山西
太原楼评☞| 业内视角
964篇/文1390字/阅读6分
导读
太原棚改很多，明星盘如金茂龙城晓棠值得借鉴。
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
凯旋街棚改｜二次挂牌
关于太原杏花岭凯旋街棚改SWP-2642地块，已经在2026年10月10日和11月6日挂牌两次。
其中2026年10月10日“流拍”，本月为该地块的第二次挂牌，宗地面积27554.43平，属于41.33亩中小型用地。
结合最新公示土拍公告：SWP-2642地块容积率3.62，限高96米，商住兼容比20%，出让金2.355亿元，加价幅度900万。
对比上次的土拍公告，用地指标维持不变，并未做出规划条件的改变和优化。
NO. 1｜凯旋街棚改用地控规
凯旋街棚改用地位置指向——凯樾龙城苑F区附近，东侧为长江村城改项目——千渡东山晴，西侧华聚苑。
二次挂牌，一样的价格，一样的条件，100%的报名保证金，基本判断属于定向收储，大概率市属国企托底摘牌。
追溯区域的用地相关规划，2026年8月《关于收回凯旋街棚户区改造安置住房项目地块十三（道场沟城中村改造安置项目地块十九）内国有土地使用权的通告》。
收回用地位于杏花岭剪子湾路以东、道场沟街以北、二广高速以西，总面积7472.12平方米（11.21亩）。
凯旋街棚改主要安置道场沟、小枣沟等原住民和周边拆迁户，属于市级安置房，由太原龙投的龙城北部置业主导。
目前凯樾龙城苑F区已建成、已入住，最近刚挂牌的那片棚改用地（道场沟街、剪子湾路东）大概率是后续储备地块，同属凯旋街棚改安置体系。
NO. 2｜棚改模式利弊思考
棚改，在太原少有市场化房企参与，这有利保障了棚改项目的顺利实施推进，也限制了棚改项目的开发效率和项目品质的提升空间，导致棚改盘普遍背负沉重历史包袱。
棚改不同于城中村，没有从集体土地划拨国有土地的进阶红利，普遍原始用地就是城镇用地，返还政策不及城改。
用地的亩均价格高于城改两成，返还政策低于城改两成，里外里棚改的综合土地开发成本已经是城改的翻倍。
新地块容积率3.62，限高96米，基本30层左右的高层，相对于已经建成的区域容积率更高一些。
关于用地价格的思考，挂牌亩均570万/亩，折算2361元/㎡的楼面价。
楼面价看起来不高，实际已经远超区域常规土拍亩均价格，目前东中环环线外的几个新用地如中铁诺德城，保利水峪拿地价格350-420万，楼面价1500左右。
隔壁的长江村城改，首期亩均425万，楼面价1736元/㎡；二期469万，楼面价约1900，对比之下，棚改土地要贵20-30%！
棚改的“隐形”负担，货币安置和原址安顿比例极高，同时棚改安置也影响项目的整体开发品质和售价预期。
棚改项目目前太原最佳案例：大众机械厂棚改。
1：引入先进的头部房企金茂操盘。
2：棚改安置和商品房开发分区规划。
3：商品房为提升品质，主动规划降容。
4：棚改政策下车位配比控制0.6以内。
5：体量规模宏大，可以消化高商住比。
6：亩价控制，回迁楼面价2447元/㎡。
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