现房时代，越秀地产以理想社区探索开发运营一体化新模式

来源：财中社

当下，房地产行业从规模扩张转向品质发展，购房者的决策重心也从效果图、规划蓝图，进一步转向实景呈现、真实居住体验以及交付后的长期品质。客户置业不仅关注物理空间的获取，更看重入住后持续可感知的日常，“所见能否长久”由此成为行业需要共同回答的课题。

越秀地产对这一问题的探索已持续数年。从星图项目的社区功能完善试点，到资源导入、社群培育，再到将运营思考前置到开发阶段，越秀逐步探索开发运营一体化的实践路径。随着现房销售逐步推进，社区长效运营的价值进一步凸显。以广州观樾为实践样板，越秀形成了以“配套前置兑现、资源持续导入、运营长期激活”为核心内涵的理想社区运营系统，将社区运营嵌入开发业务整体链条。

在越秀地产看来，理想社区并非固化的产品配置，而是一种从客户生活出发的开发理念。唯有真正锚定客户需求、着眼社区长期可持续运营，房子才算得上被认真建造。越秀地产党委副书记、副董事长、总经理朱辉松表示：“房地产企业为客户建造的不应仅是一套房子，更应当是能够承载美好生活的家园。企业需要将社区运营实践沉淀为长期能力，让开发、交付和运营更好衔接，以好房子承载好生活，以好社区连接好城市，让开发建设为居民和城市留下更长久的价值。”

越秀地产党委副书记、副董事长、总经理朱辉松致辞

广州观樾实践：配套前置落地，内外资源持续导入

走进今年4月交付的观樾项目一期，可以看见越秀理想社区“配套前置兑现”理念的具体呈现。项目依托日月双湖及周边自然资源，践行“先治湖，再建房”的建设理念，开展湖区水体生态治理，原址保留320棵乔木，并修复月亮桥、营造月相广场，尽可能延续地块原有的自然风貌与场所记忆。

远眺广州观樾项目

围绕业主入住后的生活需求，越秀地产链接内外部资源，统筹生态营造、商业、文体、教育等多方力量。体育公园樾动绿洲提前对外开放，与专业运营方共同营造运动场景；运动会所、游泳馆等配套投入使用，恒温泳池和专业球类场地丰富了业主的日常选择。

生活商业也在逐步完善。“每一角落”精品超市满足居民日常采购需求，900平方米复合型集合店等多元商业业态陆续开业；政企共建的天河区图书馆观樾分馆正式投用，馆藏图书超过1.5万册。项目配建24班公办小学，并签约天河外国语教育集团合作办学，为社区教育配套建设引入专业资源。

从运动、阅读到亲子休闲、日常采购，多种生活需求在社区及其周边得到承接。日月双湖为露营、野餐、桨板等户外活动提供场景，图书馆、园林与湖滨商业则让不同年龄、不同兴趣的人能够找到适合自己的生活内容。未来生活不再只是图纸上的规划，而是客户可以走近、体验和判断的具体空间。

模式迭代：开发运营一体化，构建社区共建共享长效生态

在传统开发流程中，拿地、建设、销售、交付往往形成阶段性闭环，后续运维主要由物业承接。开发与运营之间如果缺少衔接，即使会所、图书馆、运动场馆等空间已经建成，也可能因内容供给不足、资源投入与运营责任不清，难以保持活力。

针对这一问题，越秀探索将社区运营前置到开发建设阶段，衔接开发与物业的责任边界。在项目建设前期，同步考虑未来生活场景与配套使用，引入专业资源，邀请业主参与，让社区从一次性建成的物理空间，逐步成为能够长期运转、不断完善的生活共同体。

湖滨商业区-樾湖天地

为从组织层面承接这一变化，越秀地产广州区域设立经营管理部，联动产品、营销、项目、客户服务、物业等团队，将社区运营纳入长期业务安排。通过前置兑现生活场景、引入适配的商业资源、推动会所使用、盘活架空层与闲置公共空间，把专业资源转化为业主家门口可感知的服务。

樾动绿洲·火石主场体现了运营思考对开发决策的影响。项目最初的设想，是建成公园后交由物业运营；引入专业运营方火石运动后，团队围绕场地布局、功能分区和运动业态反复共创，让未来的使用需求进入设计与建设。

如今，体育公园配置了HYROX竞技体适能训练场、七人制足球场、半场篮球场、板式网球及匹克球场地，以及三片硬地网球场和一片红土网球场。不同场地回应不同强度、不同门槛的运动需求：既有适合专业训练的空间，也有便于亲友组队、邻里交流的活动场所。场地之外，运营方提供单次训练、私教与团体课程等服务，让硬件配置与专业内容共同构成使用体验。

樾动绿洲-红土网球场

其中，红土网球场对日常维护提出了更高要求，需要通过持续养护保持适宜的场地状态。专业运营的价值，由此不仅体现在建设阶段选择了什么运动项目，也体现在建成后能否长期提供相应的训练和使用条件。火石还统一运营观樾二期会所内的室内篮球场，将社区内外的运动空间联系起来。

围绕运动之外的停留与交往，公园后续计划引入咖啡、烘焙等业态，并在草坪组织面向业主和会员的运动、手工及节庆活动。从场地建设到课程组织、日常养护，再到社群内容，越秀探索的不只是增加一组体育配套，更是让专业资源在社区中长期发挥作用。

围绕湖区的长期品质，观樾正筹划湖区运营组织与管理安排，探索通过水上运动、多元业态和主题活动丰富生活场景，并以经营支持日常养护。同时，项目研究引入光伏、雨水回用、水草资源化等措施，为湖区的绿色运营寻找可持续路径。

社群培育也在交付前展开。项目自2025年3月底搭建业主兴趣群，2025年10月“席地湖畔社创中心”投入使用，为业主议事交流、自主策划活动提供固定场所。按照项目现有统计，截至首批交付，观樾已形成35个业主自发运营的社群，为社区生活积累参与基础。

机制创新：全周期客户共建，从购房者到社区生活参与者

理想社区的营造，还意味着客户参与方式的变化。越秀将客户需求纳入产品形成与完善过程，通过开放日、共创会等渠道，让真实生活经验进入方案讨论。房企与客户的关系，也从单向提供产品，逐步延伸到共同完善社区。

在观樾首批交付前，项目组织业主开放日与共创会，收集涉及建筑立面、归家大堂、封窗方案、室内交付细节等方面的意见，推动相关诉求进入方案调整。营销不仅要让客户看到项目已兑现的品质，也要将客户需求带回产品和服务的改进过程，连接现场体验与长期兑现。

观樾项目一期交付区

一些产品细节的优化，就来自业主的实地观察。有业主在共创会上提出，儿童游乐区原选址周边植物可能带来飞絮问题。项目团队勘查后调整选址，并结合业主建议，营造包含薄荷、五指毛桃等植物的自然认知空间，让孩子在玩耍中认识植物、了解自然。

针对业主提出的北侧立面格栅观感、归家大堂屋檐尺度等问题，项目进一步优化格栅与屋檐设计；同时完善交付选择，提供户型改造、电动岛台加装等柔性定制选项，回应不同家庭的居住需求。

公共空间的功能定位，也向业主开放讨论。社区图书馆在筹备过程中征集业主书单，并与专业出版资源合作，使藏书选择更加贴近阅读需求。项目团队还考察不同城市的公共阅读场所，并结合业主反馈，配置阅读空间与自习室，兼顾沉浸式阅读、居家办公、学习备考等场景。

（天河区图书馆·观樾分馆）

目前，项目正通过线上问卷征集业主对社区食堂选址、菜品和定价等方面的意见。面向未来，观樾五期山体空间拟邀请业主、相关部门、设计团队与社群主理人参与共创，继续丰富社区生活内容，让共同参与延续到交付之后。

在越秀看来，理想社区落地的关键，是形成一套因地制宜的方法，实现空间、资源与社区生活的有机融合。从星图的社区功能完善，到观樾的运营前置，越秀进一步提炼理想社区建设体系。新老项目可以依据资源条件、所处阶段和客户需求推进迭代：既有社区着眼于盘活空间、完善配套和丰富服务，新建项目则将未来生活需求融入规划建设。相关机制也在琶洲南TOD、越秀大学城、海珠广纸等项目中同步验证。

理想社区启幕仪式

生于广州、深耕城市，面向好房子、好小区、好社区、好城区建设，越秀地产以观樾为实践样板，将对城市生活与人居需求的理解，转化为具体的社区场景和工作方法。从建造好房子到长期经营社区生活，越秀希望把项目经验沉淀为企业能力，也为广州乃至更多城市的人居品质改善提供可交流、可借鉴的实践。