这批房企，终于松了口气

上市房企的三季报陆续出炉。

从财报来看，今年前三季度上市房企的业绩依然不太乐观。多数房企无论营收还是利润，仍在进一步下探。

不过，整体疲软的背后，一些局部数据也有修复迹象。

其中，部分房企亏损面收窄，部分营收实现正增长，还有部分经营性现金流开始修复。

当然，当前没有普涨行情，房企之间存在大幅分化，有的开始爬坡，有的还在底部挣扎。而那些率先稳住的房企，让我们看到了房企应对行业低谷的可行路径。

业绩普遍下滑，上市房企仍在“失血”

先说营收。

2026年前三季度，据机构不完全统计，33家A股房企累计实现收入6674.4亿元，同比下降25.6%。如大家体感，行业仍在进一步收缩。

营收的降幅，较去年同期扩大了6.9个百分点。其中，万科的营收降幅最大，前三季度营收约1050亿元，同比下降34.9%。

整体而言，营收下降主要是由于销售收缩造成。前9月，百强房企销售总额2.26万亿元，同比继续下降，上市房企也不能幸免。

而少数营收逆势增长的房企，多为体量小、基数低的企业，例如京投发展营收暴增690%、津滨发展营收增长206%；此外，一些物管或商管类企业，如招商积余营收同比增长6.1%。

此外，利润也延续下滑态势。

33家A股房企的归母净利润为-465.9亿元，同比下滑23.2%。不过，亏损幅度有所收窄。

2025年前三季度，这33家企业亏了607亿左右；今年亏损466亿，亏损面收窄18.8%。这意味着，上市房企的“失血”情况有所改善。

结转利润承压，是房企“失血”的主因。

众所周知，地产项目的结算滞后于营收两到三年。今年结算的项目，主要是2021—2023年拿的地。由于这几年销售承压，房价整体下行，再加上一些房企迫于回款压力“以价换量”，造成了高成本和低售价的剪刀差，利润自然而然也随着下滑。策投运一体，引爆声量锁定销量，点击了解

机构统计数据显示，33家上市房企的平均毛利率是13.1%，同比回落0.3个百分点；净利率-7.0%，同比回落0.2个百分点。

此外，资产减值计提，也在拖累利润表。前三季度33家上市房企整体减值158亿元，同比少减值215亿元。

随着毛利率和净利率逐年下行，现在的房地产，已经彻底成为微利行业了。

分化加剧，部分房企渐行渐稳

尽管已调整五年多，市场仍未走出底部，而房企的风险出清也尚未完成。

三季度财报显示，部分房企的亏损面仍在进一步扩大，一些房企开始由盈转亏，还有一些房企业绩出现大幅下滑。与此同时，也有房企开始企稳、好转。行业的分化仍在加剧。

中海地产前三季度的销售金额达到1810.35亿元，同比上升6.2%。

值得一提的是，其销售面积较去年同期少了19.2%。推动销售金额上涨的，是销售单价。

今年前三季度，中海地产的销售均价是约2.96 万 /㎡，同比上涨接近 30%。

这主要是受益于投资布局带来的结构性机会。

中海地产的投资高度集中在一线及强二线城市，并且坚持“做一成一”。投资火力高度向一线、强二线核心城市集中。

今年上半年，中海在香港销售创下历史新高，香港加北上广深总共贡献了789.9 亿的销售额，占集团总销售额（不含中海宏洋）的68.6%。

这也是为什么，这几年房企纷纷押注核心城市。

此外，历经数年的“去库存”行动，部分房企的资产结构已经开始改善。

以中海宏洋为例，前三季度收入191.25亿元，同比下跌10%；但经营溢利9.05亿元，同比上升17%。

收入在降、利润在升，这对看似矛盾的数据背后，中海宏洋已经实现了存货结构的大调整。

据披露，今年上半年，2022年后拿地项目在营收中占比已上升到65%以上，这些项目的预期毛利约有19%，2023年四季度后的地块全部都能实现盈利。

正如前文所言，前几年拿的高价地，是房企利润下滑的核心原因。而随着房企的存货逐步消化，新货占比提高，利润表将逐步得到修复。AI“接管”，留资更近一步，点击了解

拥有第二增长曲线的房企，业绩也呈现出更高的韧性。

经营型业务成为现阶段房企的核心稳定器。

例如，新城控股前三季度的开发业务大降超4成，销售金额仅约88.25亿元；但是公司的营业收入仅下降27.5%。

另外，利润端表现出明显韧性。归母净利润9.65亿元，同比仅微降0.9%，扣非净利润10.35亿元，同比反而增长2.6%。

支撑利润的核心正是商业运营板块。前三季度商业运营总收入约108.71亿元，同比增长3.4%，收入规模已超过开发业务。更重要的是，商业运营板块以4成的营收，贡献了集团约八成的毛利。

在商业运营业务的加持下，新城控股的经营性现金流连续八年为正。

除了新城控股外，陆家嘴、中国国贸前三季度净利润分别增长25%、3%，两者的逆势增长，也得益于持有型物业稳定的现金流贡献。在开发业务普遍承压的当下，运营能力已成为拉开房企差距的胜负手。

支出收缩，部分房企经营性现金流修复

在整体疲软的业绩背后，一组数据的变化不容忽视——

前三季度，招商蛇口、保利发展、滨江集团、绿地控股、金地集团、新城控股、大悦城、万科等多家房企的经营性现金流同比增长。

其中，招商蛇口的经营现金流净额315.03亿元，同比暴增904.10%；滨江的经营性现金流为82.59亿元，同比大增203.85%，较上年同期实现由负转正；同样实现由负转正的还有金地集团，经营性现金流同比改善约28.01 亿元。

前文提到，上市房企今年的营收普遍下滑，那么，经营性现金流为何同比增长？

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滨江直言，经营现金流转正是由于“上年同期支付土地款较多。”

换言之，今年前三季度拿地支出同比减少了。

绿地控股前三季度的经营性现金流15.83亿元，实现由负转正。其中，第三季度为8.56亿元，连续两个季度经营性现金净流入。

根据财报，绿地控股现金流改善的主要原因是，公司持续加强清收及资金回笼，同时压降各类资金支出。

其中，三费管控是关键。

前三季度，绿地控股的管理费用37.15亿元，同比下降10.70%；销售费用10.27亿元，同比下降30.42%；财务费用46.90亿元，同比下降16.67%。

值得注意的是，受8・28 新政影响，房企不得不重新审视资金情况及投资力度，这将直接影响到房企后续的拿地情况。

在头部房企最集中的一线城市，10月份仅广州一城有宅地挂牌出让，其他三座城市都进入供地空窗期。另外，土地溢价率也有所反映，新政出台后的9月和10月，300城住宅用地溢价率不断下滑，到了10月份，宅地的整体溢价率已经下降到1.5%。

市场持续承压，房企坚持“现金为王”，通过量入为出、降本控费等措施，减少开支以对冲经营压力，这也是企业应对市场波动的正常举措。当然，对房企而言，支出收缩并不能从根本上改变问题，提高销售端的“造血”能力，才能既治标又治本。

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