观点｜秦虹：可负担、更便捷：存量盘活与职住协同的住房新路径

来源：人大国发院

秦虹

中国人民大学国家发展与战略研究院研究员

《规划》为租赁确立了全新“价值坐标”，将“完善住房租赁体系”作为独立板块单列，整体围绕“租金可负担、通勤更便捷”的总基调展开。这句话，是理解本次规划中全部租赁住房部署的核心抓手，传递出两个重要转变：其一，将“可负担”从抽象口号落到可感知的居住体验，租赁保障不再只是解决“有没有房住”的问题，而是要实现“租得起、住得稳”；其二，把“通勤”这一老百姓感受最直接的民生痛点直接写入板块发展目标，与规划“促进职住平衡、让通勤更便捷”的总体导向相呼应。可以说，租赁住房在《规划》中的定位，已经从“托底的补充”升级为“宜居的重要一环”。

《规划》在租赁板块明确了四项量化“精准刻度”指标，这样的精细化安排在过去五年规划中并不常见。

第一，公共租赁住房（以下简称公租房）备案家庭保障率（约束性，>85%），该指标包含当年新取得公租房资格家庭，属于较高保障水平。作为“硬任务”，它牢牢兜住“应保尽保、能保尽保”的民生底线——城市低保低收入等特殊困难家庭依申请实现“应保尽保”，优抚、见义勇为等优先家庭依申请实现“能保尽保”，其他符合条件家庭则通过实物保障和货币补贴实现动态保障；

第二，新增保障性租赁住房（以下简称保租房）中公寓型和宿舍型（间数）占比目标为60%以上，属于约束性指标，2025年基数为50.9%。它引导新增供给增加公寓型和宿舍型产品。

第三，新增保障性租赁住房中宿舍型“一张床”（床数）占比（预期性，30%以上），2025年基数为21.2%。它与上一项指标形成互补，通过“一张床”满足城市运行服务保障人员等群体的基本居住需求，体现了“让城市运行服务保障人员、青年人就近租得到、租得起、住得稳”的政策取向；

第四，存量资源盘活占新增保障性租赁住房比例目标为60%以上，属于预期性指标，2025年基数为55.2%。该指标体现存量优先，具体统计依统一口径执行。

这四项指标从“兜底、结构、供给、来源”四个维度，为北京租赁住房绘制出可量化的“施工图”，而约束性指标与预期性指标的区分，也体现了规划以约束性指标兜牢底线、以预期性指标引导发展的双轨思路。

供给逻辑从“增量建房”转向“存量盘活”。如果说前几项指标是量化“刻度”，那么“存量资源盘活占新增保障性租赁住房的比例达到60%以上”这条，则揭示了《规划》最深层的新意——租赁住房的供给逻辑正在发生转变。

规划坚持增存并重、存量优先，在租赁端的具体落点，就是通过盘活存量资源、协同推进城市更新来增加租赁住房供给。规划提出“鼓励符合条件的市场租赁住房纳入保障性租赁住房管理”，并专门部署“协同推进住房发展与城市更新”，建立“住房项目与城市更新项目统筹协调机制”。这意味着，未来保租房的增量来源，将主要来自存量资源，而非大规模新征土地。

对居民而言，这一转变带来的影响十分具体：

第一，位置更好。应优先结合租赁需求，选择就业集聚区、产业园区和轨道站点周边具备条件的存量资源。规划提出要在就业集聚的重点功能区周边“合理增加保障性租赁住房供给，引导人口就近居住”，在就业集聚区周边统筹“一间房”供给，让“就近租房、缩短通勤”有了实实在在的房源支撑。

第二，租金更可负担。规划发挥保租房的“调节功能”，坚持“以需定供”，目标直指实现“租金可负担”。存量盘活有望节约部分建设投入，更有利于形成价格相对平稳、老百姓“租得起”的房源。

第三，权益更有保障。规划明确“鼓励符合条件的市场租赁住房纳入保障性租赁住房管理”，并把住房租赁纳入基层治理体系，支持租房群体依法依规更好地享受基本公共服务。租房正逐步走向规范、有保障、有尊严的居住形态。

第四，供给更适配。盘活存量并非千篇一律，而是“量体裁衣”：为城市运行服务保障人员提供“一张床”，为青年人在就业集聚区周边提供“一间房”，构建青年人才安居支持政策体系，坚持“租补购服”并举，鼓励各区和用人单位向青年人才提供租房补贴。

《规划》中租赁板块的一大结构亮点，是将租赁保障与城市更新、职住平衡打通，形成“三位一体”的协同布局。

第一，与城市更新协同。规划提出“协同推进住房发展与城市更新”，建立住房项目与城市更新项目统筹协调机制，并在城中村改造中明确“充分考虑流动人口租赁居住需求”。城市更新为租赁住房提供就近适配的低成本房源，租赁住房又为更新后的空间注入稳定居住人口。

第二，与职住平衡协同。规划坚持“站城融合、产城融合、水绿融合”，以公共交通为导向强化轨道交通对居住布局的引领作用，推动居住、就业、商业和公共服务功能有机融合，同时在就业集聚功能区周边增加保租房供给，让“通勤更便捷”有了制度支撑。

第三，与“好房子”建设协同。规划坚持增存并重推进“好房子”建设，健全房屋全生命周期管理制度，推进智慧房安系统建设。存量盘活并非“用旧房凑合住”，而是要让更新后的房屋同样达到安全舒适绿色智慧的品质标准，共同指向“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设目标。

从公租房85%以上的兜底保障率，到保租房公寓型和宿舍型间数占比60%以上、宿舍型床数占比30%以上的结构适配，再到存量盘活占新增保租房比例60%以上的供给来源，《规划》为租赁住房绘就了一条清晰的路径：以存量盘活解决“从哪来”，以结构适配解决“租什么”，以职住协同解决“住哪里”，以公共服务均等化解决“租得安心”。对租赁运营机构而言，存量盘活与精细化运营将成为“十五五”时期租赁运营的工作重点；对租房者而言，未来五年，邻近地铁和就业区、租金可负担、权益有保障的租赁住房将逐步增加。这正是《规划》租赁板块最值得期待、也最值得持续跟进之处。