警惕“温水煮青蛙”？房子既卖不掉又租不出去，比房价下跌更危险

青蛙待在温水里，察觉不到危险，因为水温每天只升高一点点。不少家庭眼下的房子，处境也差不多。对城镇居民来说，房子几乎就是全部身家。

八九成家庭有自己的住房，多项统计显示，房产在家庭财富里占到六七成。2025年以来，各线城市房价都有回调，当年4月以后二手房跌得更快。

到了2026年秋天，各地走势分得更开了。

10月19日，国家统计局发布2026年9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.5%和5.4%；70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有9个。

只盯着价格涨跌，看到的不过是表面。房子要变回钱，只有两条路：一是卖掉，一次拿回全部；二是出租，每个月收一笔。

两条路都走得通，房子才算真正的资产。更隐蔽的风险，是这两条路一点点变窄：挂出去卖没人来看，贴出去租没人来问。租金最能反映真实需求。

一个地方连每月几百、几千元房租都没人愿意出，几十万、上百万的房款就更没人掏了。招租半年没有动静，比挂牌价再降一成更值得警惕。

人口持续外流的小城镇、城市边缘的偏远楼盘，最容易被这种“慢火”熬透。房价跌了还能等一等，既卖不出又租不掉，才是真正的困局。

说到底，这锅水是凉是烫，要看人往哪里走。

1月19日，国家统计局发布，2025年末全国人口140489万人，比2024年底减少339万人，连续4年净减少；全年出生人口792万人，而2021年为1062万人。城镇化率为67.89%，乡村常住人口减少1369万人。

生育支持也在加码：育儿补贴国家基础标准为每孩每年3600元，财政部下达2026年育儿补贴补助资金999亿元、较上年增长10.6%。

这条往下走的曲线，几年前就已经能看出苗头。时间回到2021年——

安徽省政府网站发布了《安徽省人口与计划生育条例（修订草案征求意见稿）》。其中提到，安徽省出生人口连续4年减少，人口形势极为严峻。

2017年至2021年安徽省出生人口分别为98.4万、86.5万、76.6万、64.5万、53万（预测）。5年间，安徽省出生人口呈断崖式下降，减少了将近一半。

如果按照安徽省2021年出生人口同比下降17.8%的比例预估全国，2021年中国出生人口将从2020年的1200万下降到986.4万，首次跌破千万。现实压力大导致年轻人不愿生、不敢生，加上一些身体原因，也有人生不了。

安徽省是中国人口出生率下降的一个缩影，足以引起反思，也督促尽快出台改善生育的各项措施。5月31日中央召开会议，积极应对人口老龄化，并放开三孩政策。

此后，各地出台了不少鼓励生育的政策，大部分集中在9月份密集出台。

以安徽为例，其草案提出建立生育补贴制度：除享受规定的3天婚假外，增加婚假10天；女方在享受国家规定产假的基础上，延长产假90天；男方享受30天护理假；在子女6周岁以前，每年给予父母双方各10天育儿假，即延长男女双方的产假和护理假。

甘肃省临泽县的措施较为特殊：对生育一孩、二孩、三孩的临泽户籍常住产妇，一次性分别给予2000元、3000元、5000元的生育津贴；在城区购买商品房时给予4万元的政府补贴，在各中心集镇购买商品房时给予3万元的政府补助。

临泽县作为西部地区的一个偏远县，能够出台如此大力度的鼓励措施，直接发放生育补贴，值得鼓励。社会也希望看到更多地区出台更多更实质、更有效率的鼓励生育措施。

中国出生人口在2021年可能继续下降。2019年，中国出生人口为1465万，死亡人口为998万。

按照当时的人口预测判断，中国人口的长期趋势可能在一两年内进入负增长状态。

从2012年到2020年中国出生人口中一孩与二孩及以上的占比来看，最显著的特点是，在出生人口下降的同时，二孩及以上的占比反而在提高，从2012年的34.9%一路上升到59.5%。

这反映出年轻夫妇的一孩生育意愿极低，二孩及以上的出生数量反而占了大头。在人口增长整体放缓乃至将来人口负增长的长期趋势下，个人如何选择职业、投资房产、趋利避害、顺势而为，关键要看人口。

人口与经济发展息息相关，只有人口净流入、人口集中的地方，尤其是年轻人口和高学历人口集中的地方，城市和区域才往往有极大的发展潜力，因此要关注人口的流入流出。人口迁徙大致是向南方、向东部迁徙，但在这一过程中，更集中地迁入了浙江和广东两地。

2019年，浙江净迁入人口达到80多万，广东也有80多万，仅这两个省份就占到了70%以上的人口净迁入量，二八分化非常明显。两省内部同样存在很大的分化，并非每个城市都有人口迁入。

2019年，浙江省的净迁入人口主要集中在杭州和宁波两个城市，杭州净迁入50万，宁波净迁入30万；广东则主要迁入了广州、佛山等区域。

从省内层面看，江西省只有南昌一个城市录得人口净迁入，其他城市基本都是净流出，流出的人口有的可能去了其他省市，有的可能去了南昌。

福建省也非常分化：2018年，厦门和福州的净迁入人口比例相差还不算大；到了2019年，差距进一步拉大，大部分人口都迁入了厦门，福州只录得少量净迁入，其他地方基本都是净流出。

由此可见两大趋势：一是全国人口净迁入主要流向浙江省和广东省；二是各省内部，有人口净流入的基本是省会城市或核心城市。经济学家任泽平曾提出，看房地产市场要长期看人口、中期看土地、短期看金融。

短期看金融，是因为只要货币放水，对房地产就有很强的刺激作用；中期看土地，主要看一个区域、一个城市的土地供给情况，如果土地供给长期紧缺，该地区房价也有上涨潜力；最重要的长期因素还是人口，只有人口净流入的区域，房价才能维持比较健康的态势。

东北出现了人口非常稀少的鹤岗；南北方城市房价上涨出现分化，南方城市很强，北方城市较弱；一线和核心二线城市的上涨与三四线城市之间也出现分化。所有这些分化的根本原因都与人口有关，人口净流入的区域就会比较强势。

日本的人口结构走在中国前面20年，是很好的观察案例。日本自20世纪90年代房地产泡沫破裂以后，仍有两个区域的人口在不停集中，一个是东京区域，一个是大阪区域。

东京圈人口不断聚集，已经聚集了3700万人口，而日本总人口才1.3亿。韩国总人口为5000万人，但有2500万在首尔都市圈。

可见大都市圈在不断扩展、不断扩大，人才和年轻人都在不断向大都市圈流入；如果修建了高铁和城际铁路，更会产生虹吸效应。

从恒大暴雷中也可以看出，三四线城市房地产的发展可能已经来到了一个相对的节点。