清华五道口研讨会 | 以需定供：存量时代的不动产新逻辑

导 读

近日，清华五道口全球不动产金融论坛举办行业闭门会，主题为“以需定供：存量时代的不动产新逻辑”。会议总结，当前房地产市场已进入“稳预期、活存量、促转型”的新阶段，扩大需求和优化供给是下一阶段的重要任务。随着居民住房需求和消费方式发生变化，扩大内需应更深入地理解不同地区和人群的实际需要。行业也在探索新的经营模式，通过调整存量资产的用途和运营方式，更好地回应需求变化。未来应坚持以需定供，把扩大需求与优化供给结合起来，使存量资产的盘活与新发展模式的探索建立在真实需求之上。

本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办，中国证监会原主席肖钢，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光出席会议。东吴证券首席经济学家、研究所联席所长芦哲，博枫房地产业务董事总经理杨毅文，贝壳研究院联席院长黄卉，不动产金融研究中心研究总监郭翔宇作主题分享，清华大学五道口金融学院研究员、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持会议。

来自中国中铁、华润有巢、北京首创城发、北京建工、新城控股、复地产发、国寿投资、中保投资、国民养老、中意人寿、太保私募、阳光人寿、中国建设银行研究院、建信信托、建信住房租赁基金、华夏基金、野村东方证券、高和资本、益友天元律所、中国房地产报社、戴德梁行等各类资产方、资金方、金融机构和专业服务机构共30余位领导及专家参会研讨。

【图为会议现场】

主题分享环节，专家围绕宏观消费趋势、存量资产价值提升、住房消费新变化与城市消费活力等议题，分享了深刻洞察。

芦哲以《内需格局与宏观消费趋势研判》为题，分析了房地产周期与消费需求变化。他指出，国际经验表明，经济复苏往往早于房地产市场企稳。当前中国房地产已接近周期调整后期，部分城市二手房市场出现积极信号。随着房地产在经济中的比重逐步下降，中国经济正转向去地产化增长。

消费方面，耐用品受地产下行影响仍面临压力，服务消费则更具韧性。他强调，消费修复更深层的制约在居民资产负债表。房价持续调整影响居民预期，推动预防性储蓄增加，而超额储蓄又集中于定期存款，反映出居民对大额消费支出更趋谨慎。

芦哲认为，房地产市场逐步企稳有助于改善居民预期、释放消费潜力。未来宏观政策应从化解存量债务进一步转向扩大有效需求，通过政府适度加杠杆，带动居民和企业支出，促进经济良性循环。

杨毅文围绕《需求变迁与存量资产价值提升》主题，分享了存量时代的不动产价值创造逻辑。她指出，随着房地产市场从增量扩张转向存量经营，资产价值越来越取决于长期稳定的现金流。当前市场仍存在明显的供需错配，部分存量资产的产品定位与所在区域的需求不相适应。同时，传统投资基金期限较短，也难以匹配资产改造和长期运营的周期。

结合博枫在长租公寓和商业项目上的实践，她介绍了如何根据具体需求调整产品定位，通过改造和持续运营改善经营表现，并强调应以长期稳定的现金流衡量资产价值。

杨毅文认为，随着资本化率回升、融资成本下降，经营性不动产长期持有的投资条件有所改善。与此同时，市场交易逐步活跃，多层次REITs市场的发展也拓宽了优质资产和长期资本对接的渠道，为长期资本带来了新的配置机会。

黄卉以《近期住房市场消费趋势洞察》为题，分析了存量时代住房市场形势与消费需求变化。她指出，当前二手房成交占比已超半数，市场进入存量阶段并呈现边际修复，改善型住房成交占比持续提升。

在租赁市场，随着家庭型租客占比上升，居民对居住面积、住房品质与租赁服务提出更高要求。家装方面，存量住房更新需求增加，消费者更重视装修品质、价格与交付保障，一站式整装成为重要趋势。

她认为，住房消费的重点正向租赁、装修和长期居住服务延伸。满足居民不断变化的改善型需求，提升住房品质与专业服务能力，将成为住房消费发展的重要方向。

郭翔宇以《从传统线级到有效需求：基于中国消费活力城市的研究》为题，指出传统城市线级已难以全面反映城市的消费活力。研究通过构建城市消费活力指数，发现部分非一二线城市同样具有较强的消费活力，城市消费格局与传统线级划分存在明显差异。

他进一步指出，商业资产布局不仅要重新认识不同城市的消费潜力，还需要深入城市内部，结合人口结构、消费能力、商圈特点和现有商业供给，实现产品与当地需求的精准匹配，并通过专业运营持续提升资产价值。

随着公募REITs和机构间REITs市场不断发展，消费型不动产的资本循环渠道也在逐步完善。未来，精准识别需求、提升资产运营能力与完善金融支持体系，将共同推动存量商业资产盘活和高质量发展。

专题研讨环节，中房协副会长兼秘书长张其光、益友天元律师事务所主任唐海燕、北京首创城发副总经理吴喜军、华润置地有巢租赁住房副总经理孙雪鹏、新城控股资产管理部副总经理黄鹏、中意人寿资产管理部总经理胡坤、太保私募不动产投资部副总监沈彦皓等围绕“存量时代如何以需定供”，就市场需求变化、存量资产运营、长期资本支持等议题展开深入交流。研讨由郭翔宇主持。（专题研讨内容将于近日发布，敬请关注）

会议最后，肖钢主席总结指出，当前房地产市场已进入“稳预期、活存量、促转型”的新阶段，扩大需求和优化供给是下一阶段的重要任务。

他强调，扩大需求要深入识别不同区域、层次和类型的有效需求，特别关注具有较强经济实力和消费潜力的地级市，实施多样化、精细化、定制化的扩需求政策。优化供给则要着力将存量资产的价值潜力转化为满足市场需求的优质供给，破解体制、政策和运营模式等方面的障碍，并健全持有型不动产运营的长效机制。同时，扩大需求与优化供给还要有机结合，根据市场需求变化增加新的供给，使相关政策与存量资产盘活更好衔接。

在扩大需求与优化供给中，他提出要坚持市场导向，降低用户成本，进一步研究金融如何在扩大需求和优化供给中发挥更大作用。同时，统筹好存量债务与新增债务的关系，为存量资产盘活和房地产发展模式转型创造更加有利的条件。

来源丨道口不动产观察

编辑丨兰银帆

审核丨秦婷