房价大局已定？150万的房子，5年后还能值多少？答案很现实！

150万这个数字，今年成了楼市里最醒目的一条线。9月底国家出台房贷贴息政策，门槛就划在总价150万元。普通家庭买的，多半就是这个价位的房子。

五年后这套房值多少，我们判断：不会全国一起涨，也不会一起崩，差别要看城市和地段。9月29日，三部门联合发出通知，首套房贷款可以享受年化1个百分点的贴息。

房子建筑面积不超过120平方米，价格不超过150万元，贴息的贷款上限是100万元，最长贴5年。政策从10月1日起实施，暂定一年。这是中央财政第一次给商业性个人住房贷款贴息。

贴息的钱，中央和地方按九比一分担。以前各地发补贴，力度和时间各不相同，这次由国家统一出手。新房二手房都能用，置换存量贷款不算。公积金贷款和保障房也不叠加享受。

能省多少钱？官方给的算法是，一笔长期限的100万元贷款，最多能少付近5万元利息。我们按利率3%上下、30年等额本息粗算，月供每月少五百元左右。

对收入不高的家庭，这笔钱能顶一部分物业费和日常开销，也算实在。再看房价本身。9月份，一线城市新房价格环比涨0.1%，二手房环比涨0.2%，已经连涨7个月。

70个大中城市里，新房价格环比上涨的有17个，二手房有9个，都比8月多。回暖的苗头有了，但离全面转好还差得远。

同比数据更能看出差距。一线城市二手房价格比去年同期低1.5%，北京降2.5%，广州降2.9%，深圳降1.5%，只有上海涨了0.8%。上海也是全国唯一一个二手房价格同比由跌转涨的城市，同样叫一线城市，房子的命运已经分开了。

往下走，跌得更多。二线城市二手房价格同比降4.5%，三线降5.4%。新房也是同样的顺序，二线降2.4%，三线降3.9%。降幅都在收窄，其中三线二手房收窄0.2个百分点，比二线慢。

城市级别越低，房价承受的压力越大。卖房这一头在收缩。1至9月，全国房地产开发投资53364亿元，同比降20.6%。新建商品房销售面积56483万平方米，降13.2%。

个人按揭贷款7678亿元，降22.1%。9月末待售新房还有74825万平方米，只比去年同期少1.5%。开发商投得少，库存却还很高。

二手房的情况正好相反。住建部数据显示，1至9月二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。成交多，价格却没涨。我们的理解是，买家有的是时间挑，也有底气砍价。想卖房的人，得先做好让价的准备。

房价长期靠什么撑着？靠人。2025年末全国人口140489万人，比上年末减少339万人。全年出生792万人，比2024年少162万，首次跌破800万。

全国人口已经连续4年减少。十几二十年后，买房的主力人群会越来越少。城镇化还在推进，速度却在放慢。

2025年末城镇常住人口95380万人，比2024年增加1030万，常住人口城镇化率67.89%。2021年以来，城镇化率每年上升不到1个百分点。

新增的城里人去了哪座城市，直接决定那里的房子好不好卖。这个局面是慢慢形成的。1998年住房制度改革，福利分房停止，商品房市场才真正起步，此后二十来年房价总体向上。

2016年底的中央经济工作会议明确提出，房子是用来住的、不是用来炒的。2020年第七次人口普查显示，家庭户人均居住面积已经达到41.76平方米，房子早就不缺了。

供给端的规矩也在变。住建部、自然资源部、金融监管总局印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》。8月28日起新出让土地的住房项目，优先选择现房销售。到10月下旬，已有13个城市出台了细则。

北京、上海、广州还明确，新出让土地的项目要等主体结构封顶才能预售。现房销售对买房人是好事，烂尾的担心少了。开发商的压力却大了，不能再靠预售款周转，拿地会更谨慎。

新房供应可能继续收缩，这对已有的二手房有一点支撑，但力度有限。真正的底气，还是要看房子所在城市有没有人、有没有产业。回到标题的问题。同样是150万，在不同城市买到的东西差别很大。

在北京、上海、广州、深圳，这笔钱多半只能买远郊的小户型或者老房子。在省会和强二线城市，能买一套像样的两居室。在三四线城市和县城，这已经是当地的好房子了。

先给一线城市的答案。地铁沿线、房龄不算老、小区管理好的小户型，我们判断五年后大概率能守住150万，条件好的还可能小幅上涨。上海二手房已经由跌转涨，北京、深圳降幅在收窄，这个判断有数据可依。

房龄长、没有电梯的老房子，就要打个问号。强二线和省会核心区有人口和产业托着，但二手房眼下同比还降4.5%。

如果降幅继续收窄，我们估算五年累计下跌5%到10%比较合理，也就是这套房能卖135万到142万。离市中心远、配套迟迟跟不上的房子，跌幅会比这个数字更大。

三四线城市和县城，150万基本能买到当地的好房子，贴息对首套房家庭最直接。可人口外流和库存偏多，这两件事贴息解决不了。

眼下二手房同比降5%上下，即便降幅逐年收窄，五年累计跌15%到20%也不奇怪，大约值120万到128万，还未必好出手。

账不能只算房价。按三成首付算，45万如果放在银行，五年也有一笔利息。再加上物业费、装修折旧，房价五年持平，其实就是亏了。贴息最多省近5万元，能抵掉一部分持有成本，却抵不平房价下跌的损失。

国外有前车之鉴。日本在上世纪90年代初泡沫破裂，此后地价长期下跌，东京核心区和地方城市的恢复程度差别很大。我国的调控空间和政策力度比当年大。但人口减少、住房饱和之后，好房子和普通房子拉开差距，这个规律各国相似。

2030年正好是“十五五”规划的最后一年。接下来几年的方向已经清楚：财政补贴向首套刚需倾斜，现房销售推着行业转型，政府守住不出系统性风险的底线。

至于房价往上走，我们判断政策不会去托。如果是自住，月供压得住，通勤和孩子上学方便，就可以买。贴息这一年的窗口期，能省下实打实的钱。别天天盯着短期涨跌，房子首先是用来住的。

五年后值120万还是145万，对天天回家的人来说，没有每个月的月供重要。如果是想靠买房赚钱，我们的话也直接：150万的房子，五年后大概率赚不到钱。地段好的，能保住本金就算不错。

普通地段的，要有跌一成甚至两成的准备。150万是很多家庭几代人攒下的钱，花出去之前，多算一笔账，比什么都强。