多家机构对2029楼市做出判断，房子不再是统一行情

今年10月1日起，首套房贷款有了国家贴息。大多数人记住的是“1个百分点”，我更看重的是这项政策里的另外两个数字：120平方米，150万元。
按规定，要享受贴息，所购住房建筑面积不超过120平方米；所购住房价格不超过150万元。150万在北京、上海的核心区，大概只够买一套老破小的一半；放到很多三四线城市，却能买下当地大部分新房。
研究机构算过，这两条线对应均价在1.25万/平米以内，因此政策主要覆盖二三线城市刚需购房群体。这项政策的用意很清楚：财政的钱没有投向涨得最好的地方，而是投向最需要托底的地方。
强的一头靠市场自己修复，弱的一头靠政策托着。中国楼市实际上已经分成了两套运行逻辑。带着这个前提，再看孟晓苏的判断。
这位1998年房改方案的牵头人今年9月说，房价跌了5年，要涨回去大概也得4到5年，前提是底部已经确认。照这个算法，时间落在2029到2030年。
这个判断我基本认同，但要换一种说法：2029年，中国很可能不再有一个统一的“房价”。有一部分房子能回到前高，有一部分只能修复到一半，还有一部分可能再也回不去。
“回前高”不是全国一起兑现的事，只有少数房子有这个机会。
先看强的一头，底部是不是真的到了。判断底部，看专家怎么说不如看三样东西：成交量有没有先动，价格是不是连续向上，买家是不是愿意追。
成交量已经先动了。今年1—9月份，新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%，同期二手房交易网签面积（见附注6）61746万平方米，同比增长10.7%。一边降一边涨，二手房成交面积已经超过新房。
这一点比数字本身更值得注意：买家宁可买看得见、马上能住的房子，也不愿意押期房。这是信心修复过程中必然先出现的一步，大家先找确定性，然后才敢追求增值。
价格也在一线城市先站稳了。9月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，已连续7个月上涨。
连涨一两个月可以说是偶然，连涨7个月而且涨幅还在扩大，就说明有了趋势。上海更进一步，二手房是同比唯一正增长的城市。
我更看重的是另一个信号：9月，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有9个，比上月增加6个。新房价格开发商还能调控，二手房价格是千千万万个房东一套一套谈出来的，很难作假。
上涨的城市一个月里从3个变成9个，说明修复已经从一线向外扩散，开始碰到第一批强二线城市。所以我的判断是：一线城市核心区的底部基本可以确认，孟晓苏说的倒计时，在这些地方已经开始了。
再看弱的一头，差距有多大。同一份数据里，9月一线城市二手住宅销售价格同比下降1.5%，二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.5%和5.4%。
一线和三线之间差了将近4个百分点。别小看这几个点，一年差4个点，三年下来就是十几个点，而且好的地方越来越好，差的地方越来越差。
可以拿一支长跑队伍来想。领头的几个人已经开始提速，队尾的人还在喘气，“平均配速”说明不了任何一个人跑得怎么样。
全国房价就是这个平均配速，拿它来判断自己手里那套房，很容易判断错。国外早就走过这条路。
美国次贷危机后，全国房价用了差不多十年才回到前高，旧金山这类核心城市却早好几年见底、先回到前高。日本全国地价到今天也没回到1991年的水平，东京核心区的新建公寓价格却已经超过泡沫时期。
人口总量下降，决定的是大多数房子的走势；人和钱只会更集中地流向少数地方，那里的房子反而更稀缺。
说到这里，就能看出贴息政策用心的地方。市场把钱往核心区赶，政策就把补贴往外围送，防止外围跌得太深、太快。但也要看清楚：政策能托住外围的下限，托不出外围的上限。
贴息实施期限：政策自2026年10月1日起实施，暂定1年，它的作用是帮外围城市消化库存、稳住价格，不是帮它们重新走一轮上涨。指望靠政策让三四线房价回到前高，是把“止血”当成了“增肌”。
第三层，我觉得是最容易被忽视的变量：供给。今年1—9月，住宅新开工面积24774万平方米，下降25.4%，而住宅销售面积下降13.8%。
两个数字放在一起，新开工的降幅差不多是销售降幅的两倍。也就是说，开发商不敢盖的速度，远远快过买家不愿买的速度。
这件事现在不起眼，两三年后就会显出来。今天没开工的房子，就是2028、2029年市场上缺的房子。
现房销售还在推进，从拿地到能卖的周期拉得更长，供给的缺口会来得更晚，也会更明显。
不过缺口也分地方。核心城市的好地段，土地本来就少，新开工一收缩，好房子会先不够卖。外围城市库存还压着，少盖一些只能让库存慢慢消化，谈不上短缺。
同样是供给收缩，对核心区是利好，对外围只能算减轻负担。孟晓苏给的2029到2030年窗口，正好和这个供给缺口的时间重叠，我认为这不是巧合。
把这三层放在一起，我对2029年的判断大致是这样：
一线和强二线核心板块的次新房，有电梯、有物业、同小区成交活跃，最有希望回到甚至超过前高。理由是三个条件都具备：底部已经出现，供给在收缩，有人口和收入持续流入接盘。
二线非核心区、都市圈外围的“睡城”，会跟着整体反弹一段，但大概率回不到前高。这类房子有人住，但没人抢，能修复一部分价格，缺少持续上涨的动力。
人口持续外流的三四线城市和县城、配套还停留在规划图上的新区、远郊的文旅康养盘，就算有政策托着，也更可能长期低位横盘，有一波小反弹已经算不错。对普通家庭来说，这意味着什么？
先说买房的成本。2026年二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%，贴息后符合条件的购房者前5年实际商业贷款利率降至2.06%。
算笔账：贷100万、期限30年，按2021年5.6%左右的首套利率，每月要还5700多元；按3.06%算，月供大约4250元，每月少还将近1500元。符合贴息条件的，前5年每月还能再少五百元左右。
真正有居住需求的家庭，这是这一轮调整以来负担最轻的时候。
再说已经有房的家庭。建议做一件事：把名下每一套房子按前面三类各归一档。
属于第一类的，现在打折卖掉多半不划算。属于第二类的，可以借这一两年的反弹，有计划地往核心区换。
属于第三类的，每一次反弹都是离场的机会，别等。最难的是心理这一关。很多人不卖，是因为“已经亏了三成，现在卖就是认亏”。
可是这个亏损早就发生了，卖不卖都是一样。市场不会记得你当初多少钱买的。一套房该不该留，只看一个问题：未来五年，它能不能跑赢你手里的其他选择。
回到标题里的2029年。
我觉得这个年份本身没那么重要，孟晓苏给的其实是一个条件：底部确认之后，再过四五年。按这个口径，一线核心区已经开始计时，强二线刚刚起步，很多三四线城市还没开始。
过去二十多年，中国楼市像一场涨潮，水涨船高，买哪套都差不多，靠的是大环境整体上涨。往后几年会像退潮，退到哪里，就能看出谁的房子站在礁石上，谁的泡在沙滩上。
2029年值得关心的不是“房价回没回前高”，而是你的房子在哪一类。