“上海K11”土地使用权“续期20年需缴费约10亿元”，到底贵不贵？

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楔子

前两天我刷到一个帖子，说的是：上海K11因为 母公司“新世界发展”发行REIT的需要，必须给土地使用权续费，而这个未来20年的土地使用权则高达 10亿元。

虽然K11因为“艺术地产”之名，在全国都很有名，可能也很挣钱，但这10个亿的续费还是挺让普通人震惊的。

因为前段时间我写过土地使用权续费的问题，有朋友也提出了计算公式是否准确的问题，所以我也想通过K11验证下。

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今天这篇文章就来聊聊：上海K11土地续期20年需缴费约10亿，到底贵不贵？

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K11简介

可能不是所有的观众都对K11有了解，而且有些数据还是计算土地续费必须的， 所以我先简单的介绍一下。

上海K11

位于上海市黄浦区淮海中路300号， 前身是2002年落成的上海香港新世界大厦。

2013年6月28日正式开业，是中国内地首家购物艺术中心‌，主打“艺术·人文·自然”融合理念。而 K11这个品牌，是由新世界发展郑家第三代接班人 郑志刚 于2008年创立的。（如下图左一）

该项目总建筑面积约 11.6万平方米， 其中商业约8.05万平方米，办公约1.8万平方米。其他为地下建筑面积，不计入容积率。

值得一提的是位于地下三层的‌chi K11美术馆‌，建筑面积约3000平方米，是上海市级美术馆，办过“印象派大师·莫奈特展”等超30场展览，并与巴黎东京宫、蓬皮杜艺术中心等国际机构合作过。

业态方面，一层为国际一线品牌旗舰店，二层主打先锋时尚与设计师品牌集合店，B1、B2聚集咖啡、潮牌和创意品牌，三层四层为国内外美食。‌‌

商场租金单价从2023年末的20.94元/平方米/天降至2025年末的15.44元/平方米/天，降幅约26.3%，2026年一季度末回升至16.84元。‌‌

2026年9月，新世界发展公告拟将上海香港新世界大厦分拆为商业不动产投资信托基金（REIT）于上交所独立上市，9月19日已获受理，底层资产评估值45.68亿元。

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土地续费

也正是因为这次的REIT，所以K11不得不进行土地使用权的续费。因为基金存续期一般要20年以上，而K11从1994年12月拿地，土地使用权到2044年12月1日就结束了 。

按照2026年3月底这个时间来评估，还剩约 18.67年 。就是因为这一年半的差值，REIT就卡住了。

再加上2025年想整售上部写字楼，也因为年限太短没谈成。所以不得不进行土地使用权的续费。

而黄浦区规资局2026年6月出了初审意见，拟同意续20年，到期日延到2064年12月1日。而坊间暂估的续费价为10个亿。

然后我按照K11办公约8.05万方、计容商业约1.8万方；以黄浦区办公用地25130元/平（50年）、商业用地36670元/平（40年）的基准地价。

按照楼面价计算：

商业部分：36670*0.7*（20/40)*1.8=2.3亿元

办公部分：25130*0.7*（20/50)*8.05=5.66亿元

两者合计约7.96亿元，和坊间传的10个亿还是有些差距。难道K11这样的商业还不能按照7折计费吗？（我们姑且当它是10个亿吧）

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贵不贵？

下面我们来看看这10个亿的续费到底贵不贵吧？对我们拥有小商铺的普通 人是不是有啥指导意义呢？

据媒体报道，1994年新世界拿这块地的时候土地出让金约9800万元。

如果按照40年计算，当年的土地使用费为245万/年。

而现在要续费，每年要交4690万。两者一比较，接近20倍。

如果从这个角度来说，这个土地使用权续费还是挺贵的。

但考虑到1994年的9800万和现在的购买力完全不是一个概念，折合成现在的金额大概是25个亿，再摊到每年大概为6250万。从这个角度来说，就显得并不贵了。

除了贵不贵这个问题之外，K11续费这个事件还有一个点值得讨论：这10个亿到底花的值不值得？

K11这次REIT申报估值45.68亿元，收益年限从18.67年延长到38.67年。而业内按不续期的口径估算，“楼+18.67年的土地使用权”大概值30亿。

所以续期后，纸面增值大约16亿元左右。再扣除约10亿元续费后，净增值大概6亿元。

所以从这个角度算，这笔钱花的都是值得的。更何况地上的建筑越离土地使用权到期越近，不确定性越大，对于资产的估值越不利。

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结束语

土地使用权续期，意味着城市从卖新增土地转向存量土地重新定价。随着最早一批出让的土地使用权临近尾声，续费问题也确实该提上议事日程了。

而大多数拥有住宅外资产的人，到期前也一定会考虑续费的。所以在上海出台的《工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》中提到“以续期为常态、不续期为例外”。

但可能也有特例，对于地段一般、房价本来就不高的老商办，土地使用权续费可能接近甚至超过房产年租金的，业主可能就考虑不续了。

这些年很多城市都出现了住宅空置的问题，而随着商用土地到期要续费，可能各地会陆续出现商办空置甚至被国家“收回”的情况。

而衡量的标准就是：未来每年的租金（运营现金流）能否覆盖今天的补地价，所以最终还是看运营能力。