现房销售改革在多地铺开，23省市已出台实施细则

“8·28新政”发布至今，各地住房销售制度改革配套细则密集落地。进入11月，重庆等城市进一步跟进，落地城市数量增至23个省市；同期，海南省以省域为单位印发贯彻落实通知，成为首个省级实施细则地区。

普睿地产研究表示，各地的政策细则多以8月28日为新老划断节点，对存量、在途、新增项目分类设置预售规则，统一落实封顶预售、现房定金监管、主办银行制、土地款分期缴纳等顶层要求。与此同时，各地在融资纾困、工程验收、配套支持上因地制宜，也标志着改革从规则铺排进入制度深化阶段。

首个省级细则落地

作为全国最早推行全域现房销售的省份，11月6日，海南对外披露了现房销售新规，成为“8·28新政”后首个以省域为单位落地实施细则的地区。不过，与多数城市“由预售主导向现房试点过渡”的路径不同，海南的起点已经是全域新出让项目现房销售。

2020年3月起，海南就规定，新出让土地建设的商品住房实行现房销售。据中指院统计，截至目前，海南累计出让现房销售住宅（含安居房）用地370余宗、1.96万亩，共有约5.85万套现房实现交房即交证。

在此基础上，此次海南的现房销售新规在“新老划断”和项目分类上更复杂。具体来看，现房销售以土地出让时间将项目划分为三类适用情形，其中，对于2026年8月28日（含）后新出让土地的商品住房项目，继续实行现房销售；在2020年3月8日（含）至2026年8月28日期间出让土地的，现房销售条件等按原有政策执行；2020年3月8日前出让土地的，可继续实行预售，鼓励选择现房销售。

中指院提到，其余城市均以8月28日为单一节点划断，海南则因2020年已有一次制度切换，形成了“新地新办法、中间地带按老办法、更早的地鼓励现房销售”的三段式安排。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，海南从2020年起就全省强制现房的先行省，此次则直接明确“继续实行现房销售”，没有给新出让土地开预售的口子。但预售制并未取消，仍适用于三类存量，即“8·28新政”前已出让的项目、2020年3月8日前出让的项目、城市更新配建住房。当前执行“增量强制现房、存量保留预售”的双轨结构。

在对于落实房地产项目开发公司制的规定中，海南的新规还特别提到，“属于城市更新项目的，可在同一城市更新项目内统筹多宗土地、分期实施开发建设”。

中指院表示，城市更新项目往往涉及多宗零星地块，拆迁与建设时序不一，允许跨宗地统筹分期，实质是在城市更新场景下对“一宗地一公司”的约束作了适配，避免因宗地分割导致项目公司碎片化、开发贷融资与分批竣备难以统筹。

值得一提的是，海南此次进一步放开了户型要求，政策明确“满足多样化住房需求，本通知印发后开工建设的商品住房项目可建设小于100平方米户型，但原则上不得低于80平方米”，对此前海南商品住宅户型面积管控进行了适度松绑，回应了刚需和改善型需求对中小户型的市场诉求。

中指院认为，海南作为全国最早推行全域现房销售的省份，本次细则落地，进一步明确了“8·28新政”与此前现房销售政策的衔接，以三段时间线对制度平稳切换，并允许城市更新项目按预售制度执行，适配当下市场环境进一步放宽户型限制，也更有利于满足多样化住房需求。

重庆政策相对宽松

11月6日，重庆也发布了《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，围绕加强商品住房预售管理、有序实施现房销售、加大融资支持力度等六大板块共18条作出系统安排。

中指研究院西南大区总经理汪勇指出，重庆新政的核心也是以2026年8月28日为界实行“新老划断”：此前已取得建设工程规划许可证的项目按原政策执行，此后新发布出让公告的项目预售门槛抬升至主体结构封顶，并有序推行现房销售。

“从政策文本看，重庆细则在框架上严格对标‘8·28新政’的三条底线，即封顶预售、全额资金监管、现房销售优先，但在执行口径与配套安排上，重庆留出的弹性空间较为充分，是22个已落地城市中相对宽松的一档。”汪勇提到。

具体来看，在“新老划断”的时间界定上，重庆给出相对宽松的标准，除“2026年8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证”的项目按原政策执行外，重庆还明确，在途项目界定中，8月28日前已发出让公告的，亦可纳入老项目口径，但需经风险评估后，在2027年底前方可按原有预售条件办理预售许可。这使得一批已完成公告、正在办理用地手续的项目得以沿用原预售条件。

在公积金贷款发放方面，重庆亦较为直接地给出了弹性安排。新规明确，8月28日（含）前已取得预售许可证（含部分取得）的项目，其个人住房公积金贷款发放条件可以按照原规定执行。

这也就是说，在8月28日前已取得预售许可证的项目，其后续申请的个人住房公积金贷款发放条件（主要指放款时点）可按原规定执行，不受新政“竣工备案后发放”这一新约束的限制。

汪勇表示，这一安排实质上是针对存量项目在公积金放款节奏上留出了弹性空间，有利于平滑新政对存量项目回款周期的冲击，稳定购房需求与去化节奏。

此外，对于在途项目，重庆还按取证进度分两段设定缓冲；对于现房销售的定金，规定可收取不超过总房款的5%，额度也处于全国高档；同时，重庆新规亦支持分阶段、分单位工程的验收安排，有助于项目加快交付节奏、缩短资金占用周期。

二三线城市更具灵活性

自9月底一线城市率先落地现房销售新政细则以来，截至11月6日，全国已有23个省市落地新政实施细则。

根据中指研究院监测，22城包括一线城市（北京、上海、广州、深圳），二线城市（南京、苏州、杭州、成都、武汉、天津、合肥、宁波、温州、长沙、西安、济南、重庆），三四线城市（十堰、金华、绍兴、亳州、荆门）；另有南昌、绵阳、泸州等城市发布征求意见稿。

国泰海通研报指出，从已出台细则看，各城市总体框架保持高度一致。在“新老划断”上进行平稳过渡，多以8月28日为分界点，对在途项目设置过渡期，最长延至2028年底；同时，预售门槛统一抬升至主体结构封顶，预售资金实行全额全过程监管。

与此同时，各城市也因地制宜提出差异化安排，包括现房销售定金上限，从总房价款的1%-5%不等；在土地出让金分期缴纳方面，已出台细则城市均作出了弹性安排，最长可延至两年；在过渡期与历史遗留项目方面，杭州、武汉将宽限期延至2028年底，深圳对“三旧”改造历史遗留项目由有关部门另行研究。

随着各地实施细则的相继落地，更多城市出现新提法。例如浙江省金华市明确“8.28新政”后新公告的项目，单次预售规模不低于5000平方米（不含最后批次）且不得小于栋，是首个明确单次预售规模的城市。

山东济南在新政中的最大亮点则是实现公积金优惠政策联动现房销售，也即购买现房项目可核减一套住房套数认定，贷款额度上浮可与多子女、人才等政策叠加，单人最高可贷170万元、双人最高240万元。该条款被认为是通过需求端政策倾斜直接引导现房消费。济南也成为本轮城市中现房激励力度最大的城市。

同期，南京的新政还允许符合条件的现房项目在未解除抵押权的前提下，经企业、银行、购房人协商一致实行带押销售。普睿地产研究指出，该规定属本轮各城新政中首创，打通了抵押存续期的现房交易链路；同时明确开发贷首次还本原则上延后至竣工备案后，设置智能建造项目预售政策豁免通道，建立项目公司常态化退出机制，在改革深度与企业纾困间取得平衡。

国泰海通研报认为，此次各城细则实施意见是对现房销售新政体系的延续、完善和优化。整体上具有较强的连续性和稳定性，有助于企业准确预期、平稳经营、有序开发，进一步稳定市场预期。