保利·奥博珺园｜博奥路旁约1.8容积率社区，一座城芯园墅的产品答卷

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引言

保利·奥博珺园位于杭州市萧山区盈丰街道，博奥路与文明路交叉口向北约50米，四至为东至博奥路、南至文明路、西至丰西路、北至丰二路，隶属钱江世纪城世纪城核心单元XS010401-09地块。

以项目为原点，向北直线约1.1公里是杭州之门，直线约1.5公里左右是奥体中心"大小莲花"。

2024年10月28日公示的《萧山区世纪城核心单元详细规划（草案）》给出的定位是：杭州市钱江两岸中心的江南部分，以汇聚高能级总部经济、提供国际服务的中央商务职能为主，集会议展示、体育赛事、文化娱乐、商业休闲、品质居住、滨水景观于一体的中央活力区，规划人口约20万、总用地约1887.41公顷（以政府最终批复为准）。

限价放开之后，世纪城出让宅地容积率多落在2.5—3.0区间，本案约1.8的容积率在板块内属较低一档，较为少见。

保利在杭州的高端叙事，此前主要由"双天"承担——天奕把地铁通行、商业街区、城市花园与居住叠成立体社区，天珺以整体抬板与架空层做出全抬板立体社区。到了本案，"珺"系以"园墅"落子：高层约6米抬板叠加约4.4米架空层的做法被保留下来，"七君子协议"与JUN CLUB服务体系也延续至此。因此理解这个项目，主线其实是"从高层豪宅到城芯园墅的谱系跃迁"。

项目共13栋、约200户，是典型的小体量社区。南侧紧邻建设河，规划上北高南低——高层置于北侧、低密置于南侧，形成"高层改善＋城芯低密"双轨。

一句话概括核心标签：博奥路旁｜约1.8容积率｜双产品线｜约2700㎡会所。

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项目速览

项目地处钱江世纪城板块，容积率 1.8，为纯商品住宅，规划 13 幢住宅，含小高层、联排、叠排，约200户。

数据来源：克而瑞数据库及项目公开信息整理。

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项目配套

交通：距地铁7号线兴议站直线约500米；在建15号线丰二站直线约550米，待15号线建成后，双轨覆盖将进一步兑现；地面层依托博奥路、机场城市大道（北侧）、风情大道、江南大道四条干道，跨江可经博奥隧道、庆春隧道。

教育：东侧约500米为崇文世纪城实验学校，北侧为文渊实验学校（含小学、初中）新房不承诺学区，以教育部门划片为准。（注：期房不承诺学区，以官方当年划分为准）；

商业：金帝T-ONE MO步行约400米，内设盒马NB店，属于高频日常消费的近距离补给；奥体印象城、杭州之门AURA等构成中距离商业选择；SKP处于在建／筹备状态（具体开业时间以官方公告为准）。

医疗：约2公里范围内有浙江大学医学院附属妇产科医院(钱江院区)、浙江大学医学院附属第二医院(博奥院区)两家三甲医院；

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产品分析

项目设计：四支行业头部团队

建筑设计由九米设计承担，创始合伙人贺珉主持；景观设计为朗道国际设计；室内设计由CCD郑中设计、李益中空间设计、HWCD三家联合。项目的设计理念是"东意西境"——法式庄园的比例秩序，包括轴线、对称、拱圈、柱列与孟莎顶，叠加东方礼制的空间逻辑；灵感来源明确指向西湖畔的秋水山庄与巴黎枫丹白露宫；室内细节融入瓷绣玉刻等非遗工艺元素。这不是对法式风格的表面复制，而是"法式提供秩序、东方提供意境"的两套语法互译。轴线与对称解决的是仪式感与归家次序，留白与温润解决的是居住的松弛度，二者在同一个园区里各管一段。

立面：采用铝板＋大面积双层中空Low-E玻璃，流线型简约处理，整体为轻法古典主义调性。

景观：把"一园"拆成"多园"

园区以"西湖十景"意境组织节点，曲院风荷、平湖秋月、断桥残雪等被转化为可停留的空间场景。因地块形态偏狭长，景观没有走单一中央大花园的路子，而是以多点组团、宅间花园的方式铺开，配置约400㎡中心集中绿地、羽毛球场与文体活动场地。

会所与公区：约200户对应超约2700㎡

会所规模超约2700㎡，含泳池、健身房、瑜伽室、棋牌室等；公区采用抬板设计，含下沉式庭院、会客厅；同时配建婴幼儿照护用房与社区公共用房。高层约6米抬板叠加约4.4米架空层，实现人车分流与服务动线下沉，观光电梯归家。

精装与"看不见的地方"：

项目全装修交付，配备中央空调、新风、地暖；对外宣传的 “九恒” 系统涵盖恒静、恒净、恒洁、恒氧、恒湿、恒光、恒温、恒香、恒智九个维度（为项目对外宣传口径，具体配置以商品房买卖合同为准）。隐蔽工程方面，240mm加厚分户墙、HDPE同层排水、304不锈钢给水管、多层密封门窗等配置被明确列出。

产品谱系升级：从垂直叙事到水平叙事

把"双天"与本案放在同一条谱系上看：天奕解决的是立体社区逻辑，把地铁、商业、花园与居住叠成三层；天珺把抬板做到全盘，形成全抬板立体社区。两者都是"向上要空间"的垂直叙事。

项目把高层产品线命名为"世纪公馆"、把低密产品线命名为"奥博庄园"，在同一宗约2.31万㎡、容积率1.8的地块内，同时提供约170—200㎡高层与约300—400㎡低密，形成"高层改善＋城芯园墅"的双轨结构。结论是：保利在杭州的产品竞争，正从高度竞争转向密度竞争——从高层豪宅的垂直叙事，转向城芯低密的水平叙事。这不是产品线的简单延长，而是竞争维度的切换。

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总结

核心优势清单

1、约1.8容积率＋约200户小体量，在世纪城出让宅地容积率多为2.5—3.0的背景下较为少见；

2、距地铁7号线兴议站直线约500米；在建15号线丰二站直线约550米；

3、超约2700㎡会所＋抬板公区，约6米抬板叠加约4.4米架空层，低密与高层共享同一套会所与景观体系；

4、金帝T-ONE MO步行约400米、崇文世纪城实验学校东侧约500米,1.5KM内三甲医院、大型综合体配足。

THE END

本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师于佳慧撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

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