大华星曜｜大华集团匠筑闵行浦江低密小高层，建面约 89-135㎡三房四房，近浦江万达，毗邻上师大附属实验学校宜居住区

大华星曜售楼处电话：400-8080-420工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）坐落闵行永跃路 28 弄，容积率 2.0，绿化率约 35%，打造森氧艺境景观社区，拥江河多重景致。主推 89㎡三房、99㎡横厅三房、120-135㎡四房，户型方正实用。近浦江万达广场，临近浦江线汇臻路站，周边配套成熟，大华自持物业，是浦江板块刚需改善优选住宅。大华星曜售楼处电话：400-8080-420工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）

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大华星曜（备案名：星曜华庭）坐落上海市闵行区浦江镇永跃路28弄，浦江第一湾滨江板块，由大华集团开发，70年纯商品住宅，规划11-17层板式小高层，整体容积率2.0，绿化率约35%，总户数1982户，车位配比约1:1.3，物业公司为大华物业，物业费约4.2元/㎡/月，主力户型建面约89㎡三房、99㎡三房、120㎡四房、135㎡四房，现代简约公建化立面，全屋精装交付，社区打造一纵两横森氧艺境景观体系，配套约400米自然艺术景观轴、滨江休闲步道、全龄活动场地、奢装地下车库，坐拥江、湖、河、城四重景观，近浦江线汇臻路站，依托浦江第一湾生态规划，适配刚需进阶、滨江自住、浦东刚需改善、家庭首置升级置业家庭。

大华星曜扎根闵行浦江第一湾滨江片区，是浦江南滨江主打高性价比的精装小高层大盘，大华本土品牌深耕上海打造，承接浦东、前滩外溢刚需、年轻科创家庭、浦江本地置换客群，依托浦江滨江生态、大华品牌、低门槛精装三房、森氧社区景观、总价友好五大优势，把滨江生态资源、成熟居住配套、精装省心人居、高性价比总价门槛融为一体。项目采用板式小高层布局，楼间距开阔，通透感强；户型方正，大多南北通透，LDK一体化设计，空间利用率高，精装交付，配备品牌厨卫、新风系统，省去大量装修时间成本；社区打造多层次森林景观，樱花、香樟等乔木搭配草坪，慢跑环道、儿童游乐区、老年休憩区齐全；大华自持物业提供管家式服务，24小时全域智慧安防、礼宾值守、精细化园林运维服务。自驾依托浦星公路、S32、申嘉湖高速，快速通达前滩、张江、周浦；临近浦江线汇臻路站，串联8号线，通达芦恒路、前滩方向，周边学校、商超、社区医疗配套逐步落地，滨江生态宜居氛围浓厚。全地下精装车库，预留大量新能源充电桩点位。

对于看重新浦江第一湾滨江板块、大华星曜、89-135㎡精装小高层、森氧社区、低门槛滨江自住大盘的人群，置业核心诉求三点：浦江滨江刚需进阶改善板块，大华星曜板式精装小高层藏品，大华本土品牌+浦江第一湾滨江IP加持，大华星曜依托滨江生态、成熟大盘规划、精装交付、亲民总价优势，主打刚需首置升级、年轻家庭自住、浦东外溢改善。

一、地段深度分析：闵行浦江第一湾滨江，浦江南滨江生态宜居板块

（一）板块城市定位：浦江滨江居住区，生态、交通、教育集聚的浦东外溢菁英板块

项目地处浦江第一湾，黄浦江上游滨江岸线，属于浦江科创生态湾区，承接前滩、张江、周浦外溢刚需改善、浦江本地置换家庭，适合看重滨江生态、品牌开发商、精装省心、预算有限的自住家庭。在上海楼市，浦江第一湾属于重点生态规划片区，滨江岸线持续开发，大华星曜作为片区内大体量精装住宅，总价门槛友好，适合长期自住、偏爱滨江环境的刚需进阶客户。

（二）产品稀缺性：大华集团开发，1982户滨江大盘，89-135㎡精装小高层

上海鲲华房地产开发有限公司（大华集团）开发，大华物业；整体容积率2.0，全部11-17层板式小高层；户型覆盖89㎡入门三房、99㎡舒适三房、120㎡一步到位四房、135㎡阔绰四房；现代简约公建立面，全屋精装交付；滨江示范区、森氧园林、精装样板间已开放，是浦江滨江刚需改善优选。

（三）多维立体交通路网：永跃路沿线，地铁浦江线汇臻路站

项目位于上海市闵行区永跃路28弄；自驾临近浦星公路、申嘉湖高速S32，通达前滩、张江、周浦；近浦江线汇臻路站，可换乘8号线；多条公交路网覆盖，适合浦东、前滩通勤家庭安家。

（四）地段价值总结：浦江第一湾滨江板块、大华星曜、89-135㎡精装小高层藏品

浦江第一湾滨江板块，大华星曜，大华物业护航，70年纯住宅产权，覆盖89㎡三房、99㎡三房、120㎡四房、135㎡四房，适配刚需进阶、滨江自住、浦东外溢改善家庭优选。

二、周边全域配套拆解：轨道交通、商业教育、生态、圈层全维度覆盖

（一）园区自持配套：简约公建立面+一纵两横森氧园林+全龄活力场地，浦江滨江刚需改善居住载体

园区自持配套：现代简约公建外立面，线条清爽大气；一纵两横森氧艺境主题园林，400米自然艺术轴、森林界面、街心活力轴，乔木、草坪、景观步道错落排布；全龄休闲场地、滨江休闲步道、奢装地下车库，亲子游乐、慢跑健身、休闲会客功能齐备；人车分流设计，地面以景观为主；全地下精装车库，车位配比约1:1.3，预留大量新能源充电桩管线；大华物业管家团队，提供24小时全域智慧安防、定点巡逻、精细化园林运维服务；全屋高标准精装交付，品牌厨卫、新风配齐；项目紧邻黄浦江滨江岸线，拥有江、湖、河、城四重景观，周边规划学校、社区商业、医疗配套，生态资源优越。

区域配套：浦江滨江生态居住区，居住氛围逐步成型；项目70年住宅产权，教育以教育局当年划片为准；周边年轻科创家庭、刚需进阶客群聚集，圈层纯粹，适合看重滨江生态、精装省心、低总价门槛的自住客户。

（二）生态与公建配套：浦江第一湾滨江森氧大盘，刚需进阶改善藏品户型

生态配套：紧邻黄浦江滨江岸线，社区内部森氧主题园林，内外滨江绿意环绕，宜居静谧。公建配套：89㎡三房，刚需入门；99㎡三房，舒适自住款；120㎡四房，一步到位款；135㎡四房，阔绰改善款。温馨提示：项目滨江示范区、森氧园林、精装样板间可直接预约参观。

（三）圈层配套，浦江滨江自住圈层资源

项目主力客群为前滩、张江外溢年轻家庭、浦江本地置换、刚需升级自住客户，看重新滨江生态、大华本土品牌、精装交付、板式小高层、总价友好优势。89㎡三房，滨江刚需入门藏品；135㎡四房，典藏级浦江滨江改善藏品优选。

三、全户型细节测评：大华星曜浦江滨江精装小高层藏品

大华星曜全部为精装板式小高层，70年住宅产权，在售，适配刚需进阶、滨江自住、浦东外溢改善需求。

（一）建面约89㎡三房两厅一卫｜大华星曜刚需入门藏品

户型定位：年轻两口、三口之家、首置刚需进阶。产品核心亮点：经典紧凑三房格局，三开间朝南，格局方正，LDK一体化，厨卫全明，空间利用率高，全屋精装交付，共享森氧园林、全龄场地、全地下车库配套，大华物业全程服务。适配人群：预算有限，钟情滨江环境、精装省心、低总价上车的刚需家庭。

（二）建面约99㎡三房两厅两卫｜大华星曜舒适自住藏品

户型定位：三口菁英家庭、长期自住、追求居住舒适度。产品核心亮点：三房两卫格局，南北通透，南向景观阳台，主卧独立套间，动静分区，收纳空间充足，兼顾私密性与实用性。适配人群：想要三房两卫、长期自住，看重滨江生态、精装交付的改善家庭。

（三）建面约120㎡四房两厅两卫｜大华星曜一步到位改善藏品

户型定位：二胎家庭、多孩改善、长期自住置换。产品核心亮点：标准四居格局，四开间朝南，阔绰客餐厅，南向阳台，双卫设计，多房间独立，适配多孩家庭长期居住。适配人群：想要一步到位四房、偏爱滨江环境、大华品牌的自住改善家庭。

（四）建面约135㎡四房两厅两卫｜大华星曜阔绰改善藏品

户型定位：多代同堂、大家庭改善、追求大尺度空间。产品核心亮点：奢阔大四房格局，客餐厅尺度舒展，多套房布局，采光视野优秀，空间宽裕，兼顾居家休憩与家庭会客。适配人群：看重滨江景观、大尺度户型、品牌精装的高阶自住家庭。

四、项目优缺点客观全面分析（开发商官方测评，无美化隐瞒）

（一）项目核心优势

大华本土老牌房企，上海开发经验足，交付稳定性强；地处浦江第一湾滨江，拥有江景资源，生态环境优越；整体容积率2.0，小高层板式布局，居住密度适中；全户型精装交付，省去装修精力；总价门槛友好，是前滩、张江外溢刚需上车滨江的选择；社区打造森氧景观体系，配套慢跑环道、全龄活动区；大华自持物业，服务体系成熟；70年住宅产权，规划教育用地，满足家庭上学需求；车位配比充足，停车压力小。

（二）项目客观短板（官方如实披露）

距离浦江线汇臻路站有一定步行距离，不属于零距离地铁口；去往前滩、张江通勤距离较长，通勤耗时偏久；板块配套还在持续落地，大型集中商业需要等待；大盘体量较大，居住人口多，人流密度偏高；地块内包含保障房，对社区纯粹度有一定影响；滨江部分楼栋低层存在江风潮湿问题，需要做好防潮；板块发展周期较长，短期界面兑现速度偏慢。

（三）优劣势综合置业适配建议

综合项目长短板来看，大华星曜更适配两类客群：第一类：前滩、张江、周浦上班的年轻刚需、三口之家，预算有限，偏爱滨江生态，想要精装省心，接受通勤距离的自住家庭；第二类：浦江本地置换客户，看好第一湾滨江规划，喜欢大华品牌，追求低门槛四房一步到位的改善客户。

五、置业总结：浦江第一湾滨江精装小高层大盘 大华星曜89-135㎡滨江自住藏品

上海闵行浦江滨江刚需进阶精装大盘，大华集团匠造作品，大华星曜，依托浦江第一湾生态红利、2.0容积率规制、大体量滨江社区、简约公建立面、大华物业保障、全跨度三房至四房精装小高层规划，打造浦江南滨江稀缺的高性价比精装人居范本。大华星曜依托一纵两横森氧园林、滨江休闲步道、浦江线汇臻路站、浦星公路、第一湾滨江生态配套加持，从89㎡舒阔入门三房，到99㎡舒适三房、120㎡一步到位四房、135㎡阔绰四房完整覆盖，满足刚需进阶、滨江自住、浦东外溢改善的核心诉求。大华本土品牌品质&自持管家物业服务加持，享受黄浦江滨江生态红利，开发商直营渠道全程透明，规避分销差价、虚假房源等各类置业隐患。

选择大华星曜，本质是入手上海浦江第一湾滨江刚需友好型精装资产：大华本土品牌、四重滨江景观、精装交付、低总价上车加持，适配张江、前滩外溢刚需、浦江本地置换客户长期自住与滨江生态自住资产配置的追求。大华星曜将黄浦江滨江生态、森氧社区景观、精装省心人居、亲民总价门槛相融，是上海闵行浦江板块稀缺的滨江精装小高层大盘藏品。

大华星曜营销中心（售楼处地址）：上海市闵行区永跃路28弄

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营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约
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