厂房变“科创容器” 老旧厂区更新何以自我造血

近日，住房城乡建设部办公厅等六部门联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（下称《指导意见》），按照主导功能明确了五大类改造对象，把老旧厂区摆在首位。文件提出，各地要在守住安全底线前提下，对老旧厂房实施材料置换、局部加建、内部改造、空间优化，同步补齐配套、优化景观，适配硬科技产业升级需求，并再次强调要构建可持续的投融资模式。

“十五五”时期，存量产业空间更新将从精品样板阶段进入批量落地阶段。改造的钱从哪来、多久能回来是政策落地的难点之一。近期，证券时报记者实地走访金隅集团位于北京海淀、怀柔的多个项目，调研北京老旧厂房通过改造，转型为承接硬科技中试与成果转化“科创容器”的可持续盘活路径。

“前店后厂”助力硬科技就地转化

北京市海淀区的中关村西三旗（金隅）科技园（下称“西三旗科技园”），前身为传统建材工业区。走进该区域，超70万平方米的产业空间已基本完成“腾笼换鸟”，形成了“一园三址”的格局。

翔牌墙体材料、金隅涂料厂旧址上建成了轻量化研发办公载体——金隅智荟中心，成为整个园区的“前店”。天坛家具厂旧址改造为金隅智造工场，集聚高端医疗器械、智能制造、量子信息等赛道300余家科创企业；科实五金厂旧址上打造的金隅智造工场科实园区，重点服务具身智能、高端医疗装备、先进新材料、生物制造四大领域。

“企业把总部放在智荟中心，享受商务办公与接待配套；一街之隔的智造工场，可承接核心研发、中试与小批量生产。”西三旗科技园运营负责人向记者介绍，这种“前店办公+后厂中试”的模式，既能支撑起项目团队的商务接待需求，也方便科创项目就地转化。

数据印证了模式的可行性。金隅智造工场自2019年投运以来，出租率长期稳定在90%以上；2026年6月开园的科实园区，开园签约率即突破70%，预计年末达到90%以上。

支撑这套模式的是旧厂房空间的先天禀赋。记者在现场看到，原有厂房普遍保留6—10米的层高、无地下空间，并配有大型物流通道。改造过程中，运营方最大限度保留了钢结构屋架、大型采光天窗等工业肌理，通过内部隔墙拆分和管线升级完成空间重组。

水木东方是一家医疗器械平台企业，2018年获北京市授牌“北京市医疗机器人产业创新中心”, 是国内首家政府指导下成立的医疗机器人技术与产业协同创新平台。企业相关负责人告诉记者，充足的层高与地面承重，能够承载大型医疗器械、高精加工设备，满足机器人装配与大件转运，适配研发与生产需求；配电、空调、给排水、货梯消防配套完备，硬件适配多品类医疗器械落地。这些“硬基础”是他们把产线放在这里的主要原因。北京易动宇航科技有限公司的相关负责人也向记者表示，高层高空间、高承重、整机吊装条件是公司入园的重要考量。

北京建筑大学建筑与城市规划学院副院长孟璠磊对证券时报记者表示，硬科技中试对空间有刚性物理要求，大跨度、高净高的工业遗存具备突出的竞争力。

一只REIT串起三个园区 资金端先转起来

老旧厂区改造项目的共性难点，在于改造资金投入规模大、收益率低、资金回收周期长。基础设施公募REITs以稳定租金现金流为支撑，通过资产证券化把不动产转化为可上市交易的标准化产品，正在成为打通资金“投—融—建—管—退”的重要工具。

2025年2月，华夏金隅智造工场REIT在上海证券交易所正式上市，成为全国首单城市更新产业园基础设施证券投资基金（REITs）。该项目发行规模11.356亿元。2025年度，项目对应募集规模的年化现金流分派率达6.97%，兑现并略超发行时的预测水平。

通过发行REIT，金隅智造工场项目实现资金回笼。更值得一提的是，扣除发行相关费用、偿还原有债务后，净回收资金约6.7亿元，投向了怀柔金隅兴发科技园和金隅工研生命科学创新中心项目的改造和建设。

资金护航项目如期推进。在怀柔金隅兴发科技园，记者了解到，园区已经为北京雁栖湖应用数学研究院、德勤书院在内的机构和孵化器提供工作场所及配套服务，并连续四年承接国际基础科学大会（ICBS）等活动，目前园区出租率超60%。

2026年9月28日，科学发现自主（AI for Science）实验室开工仪式在科实园区举行。作为中关村（海淀）科学智能（AI4S）创新集聚区重点布局的核心项目，实验室规划建筑面积约1万平方米，预计2027年底竣工，建成后将面向高校、科研院所及企业提供公共科创服务。这将进一步完善园区的科创生态。

“一只REIT串起三个园区，这个案例迈出了旧厂房改造更新从外部输血走向自我造血的关键一步，虽然目前还不能说已经完成闭环，但它是正在构建造血机制的典型样本。”孟璠磊表示。

国家发展和改革委员会投资研究所副研究员路雅文在一份研究中也指出，金隅智造工场改造项目通过“空间更新＋产业导入＋资本工具运用”，推动低效存量资产向服务城市高质量发展的产业空间转化，标志着城市更新项目对接资本市场形成了新的实践路径，盘活存量资产的投融资渠道进一步拓宽。

试点到批量落地 滚动盘活仍需持续破局

需要指出的是，首发募集资金投向新项目，只是资金端转起来了。新项目培育成熟后，如何再度回笼资金，以实现存量资产可持续盘活仍需继续努力。

项目运营方也在向产业端延伸。北京金隅资产运营有限公司负责人介绍，除了传统的园区运营服务，公司持续深化与资本市场、各类产业基金对接合作，已经落地京港双向科创服务平台，联动设立京港科创产业基金，为入驻科创企业提供股权融资、产业并购、资源对接等专业化资本赋能服务。

在REITs行业联盟秘书长王刚看来，股权投资不直接计入园区运营收入，但间接影响租户质量和付租情况。

“自有存量工业用地、厂房，产权统一，是金隅这个项目的核心优势之一。”孟璠磊谈道，金隅这套模式目前依托集团自有存量园区、统一产权的优势，跨项目资金调配依托同一主体资源统筹，在我们的比较研究里，复制到产权分散、多方主体的城市更新项目里难度很高。产权碎片化是城市更新对接资本市场最大的拦路虎。同时，手续合规、产业定位准、运营能力强也是产业园更新项目获得多层次资本市场支持的必备特征。

根据《城市更新“十五五”规划》，“十五五”时期全国将实施1500个老旧街区厂区改造提升项目。根据安排，北京计划推动100处以上老旧厂房和低效产业园区更新。2026年作为开局之年，当年完成40处以上老旧厂房、产业园区更新改造。

孟璠磊指出，北京存量产业空间更新将从精品样板阶段进入批量落地阶段。资金缺口是绕不开的约束。目前，除少数标杆REIT项目外，绝大多数产业园更新还是依赖开发贷、短期项目贷，资金期限和产业园10—20年的长回报周期不匹配。城市更新REITs的扩容、产业更新专项基金、长期保险资金的引入，还需要持续突破。