调控“再升级”后，楼市走向何方？

（原标题：调控“再升级”后，楼市走向何方？）

原标题：房价走势趋稳　市场明显降温——楼市调控“再升级”动向追踪

楼市调控“第一波”之后，“第二波”又袭来。

继9月末近20个热点城市陆续启动新一轮楼市调控后，近日，深圳、杭州、武汉、南京等多地再度推出新政“升级版”，不仅首付比例进一步提高，本地户籍购买第三套房更是被严格控制。

从“彻夜排队抢房”到纷纷退购房定金，从“过户号一票难求”到个别楼盘交易量“一夜归零”……调控重拳之下，楼市还将怎样变化，房价会否大幅走低？新华社记者深入10余个城市，追踪楼市最新变局。

交易量回调明显　降“虚火”效果显著

国家统计局本月18日最新数据显示，一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价走势明显趋稳。70个大中城市中一二线城市房地产市场明显降温，三线城市较为稳定。

在北京，自国庆节实施“京八条”调控新政以来，许多购房者都感受到“过山车”似的行情变化。

软件工程师杨先生两个月前想换一套西城区的学区房，由于当时房价“脱缰”上涨，房主加价两次至760万依然惜售。调控后不到一周，中介又打电话来说房主愿意卖了。可杨先生却害怕自己“高位接盘”而不再盲目跟风。

“新政对我们影响不知道还将持续多久。”位于北京西南五环外的某“刚需盘”销售人员坦言，过去休息日能接待30组左右客户，现在最多几组。而在海淀区某“改善盘”售楼处，记者停留的两个多小时里，鲜有客户光顾，曾经人头攒动的看房热潮不复存在。

“进入11月以来，各地新房和二手房整体成交量再度环比回落，且降幅均有所扩大，一些非调控城市也受到了政策的外溢影响。”中原集团研究董事程澐认为，限购政策再度收紧，意味着地方的调控力度存在继续趋紧的可能。

在房价曾“领涨”全国的深圳，经过两次调控加码后楼市显著“降温”。根据深圳市规土局公布的日交易情况计算，10月份，深圳新建商品住宅成交面积同比下降22.1%，二手房成交下降6.2%；从价格看，新房成交均价55611元每平方米，环比下降10%。至此，深圳房价连续三个月上涨势头得到扭转。

一线城市涨势不再，热点二线城市更是“转冷”。记者看到，一些楼盘甚至出现批量退房现象；有的二手房中介门口，前来解约的市民甚至排起了队，但大规模违约并未出现。

“由于限购限贷，客户要么失去购房资格，要么掏不起增加的首付，更多的是借机缓一缓。我们有50多位交过意向金的客户基本都申请退款了；另外88位付完定金的客户也有部分放弃交易。”苏州工业园区东沙湖路某新楼盘的销售人员感叹说，现在投资投机者肯定看不到了，刚需改善者也选择观望。

“由于网签有滞后期，预计10月以来各地成交回落的行情，将在11月、12月数据集中体现。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

未开盘项目压力大　部分楼盘将“调价保量”

记者实地走访出台新政城市的多个楼盘发现，虽然调控后新建商品房普遍遭遇看房人数锐减、交易量跳水等降温行情，但截至目前，大部分一手楼盘价格暂时还没出现明显的下滑。面对浓厚的观望情绪，部分在售项目准备用“买赠”和“优惠促销”等方式吸引购房者；一些未售项目干脆推迟了申请预售开盘时间。

“说没有压力是假的，看着售楼处空荡荡，肯定会有担心，但是今年的任务已经完成得差不多了，如果集团在其他城市销售情况也不太好，不排除适当调价冲量。”苏州一家港资房地产开发商负责人说。

记者注意到，由于这一轮房地产的火爆行情，一线城市和部分热点二线城市的存量商品房得到了相当程度的消化，一些楼盘只剩下小部分预售房，开发商的资金压力普遍缓解。因此面对调控后的市场萧条，大部分开发商选择了暂时先“扛一扛”。特别是一些外企、央企和国有房地产开发商，由于融资成本更低，更倾向于保持价格稳定，“继续开”“慢慢卖”。

“作为开发商，我们也希望平稳发展，不愿意经历市场的大起大落；更害怕过度透支，未来没得做。”杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东说，此前房价的猛涨连自己都没有想到，国庆假期各地陆续出台楼市新政是帮助市场纠偏的必要举措，目的是通过抑制投机投资，让住房回归居住属性。

一个典型的现象是，杭州多个楼盘外地客明显减少。而前期从杭州透明售房研究院的数据看，杭州外来人购房比例8月份达到了三分之一，9月更是升至四成之高。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说，现在“刚需”和投资投机客都陷入观望，未来三个月至半年内，高位运行的房价可能开始出现松动，特别是一些交通位置差、配套设置不全的项目，价格有回落空间。

专家和业内人士一致认为，今年以来制造了无数话题的“地王”房企，未来日子可能是最难过的。尤其是那些实力有限而又“高溢价”拿地的房企，遭遇新政调整期，或将面临生与死的抉择。

市场盼“因城施策” 长期稳预期需多管齐下

“短期看，严格的调控措施有效抑制了房价过快上涨的势头，规范了市场秩序，调控效果初步显现。但长期看，政策影响还不好判断。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，推进房地产市场健康平稳发展需要多管齐下。从地方出台的限购措施看，意在遏制投资投机性购房需求，对自住需求是保护的，这些政策会随着不同城市的特点和市场条件的改变而进一步完善。

记者采访中，一些地方房管局负责人、开发商以及专家学者认为，目前无论是北上广深等一线城市，还是经济快速发展的热点二线城市，本地居民的刚需和改善型需求仍大量存在。应避免调控政策误伤合理购房者，同时防止合理需求过分抑制，形成“蓄水池效应”，未来造成报复性反弹。

位于深圳蛇口的“山语海”是国庆新政后开盘的第一个项目。尽管观望情绪浓厚，但开盘当天，记者看到前来选房的人并不少，中小面积依然销售顺畅，最终推出的500余套房源销出59.5%，均价为5.8万元每平方米。

在距离郑州市区较远的南龙湖，虽然有的楼盘尚未开盘，但前来考察的看房者随处可见。一位“80后”购房者小晏告诉记者，本打算在市里买一套90平方米、均价1.2万元左右的房子，由于限购后首付提高到30%，她转而选择均价约七、八千元的南龙湖地块。

“既然是打击投资投机，为何作为首套房也提高了负担？”小晏说，市场虽说清净了，但心里仍患得患失——买吧，怕房价下跌；不买吧，又怕房价继续涨。最期盼的是房地产能有一个稳定预期。

而“科学规划”“因城施策”成为专家建议的关键词。

事实上，当前不同地区楼市之间的分化愈发显著，市场结构差别较大，调控的力度和方式方法也应有所不同。来自住建部门的数据显示，同样是限购限贷城市，济南、苏州、武汉、杭州、广州等地的商品房库存去化期都已不到9个月，超出合理区间下限。

“这次各地的调控相比之前的统一限购体现了更多的地区性特点，但从房地产市场的健康发展来讲，调控能力建设还有很大的 成长空间 。”江西师范大学城建学院教授陶满德建议，政府首先应基于当地人口增长、经济发展等，对房地产业有一个中长期的科学规划；然后才是密切监控，引导市场。只有政策稳，预期才会稳；预期稳，市场就能稳。

记者：姜琳、郁琼源、张兴军、杨绍功、孔祥鑫、孙飞、周强

调控之后的楼市会走向何方？——三问房地产业发展走向

全国20多个城市前不久陆续出台房地产调控政策，为过热的楼市踩下“刹车”。点刹降温之下，市场会由此进入“寒冬”吗？投资面大、产业链长的房地产行业，未来的发展空间和机遇在哪里？新华社记者近日赴多地调研楼市，采访了业界、学界和政府官员。

房地产市场进入衰退期了吗？

房地产市场进入衰退期了吗？房地产投资需求峰值是否已过？处于多方利益博弈下的房地产业，未来走势牵动各方神经。

中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为，房地产投资历史需求峰值已过，这是一个大的判断，是一个大的格局。

过去15年，我国房地产业以超过20%的年均增速发展。而全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年有数据记录以来最低点，仅为1%。国家统计局最新数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资同比名义增长6.6%。

刘世锦说，城镇居民住宅构成房地产投资70%，其历史需求峰值是1200万到1300万住户，2014年已经达到峰值，之后房地产投资总量上就是持平，然后逐步回落。预计在今后不久时间内就会回到正常的状态。

不少业界和专家认为，“屯地生金”的暴利“黄金时代”已经过去，但依然处于大周期向前的“白银时代”。

万科集团副总裁刘肖说，中国城镇化在继续，收入水平在提高，消费在升级，过去驱动我国房地产市场发展的核心驱动因素没有消失，我国房地产市场进入以理性增长为特点的“白银”时代，仍有发展潜力。

融创东南区域公司副总邵佳认为，中国楼市存在大周期和小周期，整个大周期是向前的，目前只是处于投资过热的一个小周期。

北京一家知名民营房企区域负责人认为，近期陆续出台的房地产新政可能会对短期内市场交易带来影响，但不会影响房地产企业长期的投资信心。企业不排斥调控，非理性上涨是一种不健康状态。“我们相信房地产市场会平稳增长下去。”

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，基于房地产周期的经验和未来趋势的判断，本世纪以来中国房地产存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能迎来一个短期的调整期，政府行政调控和制度变革的力度决定调整的幅度和时间提前还是延长。

未来发展空间还有多大？

爱恨交织房地产。一方面，房地产行业对经济增长可形成重要支撑，另一方面，过度投机引发泡沫，扭曲资源配置，损害实业和创新，为长期经济发展埋下隐患。

房价上涨过快无异于悬在中国经济头上的“达摩克利斯之剑”。一些舆论关注房地产走势，也讨论着是否有房地产泡沫。

杭州透明售房研究院院长方张接说，泡沫缺乏很科学的界定，按照租售比和房产收入比这些国际标准来说，我们的确处于警戒线。但它们是否适用于中国市场，需要打一个问号。

但对于房价过度上涨的危害，业界却持普遍一致看法：如果暴涨就有可能暴跌，就可能会引发系统性金融风险。此外，各路资金大量流向房地产，也会导致实体经济投资越来越少，并对社会风气带来不良影响。

长远看，中国经济转型升级背景下，房地产市场发展空间有多大？

在控制好投资和投机需求的前提下，房地产业发展空间的决定性因素是实际需求。当前，我国住房消费正从“有房住”向“住好房”转变，未来的有效需求将取决于更完善的住房配套、更优质的公共服务、更绿色健康的品质和环境。

“城市里改善性需求生生不息，人们对好房子的追求会经历一个相当长的过程。”方张接说。

房地产企业碧桂园对我国1600多个三四线城市进行了市场调研。碧桂园文化与品牌管理部负责人说，根据调研结果，三四线城市居民的改善性需求很明显，尤其对品质优、有物业服务、社区环境好的住房需求高。目前碧桂园项目进入了300多个三四线城镇，未来空间依然很大。

调控如何因城施策？

房地产市场的长期健康发展，离不开良好的市场规则。驯服房价过快上涨的“猛兽”，需共同运用市场之手和行政之手。

当前房地产市场分化态势明显。一方面，一二线热点城市房价上涨过快，如珠三角、长三角、京津冀地区的部分城市，以及内地的一些区域性中心城市。另一方面，东北、西北、西南地区的多数城市市场平稳，一些三四线城市库存压力仍然较大。

中国房地产业协会原副会长朱中一说，目前多数三四线城市去库存压力和热点城市控房价压力同时存在，调控政策要根据市场变化及时做出调整，未来调控应兼顾去库存和控房价，市场才能平稳发展。

“房地产调控须实行分类指导，因城施策。”中山大学南方学院房地产系系主任廖俊平说，热点城市的调控重点是控房价、防风险、防泡沫，三四线城市和县城的重点依然是去库存。

刘肖说，因城施策不仅要从需求端发力，关键要在供给侧结构性改革的大思路下，从土地、房产的供给端着手建立长效机制，优化地产、租房、普通商品房、保障房等的供应结构。

对于北上广深等一线城市，北京市房地产中介协会会长、中原集团首席运营官李文杰建议，盘活存量更应成为市场增长的主要空间。“虽然一些城市的房屋空置量无法统计，但房屋空置的情况却很普遍。希望政府优化调控政策，让改善性住房的购买人群可以进入市场。”

受访专家表示，未来开发商需围绕新的消费需求和习惯进行个性化定制服务，发展社区商业、养老、旅游、文化等配套服务，打造新型房地产增长模式和产业集群。　　中国社科院财经院综合经济研究部副主任汪红驹说，当前房地产市场区域分化严重，冷热不均，已经产生了资源错配，也加大了宏观调控难度。未来要着力推进均衡发展和协调发展，缩小区域性地区差距和城乡差别，推进公共服务均等化，以产业发展带动科学合理的城镇化，引导人口流动，因城而异制定房地产调控政策，缓解房地产市场严重分化的局面。

记者：王优玲、孔祥鑫、杨绍功、马剑、李倩倩

楼市新政后的房客心态录

2016年的楼市充满了太多的爱恨情仇。

商场、餐厅、地铁、办公室……无论身处哪个城市，你总能听到关于房价的大讨论。楼市的起伏也牵动着所有人的神经。

前段时间部分一二线热点城市房价上涨迅猛，买房似乎演变成了一场百米冲刺。只要跑得够快，你就是人生赢家。

当楼市正值“狂欢”时，楼市新政呼啸而来。那些真正站在楼市跑道内外的房客们，心态又发生了怎样的变化？

刚需：加入“游戏”是早晚的事？

今年一些热点城市的楼市令很多刚需“措手不及”，手头的那点房钱跟不上房价涨幅，很多人的心态从懵懂变成焦虑。

“房子买来是自己住的，楼市调控之后房价涨与跌，对我们影响都不大了。”小王坦言。

刚刚工作不久的小王回忆起自己在厦门的买房过程，用了这样一句话评价，“就像经历了一场人生大考”。她告诉记者，父母远在外地，除了首付上的支持，一切决策都只能靠自己，压力可想而知。

“看着房价噌噌上涨，错过了一套又一套自己中意的房子，好几次给父母打电话的时候差点就哭出来了。”小王说。

楼市新政出台后，尚未入市的刚需又是咋想的？

“我想在两个月内搞定买房的事儿，不然太牵扯精力了。”在郑州工作的临沂小伙蒋永略显疲惫。

蒋永九月初本想定下一套120万元的二手房，但是房主在5分钟内就要提价到130万元。这让他无法接受。二手房受挫，蒋永开始研究新房市场。

“本以为新政后新房价格会出现微调，但目前在售楼盘价格并无太大松动迹象。还有很多楼盘延迟了开盘时间。”蒋永无奈地说，不管价格降与不降，该出手时就出手，加入楼市“游戏”是早晚的事。

“哪怕现在条件有限买个差一点的，以后还能换房，不然房价一涨刚需会一直被动。”蒋永最大的遗憾就是自己没有早早关注楼市，“买件100块钱的衣服要研究一天，买件1000块钱的化妆品要研究一周，难道买套100万元的房子不应该研究一年吗？”

在深圳从事房地产销售的熊先生介绍，很多购房者的心态就是试图通过买房搭上深圳高速发展的列车，自己的资产能随之增值，否则就要被这辆列车甩在后面。

北京的小许深知自己没有赶上这趟“房价高铁”，暂时搁置了购房计划。最近他住进了从单位租到的房子，租金比市场价稍稍便宜。

小许说：“也曾经为房价心情起伏，现在心态更偏向于随遇而安吧。租房也是一种人生选择，当然也会继续关注调控之后的房价走势。”

换房：“夹心层”的纠结谁懂？

在楼市中，有很多购房者是为了改善居住条件而进行换房。他们既扮演着买房人又扮演着卖房人的角色。各地限购限贷政策出台后，楼市压力双向传导让一些换房者陷入“夹心层”状态。

在北京东城区一家事业单位工作的王先生，最近为换房饱受煎熬。

本来他打算购买位于朝阳北苑附近的一套120余平方米的三居室，总价在700万元左右。购买这套房的前提是王先生要先卖掉位于丰台的一套一居室。

如果按照过去的政策，王先生购买二套房的首付比例是四成，这套三居室的首付在280万元左右。经济条件还算不错的他可以不卖房就支付这笔首付。

但按照北京房地产调控的新政策，这套三居室单价将近每平方米6万元，总价达到700万元，属于非普通住宅，二套房的首付比例将达到七成，为490万元左右。首付210万元的差额让王先生特别为难。

“如果不卖掉丰台区的房子，看中的这套三居根本无力购买。”王先生说，自己处于连环单的状态，卖不掉旧房，就无法购买新房。“现在过户大厅的预约时间较长，就怕这套三居让别人捷足先登，看着实在是着急啊。”

一方面希望自己要卖的房子价格维持稳定，另一方面又期待自己要买的房子价格松动。这种矛盾心理也让很多换房者停下了脚步。

北京昌平的任先生现在住的是一套80多平方米的两居室，本打算换个三居。新政后，他所在区域的二手房价格有所松动。但他的挂牌价格还维持在每平方米三万元左右。

任先生告诉记者，想看看政策效果后再决定，“能卖就卖，不卖拉倒”。

上海的小郑单身时候在虹口区买了一套40多平方米的房子。刚刚结婚不久，她和爱人又在离市中心比较远的嘉定区买了一套两居。最近小两口想卖掉其中一套，在中心城区换一套两居。但是面对调控，无论是卖还是买，拥有两套住房的小郑夫妻都面临着更多的税费成本。

“如果真的碰到特别合适的换房机会，说不定我们也会考虑通过假离婚来降低成本。”小郑无奈地说，但真的做出这种选择也一定要经过慎重考虑。

投资：从高歌猛进到进退两难？

对不少投资者来讲，早一步入市，就代表着跟上楼市节奏赚得真金白银。然而，楼市新政出台后，各地成交量出现“速冻”态势，这其中对于投资性购房者的挤出效应不言而喻。

以郑州为例，据统计，10月上旬郑州市新建商品房日均销售544套，与七月份日均销售套数相比下降了31.23%，与8月份相比下降46.14%，与9月份相比下降60.64%。

在郑州市某楼盘，记者见到了来自开封尉氏县的胡先生。因看好该楼盘所处地区的发展前景，他专门到现场了解情况。目前胡先生在郑州已经有两套住房，“因为儿子在郑州落户，限购后还可以用他的指标购房”。

胡先生说，自己2006年在郑州以2000多元一平方米购买的房子，目前房价已经超过一万元。当年他还曾经去北京考察过房子，“2006年北京三环附近的房子每平方米才8000多元，后悔没买啊”。

在谈到下一步投资计划时，胡先生很是纠结。一方面，买房投资给自己带来了实实在在的收益，另一方面目前的市场前景还不甚明朗。

胡先生认为，这次楼市新政之后，房地产升值的空间可能不会太多了，自己还想再观望一下政策走向。

“房地产市场一旦成熟起来，政府的调控也会越来越规范。不动产登记联网、房地产税开征肯定也会对房价产生影响。”他说。

调控政策一出，一只脚已经踏入房市的朱先生立马患上了“选择恐惧症”。限购前，他在苏州某楼盘交了5万元定金认购了一套新房用作投资，现在变成“买也不是，不买也不是”。

朱先生万分苦恼：继续交易，房子的投资收益肯定要打折；终止交易，5万元定金就打了水漂。咬咬牙，最后他还是把双脚都迈进了楼市的大门。

有人入市，也有人离场。曾经的朋友圈热传文章《昨天，帝都，一个朋友卖掉了他唯一一套自住房》就描述了这样的故事：北京有人选择在这波房价飞涨中卖掉唯一的自住房，打算租房住，卖房的现金做其他投资。

记者：刘慧、张兴军、孔祥鑫

新媒体编辑：南辰、唐荣桂、白春阳（实习）

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