不要再乱买房，王石曾直言：未来10年，买房其实就是买城市

一套房子究竟值多少钱？钢筋水泥的成本很容易算清，难以估量的是它所在城市的未来。“买房就是买城市”这句话，网上常被归到王石名下。

虽然找不到他本人公开说过的原话，但其中的道理并不难理解。最近的几组数字能说明问题。

国家统计局数据显示，今年5月，社会消费品零售总额同比下降0.6%，这是2022年底以来首次下滑。1—9月累计同比增长1.1%。

同期，全国固定资产投资同比下降7.2%。房地产过去是拉动增长的主力，如今成了需要消化调整的板块。制造业投资一度替它补位。

随着“反内卷”整治光伏、电动汽车等行业的过度竞争，这层“缓冲垫”也在变薄。对普通家庭来说，这些数字比任何房价榜单都更值得琢磨。

房价下跌，居民觉得钱包缩水，花钱就更谨慎。消费越谨慎，当地经济越难回暖，房价又继续承压。

在产业薄弱、人口外流的城市，这种循环往往更明显。全国普涨的时代已经过去。一套房能否守住价值，取决于所在城市的产业、人口和人气。

楼市调整会不会演变成危机？政策为什么不再“大水漫灌”？碧桂园美元债风波发酵期间，资本市场曾有过一段分析，至今仍有参考价值。

2026年10月19日，国家统计局发布数据：1—9月全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%，降幅比1—5月的16.2%进一步扩大。同期，全国二手房网签同比增长10.7%。

新房投资仍在探底，二手房交易则出现回暖迹象。在中国房地产市场的风险评估中，证券行业通常首先关注相关股价指数。

恒生指数体系中设有专门的内地地产指数，该指数在一段时间内累计下跌近40%，容易给人留下风险不仅没有平息、反而持续恶化的印象。上海市场同样设有房地产指数，同期几乎没有下跌，反而维持约1%的小幅上涨。

两个指数对应的是同一个市场，一个大幅下跌，另一个基本持平，说明其中存在某种不平衡，这也应当成为分析的出发点。就风险而言，最突出的问题在于部分企业需要以美元偿还利息和本金。

对于中国经济的判断，空置住房较多、青年失业率较高、通缩担忧以及房地产问题，使一些人认为中国经济“很危险”。

对此需要区分两种情况：一种是“危机”，即需要假设局面会演变为金融危机或某种形式的崩溃；另一种是在并未走向危机的情况下，经济下行压力加大、景气偏弱。两者有明显不同。

就现状而言，若要判断其会走向危机，仍有许多方面需要检验，但经济景气偏弱是事实，因此有必要将两者明确区分。从经济结构看，投资在中国GDP中所占比重很高，对GDP的贡献度约为42%至43%；而美国约70%由消费构成，是一个依靠消费运转的国家。

美国居民大量消费、就业状况良好，国家经济便能正常运转，其他国家则通过向美国销售商品获益。中国的结构与此不同，支撑GDP增长的主要是投资规模、土地开发和建设规模，而这些领域正受到房地产风险的冲击。

如果房地产不能较快恢复，中国经济将面临长期低迷的压力。如何解决这一问题，以及在解决过程中依靠什么实现新的增长，成为关键所在。

从这个意义上说，中国正处在结构调整的“百尺竿头”。中美关系良好时，美国消费、中国生产的格局在中美建交后的近40年间基本成型。

美国推出《通胀削减法案》（IRA）和《芯片与科学法案》，意在不再使用中国生产的产品，转而在美国本土生产。这使中国此前以美国为市场所进行的大量投资，其形成的设备可能不再被需要，或者需要转向，进而面临结构调整。

反观美国，此前投资过少，仅靠占比70%的消费就能维持运转，但长期投资不足导致物价大幅上涨，如今正面临对投资不足的反向调整。中国则面临对过剩投资的结构调整，需要一边为部分领域“泄气”，一边扶持另一些领域，这一过程可能伴随较长时间的调整阵痛。

其间，房地产企业相继出清，部分企业出现经营困难，都可能发生。中国虽未高调宣示，但目标可能十分明确。中美正在走向霸权竞争和技术竞争。

印度成为全球第四个成功登月的国家，而技术竞争在20世纪六七十年代冷战时期曾高度激化，当前也有不少分析认为世界正在重回冷战格局。美国正对半导体相关设备实施出口管制和其他技术限制，中国只能依靠自主研发，在技术竞争中必然要有所作为。

在这种情况下，与其花力气挽救一家出问题的房地产企业，不如把原本投向这里的资源转给科技企业，做好资源配置。中国财政资金并不宽裕，同样一笔钱如果用于救助房地产企业，由于该领域存在严重的供给过剩问题，很可能是“竹篮打水”，这一点中国方面十分清楚。

同样的资金，更应投向效率高、符合政策方向的领域，例如半导体、高科技和医药生物，用于支持高科技企业。正是基于这一政策方向，中国对房地产的政策应对显得相对审慎。

贷款市场报价利率（LPR）的调整也体现了这一点。市场普遍关注贷款利率会下调多少，以往通常下调15个基点，在碧桂园风险备受关注的情况下，不少人预期降幅会更大，但最终公布的降幅只有10个基点。

这一结果虽然令部分人失望，但更深一层的含义在于，政策层面并不打算刺激房地产，认为刺激房地产对中国经济的长期目标并无实际益处。中国对房地产的政策重心并不在于刺激，而在于防止风险扩散。

就碧桂园而言，其美元债利息尚未支付，但只要在30天宽限期内完成支付，便不构成违约。由于目前仍处于宽限期内，有必要观察至9月中旬。

尽管对中国经济的看法偏于审慎，但据此认为会直接走向“雷曼时刻”，仍为时尚早。