局之后,会胜出的。

网易财经:我们可以看到6月13日中央和国务院各部门和各省的主要负责人参与了一次会议,明确提出要进一步加强金融监管和处在资本市场的健康发展,还有保持市场来防范金融风险。这个会议以及颁的一些政策,有一些什么信号?

聂梅生:我听了以后,实际上一直是这样讲的,比如说中国经济又好又快的发展,一直再讲,又好还要快还要发展,并不是要经济硬着陆,把中国经济搞垮台,这是最基本的一点。对房地产这一块,也一直是稳定房价,防止房价过快上升。并没有说中国的房价现在已经是高估了,下降30%,是不是应该形成一种拐点了,这是一种解读,社会上和传媒的一种看法。从政府层面来讲,一直是稳定。

现在比较清楚的稳定房价,防止房价过快上升,已经连续三年的调控,我认为应该是很有成效,今年的房价会过快上升吗?显然是不会。但是会不会过快的下降呢?应该出现这个危险。所以现在稳定房价,稳定市场这一点就说明了。如果是房价出现了掉头向下,过快的下滑,那么我想政策的实施、灵活、弹性,这是这次讲的那就会有。

现在是不是出现了这个迹象,比如说深圳出现了下滑,但是它的下滑无非是会到去年的原点,那去年的房价也不低的,应该是局部地区的一种理性回归,恰恰挤出了去年的泡沫,今年完全了,解决了去年的透支,这也是一种稳定。所以我认为房价是否下跌,真的是不能说这个月比上个月低了,就是下跌了,不是的。比如说2007年和2008年加在一起14个月来看,和2006年来比,房价到底是涨还是降?比如说深圳,可能还是涨的。因为老百姓的存款可不是一个月就增加,一个月就减少,可能十年八年才积累这一部分的钱。所以房价是应该看长期,从长期来看,为什么各个国家都说长期房地产增长是很快的,长期是上升的,并不排除在一个月之间或者一年之间同比下降了。这就不叫深度下跌,什么叫深度下跌?那就是像日本这样,或者是像香港那样,十年缓不过来,如果十年一周期,在十年当中,我七年涨、两年平、一年降,这是美国的局面,从十年平均的还是整个市场,资产不会变。如果我掉头向下以后,趴在那十年都不动,那就是属于房地产硬着陆。中国现在出现这种情况,我认为还远远不到这个时期。

中国房地产不会重蹈越南覆辙

网易财经:前段时间美国发生次贷危机,最近我们邻国越南也出现了房地产市场的泡沫,我们的经济形态,很多情况是跟越南是比较相似的。我们中国是否会出现越南房地产市场所面临的一些问题吗?这些问题会爆发出来吗?

聂梅生:我认为不会出现越南这个问题,为什么?因为中国的市场,基本上是三个指标是不是平衡的,一个是GDP、一个是房价、一个是可支配收入,这三个数字去年都在两位数。去年GDP是11%多,房价去年年底也差不多11%,去年平均才7%左右,人均可知支配收入也高于房价,而不像越南那样。我这个房价两位数的增长,增长20%多,人均可支配收入并没有涨这么高,完全是属于畸形的发展,中国并不是,就算是去年房价涨得很高,有一种说法是分享了起来的GDP,因为去年股市、流动性各方面都在涨,那房价怎么可能降,大家有钱肯定抢房子。

今年我们国家及时的把GDP调回的7%还是8%,现在一进度是10.5%,房价也理性的从去年年末的11%多,降到一位数,降到9.3%,所以我认为他是同步的,在这个情况下,就不会出现越南畸形的泡沫,我认为不会的。中国经济要担心的就是硬着陆,就是投资也疲软,消费也疲软,那就是受国际通货膨胀,油价、次贷、利率这些事情搞不好,中国经济一下子掉头向下,这个时候楼市一定会和经济一样跌下去。

网易财经:我们看到前几天停顿了5年的券商IPO重新启动,现在很多机构预计央行加息在加大,如果央行加息这些信息对房地产市场来说是不是雪上加霜?

聂梅生:我不这么认为,比如说油价上涨,其实这是一种好事,不必要中国把全世界的通胀都给担进来,因为中国的通胀并不是由于中国供需矛盾产生,而是国际的数字性的通胀,如果明白这一条的话,那么就该怎么调就怎么调。而且中国的房地产和通货膨胀之间的关系,还受政策影响是相当大的。并不是说通货膨胀率上升了,央行就加息了,央行加息是不是对中国的通货膨胀起到那么关键性的作用,从一个市场经济来讲,是,加息治理通胀。但是在中国不见得,因为中国的通胀恰恰不是供需产生的,那你加息的话,国外的通胀受中国加息的影响,到底是多少?我只认为银行的这一套政策,是在中国宏观经济当中,是一张牌而不是全部的牌。

中国的房地产是受四方面的制约:经济的发展、金融、国民收入、地方财政收入,四方面造成房地产,不是一张牌,就可以成为调控中国整个房地产全局的一张王牌。(文/晓青)

相关推荐
热点推荐
“让我洗干净”女子实名举报董事长“性骚扰”!警方:事实不成立

“让我洗干净”女子实名举报董事长“性骚扰”!警方:事实不成立

半岛晨报
2024-04-13 09:43:31
李迅雷丨从2011到2021:对两个历史拐点的反思

李迅雷丨从2011到2021:对两个历史拐点的反思

首席经济学家
2024-04-07 21:41:42
对日本咬牙切齿,对俄罗斯噤若寒蝉?中国某些人为何如此双标?(二)

对日本咬牙切齿,对俄罗斯噤若寒蝉?中国某些人为何如此双标?(二)

静夜史君
2024-04-13 07:02:34
联合国要求中囯立即停止!中方霸气提出3个条件,矛头直指美国

联合国要求中囯立即停止!中方霸气提出3个条件,矛头直指美国

科技讲者66
2024-04-13 18:05:54
大冷!德约1-2生涯首次输鲁德无缘决赛 本季至今依然0冠

大冷!德约1-2生涯首次输鲁德无缘决赛 本季至今依然0冠

醉卧浮生
2024-04-14 01:07:01
知情人士:中国要求电信运营商逐步淘汰英特尔和AMD等外国芯片!

知情人士:中国要求电信运营商逐步淘汰英特尔和AMD等外国芯片!

侦姐有料
2024-04-13 18:24:33
2-1!日本队输球,中国国奥创奇迹,破24年尴尬纪录,赢2场将出线

2-1!日本队输球,中国国奥创奇迹,破24年尴尬纪录,赢2场将出线

体坛春秋
2024-04-13 22:33:41
醉汉闯校引冲突!学生被掐脖后反击致对方倒地,涉故意伤害被刑拘 家属称应属正当防卫

醉汉闯校引冲突!学生被掐脖后反击致对方倒地,涉故意伤害被刑拘 家属称应属正当防卫

红星新闻
2024-04-13 15:26:09
九华山坐缸尼姑是药王菩萨转世,曾参加抗美援朝,开缸后震惊世人

九华山坐缸尼姑是药王菩萨转世,曾参加抗美援朝,开缸后震惊世人

真实故事汇
2024-04-09 10:10:40
越闹越大!五一放假最新安排通知来了!后面中秋、国庆还要调休!

越闹越大!五一放假最新安排通知来了!后面中秋、国庆还要调休!

影孖看世界
2024-04-13 22:01:25
伊朗最高领袖军事顾问:以色列已经处于恐慌状态

伊朗最高领袖军事顾问:以色列已经处于恐慌状态

财联社
2024-04-13 19:32:08
我们被骗得好惨!抗疫英雄李兰娟院士打造了医疗公司,要冲击上市

我们被骗得好惨!抗疫英雄李兰娟院士打造了医疗公司,要冲击上市

南风西洲
2024-04-13 21:32:08
知道不知道?中国放弃未来十年内举办重大国际赛事

知道不知道?中国放弃未来十年内举办重大国际赛事

元爸体育
2024-04-13 12:21:56
曼城5-1卢顿队,赛后评分:不是哈兰德第一,而是曼城11号第一

曼城5-1卢顿队,赛后评分:不是哈兰德第一,而是曼城11号第一

侧身凌空斩
2024-04-13 23:56:21
一地前首富宣告破产!名下公司账户仅剩371元,还有8.74亿元违约债券未清偿……

一地前首富宣告破产!名下公司账户仅剩371元,还有8.74亿元违约债券未清偿……

每日经济新闻
2024-04-13 23:18:30
欧洲多国拒绝援乌“爱国者”系统,泽连斯基喊话:别视而不见

欧洲多国拒绝援乌“爱国者”系统,泽连斯基喊话:别视而不见

澎湃新闻
2024-04-13 14:58:29
允许上市公司造假?网友解读新规一身冷汗:下周估计要血流成河

允许上市公司造假?网友解读新规一身冷汗:下周估计要血流成河

大风文字
2024-04-13 15:38:37
母子情深!28年来每晚与母亲共枕,他们的亲密举动让人瞠目结舌!

母子情深!28年来每晚与母亲共枕,他们的亲密举动让人瞠目结舌!

户外阿崭
2024-04-11 22:37:39
铁路部门新规,60岁以上的老人乘坐火车高铁,可以享受的福利待遇

铁路部门新规,60岁以上的老人乘坐火车高铁,可以享受的福利待遇

南风西洲
2024-04-12 19:37:59
闹大了!保时捷女车主威胁整死对方:不就是20万的事,后续来了

闹大了!保时捷女车主威胁整死对方:不就是20万的事,后续来了

缘木不求娱
2024-04-13 17:17:31
2024-04-14 03:58:44

财经要闻

中邮保险投资失利 所投中加基金前途未卜

头条要闻

河北秦皇岛一船只侧翻致12死 游客:船上没看到救生衣

头条要闻

河北秦皇岛一船只侧翻致12死 游客:船上没看到救生衣

体育要闻

尤文平得不冤?都灵是本赛季意甲主场零封对手最多的球队

娱乐要闻

突发!歌手朴宝蓝意外离世,年仅30岁

科技要闻

GPT-4升级被曝引入神秘Q*,更强且废话更少

汽车要闻

硬派+科技 "方盒子"iCAR V23下半年上市

态度原创

家居
本地
旅游
时尚
军事航空

家居要闻

至简至静 感受源自岁月的诗情画意

本地新闻

我和我的家乡|文明海城的京剧魅力

旅游要闻

曾经被嫌弃的跟团游,咋成了新顶流?

建议中国大妈:春游少穿“碎花裙+丝巾”,“阔腿裤+帽子”才高级

军事要闻

欧洲多国拒绝援乌"爱国者" 泽连斯基喊话

无障碍浏览 进入关怀版
×