刚需客瞄准300万元以下“老破小”，前三季度成交占比超七成，北京楼市进入存量时代

本报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 北京报道

“目前可选的房子已经不多了，就剩20套左右。”11月5日，刚刚开盘还不足一个月的未来城·星寰时光的置业顾问对《华夏时报》记者说。未来城·星寰时光的热销仅仅是北京楼市的一个缩影，过去两个月，伴随着政策带动以及积累的购买力逐步释放，北京楼市成交有所走高。

数据显示，今年10月份，北京二手住宅成交超过1.3万套。其中，300万元以下的房源成交占比超过七成。值得关注的是，11月3日，北京商品住房销售制度完善后的首宗地块成交，其楼面价相比同一板块的地块高出约1500元/平米，有序推进现房销售对市场带来的影响逐步显现。

集中供应推高成交

中指研究院监测到的数据显示，今年9月中旬至10月份，北京有多个新房集中入市。其中，9月份新增供应达到5329套。不过，新房方面，区位较好或产品优势突出的项目去化表现相对较好，部分外围及远郊项目则面临一定的去化压力。今年前三季度，在多个刚改盘入市的带动下，北京500万元以下新房成交量同比增长28%。

二手房方面，中指研究院监测到的数据显示，今年10月份，北京二手住宅成交超过1.3万套，好于2025年同期，市场保持一定活跃度，挂牌量整体平稳，但价格仍有波动。

“当前需求主要集中在总价可承受、通勤便利、配套成熟的自住型房源，购房者对价格和房屋条件的考量较为审慎，性价比合适的房源更容易获得市场关注并促成成交。”中指研究院方面如此认为。

中指研究院高级分析师孟新增对《华夏时报》记者表示，今年四季度，北京楼市有望延续相对稳定态势，新房和二手房成交均将保持一定活跃度。新房方面，年底是房企冲刺全年业绩的传统窗口，推盘促销力度有望加大，支撑成交修复。

“二手房方面，挂牌量趋于稳定，供求关系持续改善。同时，北京也有部分小区的面积及总价符合贴息政策规定，预计随着房贷贴息政策持续发挥作用，二手房交易有望继续保持较高活跃度。”孟新增对《华夏时报》记者说。

300万元以下二手房抢手

在观望了一年以后，今年2月份，购房者晓昕（化名）花费总价189万元购买了朝阳区的一套二手房。晓昕对《华夏时报》记者表示：“小区很老，房子是在5层顶层，是楼梯房，总面积在50平米，是一室一厅的设计。过去一年看了很多二手房，但是感觉在朝阳区这样比较核心的位置，类似的二手房就算再降价也没有多大的空间了。”

置业顾问林叶（化名）对《华夏时报》记者说：“北京市区内有很多300万元甚至200万元以下的‘老破小’，由于价格合适，月供和首付的压力相对不大，已经成为近期北京二手房成交的主力。”

中指研究院发布的数据同样显示，今年前三季度，北京二手房成交套数占新房和二手房总成交的约八成。此外，300万元以下房源成交占比达到72%，小户型、低总价房源仍是二手房基本盘。

8月8日，北京发布楼市新政，非京籍居民家庭在五环内购买住房仅需连续1年缴纳社保或个税。同时，北京提升公积金贷款额度，若夫妻双方均为缴存人，在叠加相关条件后，最高可贷340万元。“新政对楼市成交有一定的促进作用，特别是公积金贷款额度提升，在一定程度上减轻了购房者的压力。”林叶对《华夏时报》记者说。

现房销售新政后首宗地块成交

11月3日，北京昌平区北七家歇甲地块顺利出让，其是北京商品房销售新政后首宗正式挂牌竞拍的涉宅地块。9月24日，北京发布了《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，明确全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度等。

受此政策影响，此前北京部分地块进行调整，暂缓出让。今年10月份，北京无一宗地块挂牌成交，而北七家歇甲地块是北京商品住宅销售制度完善后出让的首宗地块。据悉，北七家歇甲地块距离地铁17号线天通苑东站约1公里，生活配套方面主要依托地块北侧的天通苑商圈与南侧朝阳新北苑商圈。

按照新规，北七家歇甲地块优先现房销售，若申请预售，单体建筑须完成主体结构封顶。此外，该地块同样契合北京市规自委在10月12日印发的《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》。该文件明确项目抬板高度原则上不超过8米，并鼓励通过架空层设置停车、配套设施、下沉庭院及邻里空间。此次北七家歇甲地块也可通过设置抬板平台的方式，充分盘活地上与地下的立体空间资源。

“中建智地与北京未来科学城联合体此次再度出手拿地，背后离不开同一板块国贤府PARK项目的亮眼表现，也体现了其对板块价值的持续深耕与认可。”中指研究院土地市场研究负责人张凯对《华夏时报》记者说。

据悉，国贤府PARK在今年3月份开盘，截至目前网签已经近700套，网签均价约5.6万元/平米。对比来看，最新成交的北七家歇甲地块成交楼面价高于国贤府PARK约1500元/平米，但地块容积率更低、配建更少。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁