北京买房：理清思路，购房建议2060

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我是**师范硕士学历，在北京教书但却是民办校，还没有北京户口，所以也为孩子上学的问题发愁。前年我们还因为买学区房差点被骗，险些入手那种没有学位的公寓，再加上房价下跌，所以一直就没买房，租房在大兴西红门。

现在我们三种方案：一是直接上民办校，优势是不需要房子，教学方面英语比较强。但劣势是学费至少10万左右，而且因为我们是考虑落户的，将来转学到公立校也是麻烦。

二是在亦庄买房。优势是房价还能接受，考虑300万左右两居。但劣势是担心我们没有户口，怕被派位到渣校。而且亦庄在东南方向，距离我们工作的学校比较远，每天接送是很大问题。

三是在西城买房。优势是学区好，但房价太贵，300万之内是占坑房，上学期间我们要在学校附近租房，但据我所知即便是丰台的老破小两居室价格也在5000以上，租房的压力也比较大。

A：

1、还没有京户，那即便买了西城的也很难进入对口学校，除非是直接买对口小学本身就是调剂校的，但这又没多大意义了吧？

而且您家的预算不高，无论在哪个学区，300万都只能是占坑儿房，所以溢价比例很难降下来。也就是说，您和其他京籍家庭支出了同等成本，但得到的效果却是不如人家的，很难利用到溢价部分的全部价值。另外还得看您家的户口哪年能办下来，最好是在小学期间，或者是小升初之前吧，这样在派位时才有可能不吃亏。

反正我是不建议您家这种情况买西城的，钱没少花，但效果很难太强，是否接受看自己的心态了。

2、民办校看自己的选择吧，这外人无法建议。

3、这仨方案我认为是亦庄的合适。一是房价相对低，您的预算能多些选择。二是整体的学区溢价不高，即便没对口入学，吃亏也不算大。三是您这300万两居，是不是看的是河西的回迁房啊？那按照常理来说，即便派位也不至于多差，也就谈不上吃亏了。

但您这通勤和接送问题也只能看自己的感受，外人帮不上忙。

4、另外我也建议考虑一下丰台的吧。比如北大地学区的一小五小学区，现在没什么溢价了，小学很好，中学也不弱。或者说在有户口的情况下，如果不追求十二中这种级别的，那北大地学区算性价比相对高的。现在300万也能买到两居，就是选择不多，看看吧。

从通勤和接送角度说，既然您考虑西城的，那西南四环也离的不算太远吧？这看自己的感受吧。

仅供参考。

二

Q:

我是咨询退休养老房子的问题。想法是存款不动，卖掉现在亚运村的三居大致700万，然后在朝阳东四环或丰台买套400万之内的两居，条件中等的商品房，周边公园和三甲医院都方便的。然后再在大同买一套夏天避暑的，大致100万左右的三居，能和孩子同住。冬天的没想好，至今没在南方或海南等地长期住过，不熟悉。但预算控制在100-150万左右。另外留出50万的装修资金。

我们的问题是，现在亚运村这房我们已经不住，没出租，您建议是现在卖，还再等一两年？因为我还有两年退休，现在在女儿家帮着带孩子，并不着急住。另外考虑到北京房价走势和外地的区别，担心会不会有外地比北京跌的多的情况？也或者是北京止跌，而外地继续跌？我们虽然不对房子升值有太执着的想法，但也不想有过分损失。

A：

1、如果是我就肯定先不卖呗，以不变应万变，一切都等退休了再说。

2、因为既然您家对房子升值没有太执着的想法，那就没必要现在卖房买房的，也就不会增加烦恼。其次既然是您还没退休，那无论是北京卖房买房，还是去大同和其他地方买房，都费时费力的挺辛苦的，如果时间不充足的话还有可能买的不满意。那何必不等彻底踏实下来再行动呢？反正也不着急去住。

3、还有，无论大同还是南方城市，大概率在楼市趋势上都是不如北京的，至少是不会超过北京。

因为既然您要选择适合养老度假的，那肯定是环境好+生活节奏慢+消费不太高的城市。这种城市的房价走势一般不会太强，所以没必要提前准备。

4、其他的没什么建议了，换房到东四环还是丰台看您自己的喜好。常规建议是索性别限定四环了，五环外的医院才更新，设备更好，公园也更多，价格还相对便宜，次新房的选择也就更多呢。

仅供参考。

三

Q:

四点购房要求：1、孩子明年上学，要求学区中上，以广外北京小学为中线标准，同时兼顾中学通道。2、房子宜居，两居室南北通透带15平米客厅，带电梯。3、房子保值，六年或九年后卖出时至少不能赔钱。4、工作单位在大红门与南站，要求通勤一小时之内。

Ps：预算300-500万，视具体情况而定。

A：

1、要求够高的。或者说看预算吧，预算高了怎么都好办，不太高的话就很难各项兼顾了。另外第四条的通勤时间要求没什么用，既然都把北小广外定位中线标准了，那就只能是考虑东西城了。还是先说预算吧。

2、300-500万？300就算了，这只可能是占坑儿房，还不能是太好学区的。500万也基本够呛，带15平客厅的两居室，还得南北通透带电梯，那至少80多平，500万的单价才6万多，不好办。

西城确实有这单价的房子，但您的第一要求就是对口学校超过北小广外，那就不太可能兼顾户型和面积了。

3、或者这么说吧，既然把北小广外定位中线，而您要的是中上，那就等于是排除了广外学区。其他的相对价格低的只有陶白了，可价格就更贵了，您要不问问当地中介吧，看看有没有这预算+符合要求的房子。

4、另外多说一句，就算找到了价格+学区+面积户型合适的，这所谓保值也不太好聊。因为500万的预算，其中怎么都得包含100来万的学区溢价。而从今年往后至少六七年都是入学低谷期，这溢价部分的保值不敢保证，只能是自己判断吧。

仅供参考。

四

Q:

今年1月份咨询过您卖房的问题。我现在住在石景山，京户，孩子2030年上小学，目前对口小学是京源。想置换到海淀上学，手里有石景山两个小房子，但是都有贷款，目前两套房都挂在中介网上了（现在房价比年初又降了一些），两套房子卖掉，加上自己的一些存款想在海淀学校附近置换一套小两居，目前也同步在看房。

我的问题是，有一个看着不错的，如果有半年的换房周期，可否先买（付定金）后卖，看您之前的文章说，不是旺季的话建议先卖后买，不知道我们这个情况如何处理。

A：

1、楼市火爆的时候最好是先买后卖，先确定了想换的房子再出手自己的，否则先卖后买的话有可能因为房价上涨而踏空。楼市下跌的时候自然是先卖后买了，手持现金慢慢儿挑。

现在算是横盘期，虽然有政策利好但毕竟是年底淡季，所以先买后卖vs先卖后买都行。常规建议是先买后卖，这样最踏实。

2、另外“海淀学校”是哪儿啊？哪所学校？如果是热门校的话最好在春节前定下来，避免节后出现小阳春，热门校多数年份都会出现。未必是涨价，但合适的房源会少一些。毕竟您家是从京源换到海淀的，那目标应该是一类校。

3、另外您家是两套房子要卖呢，做好规划。还有一点是如果先买后卖，那一定签好免责条款，避免万一拖延的话被索赔。这中介都有成熟的模板，补充协议，只是一般您不问的话他们不主动提。

仅供参考。

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