专家解读丨存量时代，北京住房发展更加注重宜居品质

11月6日，《北京市“十五五”时期住房发展规划》（以下简称《规划》）发布，从购房、租房到改善现有住房，13项主要指标和24项重点任务，回应着不同家庭对“住有宜居”的期待。《规划》释放了哪些更具体的信号？多位业内专家进行了解读。

新增建设用地有限，北京率先探索存量住房高质量发展

北京住房发展需要同时考虑首都功能、人口家庭变化和城市空间条件。《规划》把保障与市场相结合、住房供给与城市更新相衔接，既重视新增住房的区位和品质，也重视已有住房、闲置低效建筑和存量社区的改善。土地和房源安排更加关注真实需求，优先在轨道站点周边、配套成熟地区和就业密集区域供地，让有限资源更好地服务居民生活。

作为“十四五”“十五五”两轮全国住房发展规划的参与者，中国城市规划设计研究院住房与住区研究所副所长张璐认为，北京的探索对于转向存量发展的超大特大城市具有借鉴价值。北京市住房发展必须处理好“都”与“城”的关系，大力加强“四个中心”功能建设、提高“四个服务”水平，切实把北京的发展纳入中国式现代化事业全局考量。因而既要坚守减量发展的刚性约束，又要满足好两千多万常住人口的居住需求。在新增建设用地指标有限的条件下编制住房规划，意味着北京要率先回答一个其他超大特大城市也将会面对的问题：当城市空间不再主要依靠增量扩张，住房如何实现可持续高质量发展。北京通过系统性更新来回答这一问题，把存量空间的指标、产权、安全、运营等问题一并纳入制度框架，把国家推动房地产高质量发展、构建新模式的要求，转化为存量约束下可操作、可复制的治理基础，为其他超大特大城市提供参考。存量盘活、住房改造和配套完善相互结合，使既有资源更好地服务不同居住需求。

购房、租房、存量改善三线并进，分层回应不同家庭需求

家庭的居住需要会随人口、就业和生活阶段变化。《规划》鼓励支持刚性和改善性住房消费，完善公共租赁住房分层分类保障，增加适合新市民、青年人和新就业群体的租赁供给。同时，补齐已建成社区道路、绿地以及养老、教育、医疗等配套短板，让继续住在原有住房里的居民也能改善生活。

北京市城市规划设计研究院副院长廖正昕从住房体系的完整性作出分析。“规划致力于建设健康运行的住房体系，不断满足人民对美好生活的新期待。规划以住房可负担性为导向，分层回应不同支付能力与生命周期阶段的居住需求。”廖正昕解释称，一是以市场机制主要满足刚性和改善性购房需求；二是以住房保障和规范化租赁住房分层支持居住困难群体；三是以存量住房改造、社区配套补短板和物业服务提质改善既有住房生活条件。由此形成覆盖购房、租房与存量改善的政策支持。同时，以需求分层的精细化研判提升住房保障精准度，关注新市民、青年人、“一老一小”等群体需要，增加小户型、租金可负担、区位适宜的“一张床”“一间房”供给，以运营服务改善稳定居住预期，增强住房发展对人口结构变迁和家庭形态变化的适配性。

廖正昕表示，“这些供给方式承担着不同任务。公共租赁住房关注符合条件家庭的基本居住保障；保障性租赁住房更重视租金可负担、通勤便利和产品适配；商品住房与市场租赁满足多样化需求。改善既有住房和社区服务，把居住品质提升延伸到更多已经安家的家庭。”

清华大学建筑学院教授、土地利用与住房政策研究中心主任田莉指出，《规划》对全龄人口需求作出分层回应。“一老一小”、青年人、新市民和城市运行保障人员均被纳入政策视野：适老化与适儿化设计、代际临近户型、青年公寓与“一间房”供给、面向服务保障人员的三方租赁合同，都是从老人、孩子、年轻人和各类就业人群的实际居住需要出发。

老旧小区改造不少于1000个，完整社区覆盖率瞄准60%

居住更新覆盖建筑本体，也连接居民每天使用的街道和服务。《规划》提出“十五五”时期新开工改造城镇老旧小区不少于1000个，加装电梯不少于3500部，支持不少于2万部住宅老旧电梯更新。老城平房区重在保护修缮与居住安全，城中村改造充分考虑流动人口租赁居住需求，不同对象采取适合自身条件的更新方式。

对此，清华大学建筑学院教授、中国新型城镇化研究院院长尹稚特别关注完整社区与片区统筹的联系。他表示，《规划》部署了完整社区建设扩面提质增效，推动养老、托育、健身、停车、充电、便利店、早餐店、“小修小补”等便民服务嵌入社区，并建立住房项目与城市更新项目的统筹协调机制，推动居住功能与公共服务功能同步提升。这反映出城市更新的理念升级：从单点改造走向片区统筹，从物质更新走向功能再造。

《规划》将完整社区覆盖率纳入13项主要指标，提出建设改造基本公共服务设施、便民设施和配套基础设施基本完善的完整社区覆盖率达到60%以上的目标。养老、托育、健身、停车、充电以及便民商业服务，根据实际需求和社区禀赋统筹配置。住房项目与城市更新项目加强统筹，合理安排实施时序，使居民在住房改善的同时，获得更便利的日常服务。

北京工业大学建筑与城市规划学院副院长郑善文认为，完整社区建设与宜居街区目标之间，存在从“有设施”到“可生活”的质变要求。宜居街区的评判标准，不在于配置了多少项设施指标，而在于居民日常生活的真实便利是否得到改善。

分户验收、业主查验，住房维护走向全生命周期

住宅品质涉及设计、材料、施工和交付的多个环节，住房品质需要在持续使用中得到保障。《规划》从住宅设计、建设质量到使用维护作出连续安排，推行分户验收和业主查验，鼓励交付三维可视住宅产品使用手册与长期维护手册；在既有住房管理中，推进安全检查、数字档案和保险试点，提升物业服务质量。

中国科学院大学讲席教授、北京市建筑设计研究院总建筑师、总规划师吴晨在解读中指出，住房品质需要贯穿长期使用过程，《规划》强调兼顾“一老一小”和不同家庭结构，靠的不是一套标准图纸，而是一条从设计、建造、验收到长期运维的责任链条。从设计开始考虑家庭变化，是《规划》给出的方向。推广适老化、适儿化设计，探索适老化户型和代际临近的居住产品设计，支持既有住宅结合更新实施居家适老化改造，都是其中的具体安排。社区配套也要兼容养老、托育等多元功能，使居住空间与周边服务相配合。

中国中建设计研究院首席总建筑师、国家卓越工程师薛峰则在解读中提出，供给结构应与人口、家庭结构变化相适应，住宅设计要将适老化、儿童友好、无障碍等需要向前考虑。这样的建议把注意力放在日常使用上：住房除了容纳当下的家庭生活，还需要为今后的照护、行动和服务需要留下适应空间。

张璐将这一变化概括为存量时代必须补齐的治理能力：存量时代的住房治理，难点不在一时建设，而在长期运维。规划在治理层面作出一系列安排，包括智慧房安系统、物业企业综合评价机制、房屋全生命周期管理制度等，把住房从“建好交付”的终点，延伸为安全、维护、服务、更新的持续过程，正是为“存量优先”补上治理能力的基础环节。

规划实施还将通过年度监测、中期评估和总结评估跟踪进展，关注租金、房价和市场供求变化，动态优化供给布局、结构和时序。住房需求、房源使用和更新成效能够持续反馈到实施安排，长期目标通过具体项目逐步落实。

新京报记者 曹晶瑞

编辑 张树婧 校对 张彦君