深圳楼市新信号：新房92.1%卖在关外，二手49%成交在福田罗湖南山

11月8日，深圳市规划和自然资源局挂出一宗宅地。深土交告〔2026〕85号，龙岗区龙城街道黄阁路与径牛尾路交叉处东北侧，土地面积25,826.53平方米，规划建筑面积70,176平方米，起始价12.75亿元，12月8日15时见结果。

11月9日，深圳市房地产中介协会发布第45周周报：11月2日至8日，全市二手房录得1,395套，环比第44周的1,453套下降4.0%；二手住宅1,248套，环比1,261套下降1.0%，节后连续第三周回落。

一边挂地，一边缩量。这一周的看头落在这两条反向的线上。

三个口径挤在同一周 先别急相加

同一周有三组数字，来源不同，口径不同。

深房中协的「录得」：全口径1,395套，二手住宅1,248套。协会写明，录得量按二手房买卖合同发起时间（inputdate）统计，含自助成交，为合同录得量，不等于最终成交套数。

深圳市住房和建设局的备案与过户：新房住宅备案634套，比第44周少179套，年度累计30,642套，比去年同期下降10%；二手住宅过户1,092套，比第44周少42套，年度累计49,319套，比去年同期下降1%。

深圳贝壳研究院的门店签约，见证券时报11月9日报道：11月前8天，贝壳深圳合作门店二手房签约量达年内同期次高水平，仅次于4月，比10月同期增长50%，比9月同期增长23%。

三组不能相加，不能换算。录得统计合同发起，过户统计产权转移，门店签约统计一家机构的合作门店，分母、时点、覆盖范围都不同。

回落本身有细节。住宅口径降幅由上期的-7.3%收窄至-1.0%，周末两天201套比上周末186套回升8.1%。11月1日至8日累计全口径1,492套、住宅1,342套，前8天日均187套和168套，均高于10月全月日均的183套和165套。

周度在退，月度日均在进，两个方向都成立，差别在时间尺度。

一周卖掉的房子 新房在关外 二手在核心区

1,248套二手住宅落在十个区：龙岗277、福田222、南山197、罗湖193、宝安167、龙华93、盐田44、坪山25、光明24、大鹏6。福田、罗湖、南山三区612套，占49.0%；加上龙岗，前四区889套、占71.2%。

新房正好反过来。同周新房预售网签的机构日报口径（与住建局备案口径不同，不可对照）：龙华109、光明91、宝安61、龙岗48、坪山31，关外五区340套、占92.1%；核心三区合计21套、占5.7%。

想住福田、南山、罗湖，能挑的新房极少，绝大多数得到二手市场里找；想买新房，选择基本在关外。这个格局由土地存量决定：核心区多年没有成规模供地，新房货架摆在外围；存量房集中在建成早、配套密的片区，二手成交重心就留在那里。政策能改交易成本，改不了房子站在哪里。

分区涨跌：盐田+46.7%、宝安+13.6%、南山+1.5%上涨；坪山-26.5%、光明-14.3%、龙岗-8.9%回落。盐田那44套的体量，涨幅再高也只是几十套的摆动。

片区榜龙岗中心城48套居首，楼盘榜第一是宝安福海的会展湾东城广场10套。买家户籍里广东占43.36%、湖南9.59%、湖北7.89%、江西6.29%，前四省合计约67.1%。

省里的文件下来了 同样两句话也在里面

10月28日，广东省发展和改革委员会印发《广东省扩大消费实施方案》，文号粤发改贸易〔2026〕339号，经省人民政府同意，共37条。第（十二）条标题为「更好满足多样化住房消费需求」。

原文要点：「加快构建房地产发展新模式，支持新出让土地的商品住房项目优先实行现房销售，优化个人住房贷款期限，加强购房资金监管。用好居民购房贷款贴息政策，支持城乡居民刚性住房需求。」同条还写「拓宽住房公积金使用范围，支持缴存人提取住房公积金用于装修自住住房和支付自住住房物业费」。文件另一处写「支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求」。

时间摆开看。10月15日深圳发布销售制度改革的《实施意见》，属于市级执行；10月10日深圳公积金就拓宽提取范围公开征求意见，10月16日截止，正式文件尚未发布。到10月28日，两件事在省级文件里都出现了对应表述。

市级文件给的是操作办法，省级文件给的是方向确认。深圳那份公积金征求意见稿由此多了一层上位依据；「优先实行现房销售」写进全省扩大消费的方案，意味着这条路径在省内被认可。对购房者能感知到的变化在交付环节：新出让土地上的项目，现房销售的比例会往上走，签合同到拿钥匙之间的等待会缩短。

南山的以旧换新 放开的是资格

11月2日，深圳市南山区住房和建设局发布补充通知，放宽商品房「以旧换新」消费券申请门槛：「卖旧」房源类型原来限住宅、商务公寓、宿舍（不含工业配套宿舍），现在不限类型，写字楼、商铺、厂房都纳入；「买新」一端同样不限类型；新增企事业单位申请通道，要求卖旧与买新为同一主体，原细则里「企事业单位不享受消费券补贴」这句被删除。

补贴标准沿用2026年4月18日原细则，按新购住房建筑面积分三档：90平方米（含）以下2万元一套，90至144平方米（含）3万元一套，144平方米以上5万元一套。卖旧须在2025年4月1日至2026年12月31日之间完成不动产转移登记，买新须在2026年内完成网签备案，先后不限。

补贴形式要单说一句：云闪付电子消费券，仅限京东MALL南山店使用，每笔最多抵扣商品金额的一半，一套组合交易只能申请一次，截止12月31日，先到先得，资金用完即止。

它拉动的是南山零售，对全市房价影响有限。把写字楼、厂房纳入卖旧，用意在于给持有非住宅资产的企业和个人开一条置换通道。真正起作用的是资格放宽。

库存10.9个月 挂牌连降11周

中银证券11月8日周报：深圳新房库存2.3万套，去化周期10.9个月，比上个月少1.1个月，比去年同期多0.4个月；13城平均17.0个月，北京30.1个月、上海5.9个月、广州12.6个月，深圳在一线里排第二轻。

价格这块要格外小心。安居客11月8日更新：深圳二手挂牌均价50,251元/平方米，从8月底5.20万元起连续11周下滑，累计-3.5%，其间没有一周反弹；新房11月公示均价55,490元/平方米，与上月持平。同月另有几组：深圳贝壳研究院10月二手成交均价5.64万元/平方米，环比-3.3%；乐有家研究中心同月挂牌57,652元/平方米，环比-0.51%。

这里得做一次口径课。50,251元是平台挂牌样本均价，57,652元是门店挂牌，5.64万元是已成交样本，分母、清洗规则、统计时点都不同。三家机构报三个价，各自都没错；拿其中两个互相比，或者拿挂牌跟成交比出「跌了一成」，都是错读。能比的只有两种：同一口径下的时间序列，同一个月里挂牌与成交的差。

APEC之后 五个片区多卖了46套

深房中协周报援引该协会徐枫博士：APEC对会议核心片区的房地产交易带动明显。香蜜湖、景田、车公庙、前海、安托山五个片区，2026年10月二手房合计录得206套，比9月的160套增长28.8%，比去年10月的233套下降11.6%；其中二手住宅182套，比9月的141套增长29.1%，比去年10月的180套增长1.1%。

五个片区环比全线上涨，安托山+109.1%、前海+57.1%居前，香蜜湖+34.0%、以71套保持体量第一。同比分化：香蜜湖、前海为正，景田、车公庙、安托山为负。协会提示安托山、前海9月基数偏低（11套、21套），环比增幅相应偏高。

这组数给出的是一条传导路径：国际会议落地，最先动的是核心片区的看房和签约，传到价格上要慢得多、也弱得多。五个片区加起来的月成交只有两百来套，放在全市的盘子里是零头，变化集中在几条街上。

保障房的三条线 冷热差得直白

南山区前海路0005号山樾湾花园，安居型商品房，住保售〔2026〕085号批次，1,431套，配售均价42,640元/平方米（毛坯）。深圳市南山区住房和建设局11月4日补充通告，线上申请认购截止时间由11月4日18:00延至11月8日18:00。

安居华越龙苑，面向人才配售住房，住保售〔2026〕083号批次，认购11月8日18:00结束，127户家庭提交申请，审核合格97户、不合格30户，公示期11月10日至11月16日。

盐田区小梅沙湾畔家园，安居型商品房，住保售〔2026〕079号批次，11月11日上午在深圳市盐田公证处公证摇号，对象为第二、三队列终审合格家庭，两房户型第二队列9户、第三队列8户。

一个批次17户摇号，另一个批次1,431套要延长认购期。同一座城市、同一周，两个批次的热度差得很远。

11月3日，深圳市罗湖区住房和建设局发布《关于规范辖区住房租赁经营活动的通知》，明确经纪机构不得为厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租提供经纪服务，不得为「房中房」违规出租提供居间便利，并将结合投诉举报线索抽查。

两宗地的配建清单 比地价更能说明缺什么

回到11月8日那宗地。G01048-0156，普通商品住房用地（二类），使用年限70年，容积率1.0至2.72，限高不超过80米；起始价12.75亿元，起始楼面价约18,169元/平方米，竞买保证金25,500万元，不设上限、竞地价、价高者得；挂牌自11月28日09:00开始，12月8日15:00结束。

配建清单写得很细：住宅64,566平方米、商业2,000平方米可分割转让；物业服务用房140平方米，产权归全体业主共有；幼儿园2,200平方米、托育机构500平方米、长者服务站750平方米、环卫工人作息房20平方米，产权归政府，由竞得人建成后无偿移交；幼儿园须独立占地，竞得人应在商品住宅销售前完成分宗。自《出让合同》签订之日起1年内开工、4年内竣工。

另一宗可对照：光明区光明街道A509-0080，深土交告〔2026〕80号，是10月15日销售制度改革后首宗公开挂牌居住用地，挂牌期11月16日至11月26日15时，起始价13.07亿元，起始楼面价约18,953元/平方米，本周仍在公告期。

一个月内连挂两宗，一宗在光明凤凰城，11月26日成交；一宗在龙岗龙城，12月8日成交。两宗都要配建幼儿园、托育机构、长者服务站并无偿移交。学位、托育位、养老服务，正是关外新盘扎堆处最难补的三样。

这一周的账单

把这一周摆在一起：二手录得连续三周回落，降幅在收窄；新房库存2.3万套、去化10.9个月，在一线里第二轻；挂牌均价连降11周、累计-3.5%；省里把现房销售和公积金提取装修写进全省方案；龙岗和光明在一个月内各挂一宗宅地，都带一长串配建。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉有个判断：房价能否见底关键看二手房，新房价格下跌很大程度上与二手房价跌幅扩大有关，置换受阻效应和预期转弱效应都有影响。这能解释本周最别扭的一处：新房库存在一线里算轻，二手挂牌价却连跌11周。置换链条卡在中间，卖旧买新的家庭一头面对旧房议价，一头面对新房选择收窄。

深圳贝壳研究院院长肖小平的说法偏需求端：8月底以来一系列利好政策陆续出台，降低购房门槛与交易成本，持续激活刚需、改善等置业需求；年底置业窗口开启，有计划的家庭在加快入市节奏。门店签约冲到年内同期次高，与深房中协的录得回落并不矛盾，统计环节不同。

判断只留三条。这一周的数据里没有方向性变化，回落幅度在收窄，回升幅度也有限，市场处在低位盘整。结构性分化比总量更该跟踪，新房看关外、二手看核心区由土地存量决定，短期不会松动。接下来的看点在深圳公积金正式文件何时发布、光明那宗地11月26日的成交结果。

2026年前10个月，深圳二手房全品类成交58,535套，同比上涨4.2%，刷新近六年同期纪录。需求还在，只是挑得更细。

（信息来源：广东省发展和改革委员会《广东省扩大消费实施方案》（粤发改贸易〔2026〕339号）、深圳市住房和建设局网站（zjj.sz.gov.cn）、深圳市房地产中介协会第45周周报、深圳市南山区人民政府网站、深圳市南山区住房和建设局、深圳市盐田区人民政府网站、深圳市罗湖区人民政府网站、深圳市规划和自然资源局《深圳市国有建设用地使用权出让公告》（深土交告〔2026〕85号）、深圳交易集团有限公司（深圳公共资源交易中心）、证券时报、深圳贝壳研究院、乐有家研究中心、中银证券、安居客）

来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合

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