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深圳学区房波动有多大?有个地方叫八卦岭,房价走势是"几"字

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八卦岭没有八卦,但有着一个奇特的楼市样本……

位于深圳福田区东部的八卦岭,曾是深圳著名的工业区,位置优越。印刷基地、图书批发中心、美食街......这些曾属于八卦岭的“坐标”有些已经消失,有些依旧存在。曾经,八卦岭遍布着各种厂房还有宿舍,512、615这样的数字,至今还写在八卦岭一些厂房的墙上,这是属于八卦岭的独特记忆,也见证了深圳经济社会的发展。

现在,部分厂房和宿舍依旧存在,而这些旧宿舍却演变出另外一个关于房价的故事。

(八卦岭宿舍)

大 起

楼龄超过30年的八卦岭宿舍原为八卦岭工业区配建的单身公寓、宿舍,由于面积小,而且还带着拆迁概念,在过往的深圳房产投资客眼里是个香饽饽。前几年,荔园小学东校区等优质学校开建的传闻,更彻底搅动了整个八卦岭楼市。

“2018年的时候,八卦岭楼市还是一片安静,均价5万元左右都可以买到楼龄较新的二手房小区。到了2019年,荔园小学等学校落地的传闻开始搅动整个片区楼市,还没等到学校正式开建,八卦岭房价就先飞起来了。去年,八卦岭大部分二手房的挂牌均价都超过10万元,房价翻倍也就用了1年多的时间。”在八卦四路一家中介店工作多年的张经理,见证了八卦岭楼市的疯狂。

2019年和2020年,八卦岭这个名字出现在各大机构的深圳房价涨幅榜单,不是第一就是前三。其中,2020年八卦岭二手房的成交均价涨幅甚至达到了六成,特别是八卦岭宿舍,不仅有学位预期,而且还有拆迁概念,面积小总价低,30平方米左右的房源在去年最高价突破每平方米12万元,挂牌价就更高了。

即使在法拍房市场,八卦岭宿舍也是香饽饽。今年上半年,八卦岭三套单身宿舍法拍,总价120万起,84人报名,近4万人围观,可见竞争非常激烈。

“去年,有业主将房源报价大幅抬高,以期通过高评高贷的方式,向银行做经营抵押贷款,那个时候多数银行经营贷利率相比房贷利率更低,这种做法存在一定套利空间,或以转按揭的方式予以高位套现。”张经理回忆。“正是因为八卦岭普遍以小面积房源为主,更便于资金炒作。”

大 落

时间很快来到2021年,深圳率先推出了二手房成交参考价,加之调控趋严,楼市逐渐回归平稳。随之而来的大学区预期,让曾被热捧的八卦岭楼市终究没有逃过下跌的命运。二手房参考价出台后,八卦岭宿舍的二手房参考价定为每平方米7.5万元。

“29平方米的业主急卖260万元,还是住宅用地的房源。要在去年,业主挂牌价都要350万元。”张经理解释,“八卦岭宿舍的土地性质分为住宅用地,仓储用地等,价格也不一样,住宅用地的最贵。最近几个月,八卦岭宿舍其和附近其他几个小区的成交量很少。”

对于旧改,早在2017年八卦岭宿舍区就进行过棚改意愿征集,但至今仍没有进一步的动作。公开信息显示,福田区住房和建设局曾回复表示:“八卦岭宿舍区项目是我区目前涉及住房套数最多、权属情况最复杂的项目。鉴于八卦岭宿舍区项目体量大、住宅多、土地情况和产权情况复杂等原因,一直在进行产权资料梳理等工作。”

八卦岭的房价如同深圳地铁9号线呈“几”字型的路线,大起大落让人惊叹。“决定八卦岭房价除了旧改,最重要的还是大学区政策到底会如何变化。无论如何,荔园小学东校区已经在加紧建设。” 张经理说。

“我也只能这么安慰自己。”在去年买入八卦岭城市主场一套“45+7”户型的的小邓,密切关注着房价,”我买的时候均价超过10万元,现在听中介经理说有业主挂牌420万元,甚至还有低于400万元的房源。”

“不提了。”小邓显得有些无奈。

“八卦岭上班泥岗村睡觉”,这是很多曾在八卦岭打工一族的回忆,小邓过去也是其中一员。八卦岭向北直走,跨过天桥跨过泥岗路,就是罗湖泥岗村。“那个时候我天天都跨过泥岗天桥,一桥跨区,现在也是。”小邓说,虽然已经买了八卦岭的房子,但他仍继续租住在泥岗村,因为房租可以减轻部分房贷压力。

可以说,八卦岭的房价随着学位的变化而超前反应,着实是深圳优质学位房市场的经典例子。“即使真的是荔园小学东校区,但学校都还没出地面,具体招生范围也没确定,八卦岭片区房价就如此异动。先不说大学区,万一哪个小区没被划进学校招生范围,怎么办?”小邓很是感慨。“我算是明白了,一旦遭受政策冲击,本身居住属性一般,只靠学位加持的学区房,其房价自然波动会很大。”

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