北京新增保租房：盘活存量占六成以上，主推公寓型和宿舍型

11月6日，《北京市“十五五”时期住房发展规划》（以下简称《规划》）发布，提出，公共租赁住房精准分层分类保障，城市低保、低收入等特殊困难家庭依申请“应保尽保”，优抚、见义勇为等优先家庭依申请“能保尽保”，其他符合条件家庭通过实物保障和货币补贴实现动态保障。备案家庭保障率目标保持在85%以上，保障方式兼顾房源配租与货币补贴。

围绕新市民、青年人和城市运行服务保障人员的居住需要，房源从哪里来、提供什么产品、怎样降低租住与通勤负担？多位专家从供给结构、存量盘活、职住平衡和供需对接等方面进行解读。

公租房兜底，新增保租房主推公寓型和宿舍型

《规划》明确，新增保租房中公寓型和宿舍型按间数统计占比达到60%以上，宿舍型“一张床”按床数统计占比达到30%以上。

国家发展改革委投资研究所房地产研究室原主任刘琳认为，北京租赁需求存在产品、区位和租期稳定性等方面的不匹配。“提高公寓型、宿舍型房源比例，需要与就业地区的供给布局、长期运营和公共服务衔接，才能使合适的房源更好地服务相应人群。”刘琳进一步解释称，“要充分发挥规范化多样化的市场租赁主体作用。将住房租赁纳入基层治理体系，支持租房群体依法依规更好地享受基本公共服务。加强租赁企业备案管理，维护租赁双方合法权益。支持培育专业化、规模化租赁运营机构，积极打造住房租赁经营品牌。”

中国人民大学公共管理学院教授、国家治理工程学院副院长张磊则认为，增加适合新就业青年和城市运行服务保障人员的“一张床”“一间房”产品，有助于回应阶段性居住困难。城中村改造也需要统筹本地村民居住改善和流动人口租赁需求，结合更新方式完善基础设施与公共配套，使更新后的空间继续承担相应居住功能。

中央财经大学管理科学与工程学院教授易成栋认为，本次规划充分考虑了住房保障人群的需求变化。规划实施中，还应关注北京市城镇居民人均可支配收入增长、人口老龄化加速和租金变化，结合人口、收入、租金及认定标准，进一步分析保障房类型、面积、套型、区位和配套公共服务需求的变化。

闲置低效楼宇可改“一张床”“一间房”

依据《规划》，新增房源可以来自存量建筑。《规划》提出，存量资源盘活占新增保障性租赁住房比例达到60%以上；依法依规、稳慎推进非居建筑改建，鼓励市、区属国企盘活存量商办项目，将具备条件的剩余安置房、空置公共租赁住房、闲置低效楼宇等，在确保安全的前提下改造成“一张床”“一间房”产品。

“存量资源能否转化为适宜住房，要同时考虑房屋条件、区位与后续管理。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然强调，项目应综合评估租赁需求、改造成本和维护支出，使公共政策支持与持续运营相互促进。赵然还把租赁住房放在街区更新中分析，“租赁住房也可以成为街巷更新和组团发展的功能支撑。在保护风貌、保障原居民权益的前提下，具备条件的街区可将适量长租居住与便民商业、文化空间和社区服务统筹配置，通过分期改造、专业运营延续日常生活，形成持续活力。分圈层空间指引则要求住房供给与岗位、产业和轨道交通协同，帮助租客降低租金与通勤叠加的综合居住成本。”

赵然表示，房源投入使用后的维护与服务，需要在改造阶段就加以考虑。增加宿舍型、公寓型供给，应同时改善消防安全、通风、公共厨卫和日常维修等条件。《规划》将保租房建设与“好房子”要求衔接，也支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金，为成熟运营资产拓宽资金渠道。

就业集聚功能区周边增加保租房供给，推动职住平衡

租金与通勤共同影响居住负担。《规划》要求在租赁需求旺盛、产业园区周边区域增加保租房供给，立足“三城一区”和重点产业功能区，引导就业人口就近居住。对流动性较高的租赁需求，鼓励纳入城中村或园区改造方案统筹解决，让房源筹集与就业、交通和城市更新相互配合。

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹认为，租赁住房与职住平衡的协同，有助于将通勤便利落实到供给安排。《规划》坚持“站城融合、产城融合、水绿融合”，以公共交通为导向强化轨道交通对居住布局的引领作用，推动居住、就业、商业和公共服务功能有机融合，同时在就业集聚功能区周边增加保租房供给，让“通勤更便捷”有了制度支撑。

中国家庭金融调查与研究中心副主任、副研究员弋代春认为，衡量住房是否“适配”，除了房价、租金和住房品质，还要考虑通勤时间、交通支出以及获取教育、医疗等服务的便利程度。这些共同构成居民的居住成本。对企业而言，住房与岗位之间的空间联系更顺畅，也有助于改善劳动力与岗位的匹配。

中国农业大学土地科学与技术学院教授朱道林认为，本次《规划》提出统筹要素优化空间格局，强化站城融合、产城融合、水绿融合，围绕合理通勤范围构建职住平衡的多层级、多渠道居住承载空间，在保障与改善居民多样化住房需求的同时，缓解首都北京高峰时段通勤压力和交通拥堵，充分体现了以人为本的现代城市治理理念。

对于租房者，适宜居住既包括可以承担的租金，也包括工作与生活之间的便利联系，以及持续可靠的房屋和社区服务。房源组织需要围绕这些具体需求安排。

推进青年公寓试点，推行三方租赁合同和租金押金监管

《规划》还提出，完善“租补购服”并举的青年人才安居支持政策体系，以租金可负担、通勤更便捷为目标，有序推进青年公寓试点；鼓励各区和用人单位向青年人才提供租房补贴，在就业集聚区周边统筹“一间房”供给，构建青年人才服务平台。

城市运行服务保障人员的房源组织更加重视需求对接。《规划》提出依托行业主管部门、平台企业等了解居住需求，按需筹集并统一对接管理，推行运营主体、用工单位与个人签订三方租赁合同，支持返工季、毕业季租房对接活动。

在市场租赁环节，企业备案、房源信息、合同网签备案、服务收费和租金押金监管共同构成秩序保障。为此，《规划》还提出，健全纠纷多元化解机制、加强属地服务，支持租房群体依法依规更好地享受基本公共服务。从看房签约到日常居住，房源与服务相互衔接，才能使租住选择更加稳定、便利。

新京报记者 曹晶瑞

编辑 张树婧 校对 张彦君