119.9万/亩！芜湖经开区11.68亩地1400万起拍

11月3日，芜湖市自然资源和规划局发布芜国土拍告字〔2026〕第18号公告：经开区龙山路北侧9#地块（CB-08-04-21）以拍卖方式出让，7784.18平方米（11.68亩）、起始价1400万元、保证金280万元，11月23日16时前接受申请，报名满三家则11月24日9时拍卖，不足三家即转挂牌至12月3日。这是一宗"不能盖商品住宅"的地——土地用途为商业用地＋城镇社区服务设施用地；但正因为它几乎全部用于公共服务，价格、配建与规划之间的那笔账，反而比一宗普通宅地更值得算清楚。

NO.1｜壹

11.68亩1400万起拍

11.68亩、1400万元，折合亩单价119.90万元/亩、地面价1798.52元/㎡；容积率不大于2.0，计容建面约15568平方米，起始楼面价899.26元/㎡；保证金280万元，正好是起始价的20%。出让年限商业40年、城镇社区服务设施用地70年——后者属"居住用地"大类，70年期限与住宅一致，但不能建商品住宅。

真正的成本藏在配建里，而且都是"白送"。

其一，公益性公共服务设施计容建筑面积比例被锁死在15%—20%，即2335—3114平方米，建成验收后无偿移交经开区管委会指定部门。

其二，地块内须配建一处公交首末站，用地面积不少于1000平方米——占地块总面积的12.85%，且须设独立出入口，站场布局、回车道、行车组织方案要经市交通运输局与市公安局交管支队审查同意；与公益性设施一样，须同步设计、同步建设、同步竣工，验收后无偿移交。

两项叠加，竞得人真正能自持经营的计容建面只剩12455—13233平方米。用1400万元除以这部分，实际持有成本升至1058—1124元/㎡，比名义楼面价899.26元/㎡高出18%—25%。119.9万元/亩这个看似不高的单价，正是为这份无偿配建预留的对价。

规则层面同样不松：不接受个人与自然人竞买，企业与其控股公司不得参加同一宗地竞买；保证金须提交不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书与金融机构资信证明；竞得后若新设公司须持股51%以上；成交后1个月内付清全部出让金，9个月内开工；已报名但不参加竞买、或成交后不按期签约的，保证金不予退还。

NO.2｜贰

经开区这块地，对上了总体规划哪几条

把地块放进《芜湖市国土空间总体规划（2021—2035年）》，落点几乎条条对得上。

其一，公交首末站直连"全国性综合交通枢纽"这一定位。规划确定的城市性质共九条，其中明确要"提升芜湖站、芜湖北站、芜宣机场等交通枢纽能级"，并已建成轨道交通1号线、2号线一期。一宗出让条件里写进公交首末站的地，是枢纽建设在空间上的最小落点。

其二，15%—20%的公益性设施，对准"15分钟社区生活圈覆盖率超过95%"。规划提出至2035年，中心城区卫生、养老、教育、文化、体育等社区公共服务设施15分钟步行可达覆盖率超过95%，公园绿地与广场步行5分钟覆盖率超过90%。而规划同时坦承现状短板："高等级公共服务设施配置不足且高度集聚在江南主城""区级公共服务中心不成体系，难以发挥片区服务作用"。经开区龙山街道正需要这样一个片区级服务节点。

其三，鸠江区是规划明确的国家级城市化地区。规划落实主体功能区：南陵县为国家级农产品主产区，无为市、镜湖区、鸠江区、弋江区、繁昌区为国家级城市化地区。地块所在的经开区龙山街道正属鸠江区，供地落在城市化地区，是"提升中心城市承载能力"的直接执行。

其四，三条控制线决定了必须"好地好用"。规划划定：耕地保有量不低于2200.77平方千米（330.11万亩）、永久基本农田不低于1940.81平方千米（291.12万亩）、生态保护红线不低于335.48平方千米，城镇开发边界不超过606.56平方千米——按市域约6026平方公里计算，仅占一成。同时要求单位GDP建设用地使用面积较2020年下降超过39%。可建空间只有这么大，每一宗地都必须把公共服务功能吃干榨尽。

其五，城镇格局与都市圈协同。规划构建"一主两副、双轴多点"城镇空间格局与"三带两屏一圈两中心"国土空间总体格局；第十章要求深度融入长三角一体化，积极参与南京、合肥都市圈建设，共建G60科创走廊。当省域副中心从定位走向现实，经开区这类产业人口密集片区的生活配套，就是最该先补齐的一块。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：芜湖这宗11.68亩地块最值得被记住的，不是1400万元的起始价，而是"119.9万元/亩的低价"与"12.85%占地白送公交首末站、15%—20%建面无偿移交"之间的那笔对价——政府用低地价换取公共服务落地，竞得人的实际持有成本因此从899.26元/㎡抬到1058—1124元/㎡、高出18%—25%，这是一宗从定价起就算清了公益账的地。真正的信号在于：在城镇开发边界仅占市域约一成、单位GDP建设用地要下降39%的硬约束下，芜湖正在用"小块地、高配建、无偿移交"的方式，把15分钟生活圈与区级公共服务中心这些规划目标，一宗一宗地钉进经开区的产业片区里。对企业而言，这是一宗靠运营而非靠销售回款的资产，只有能做长期经营、扛得住9个月开工与1个月缴清出让金的主体才适合进场；对城市而言，当"全国性综合交通枢纽"与"省域副中心"从两句城市性质，变成龙山路北侧一座1000平方米的公交首末站和一批无偿移交的社区服务设施，芜湖才算真正把"人民城市"这四个字，写进了自己的土地账本里。